剛剛落幕的“兩會(huì)”確定的宏觀經(jīng)濟(jì)新政給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。如何抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，讓企業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”，是眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的話題。今年三月份在北京舉辦的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”集聚業(yè)內(nèi)及相關(guān)政府部門人士，共同回顧總結(jié)2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，展望并預(yù)測(cè)2012年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　調(diào)控政策邏輯與市場(chǎng)取向

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了兩年時(shí)間，收獲了一些成果。兩年間出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策之間有沒(méi)有邏輯性？被稱為“政策市”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的政策走向、趨勢(shì)又將如何？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹： 關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，大家表示疑惑，房地產(chǎn)政策年年出，到現(xiàn)在還在堅(jiān)持調(diào)控，看不懂調(diào)控政策，有沒(méi)有其內(nèi)在邏輯？我個(gè)人認(rèn)為，從研究政策的角度，從決策的角度來(lái)看，實(shí)際是有邏輯的。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控是從2010年國(guó)十條開(kāi)始持續(xù)到現(xiàn)在，目前政策持續(xù)了將近兩年。這一輪調(diào)控政策國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直堅(jiān)持不動(dòng)搖，這個(gè)不動(dòng)搖指的是什么？就是抓住了一個(gè)核心，這個(gè)核心就是兩手一起抓，一手控制投資和投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，總理也說(shuō)現(xiàn)在調(diào)控成果剛剛顯現(xiàn)，要控制調(diào)控成果；另外是大力建設(shè)保障性住房，滿足市場(chǎng)剛性需求，發(fā)展市場(chǎng)的目的是讓更多的人能夠買得起房、住得上房，在市場(chǎng)不能滿足的時(shí)候，要通過(guò)保障房來(lái)加以彌補(bǔ)。

　　這樣的調(diào)控政策和2010年調(diào)控政策有什么區(qū)別？我個(gè)人認(rèn)為發(fā)生了一個(gè)轉(zhuǎn)變，要更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)功能?；仡櫼幌伦》恐贫雀母铮鲜兰o(jì)80年代就提出了住房制度改革。

　　住房制度改革之后，房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)力量的驅(qū)動(dòng)下得到快速發(fā)展，從2003年開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。2003年到2007年，這五年應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度非?？斓奈迥?，也是城鎮(zhèn)化居民收入提高最快的五年。但這五年里調(diào)控調(diào)了半天，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，主要一個(gè)原因是供給不足。

　　為什么供給不足？2005年出了兩個(gè)國(guó)八條，2006年出了國(guó)六條，文件名字都是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但具體措施沒(méi)有一條提出增加供給。所有控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定的措施主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。如果不能夠供給，在需求大幅度上升的前提下，房?jī)r(jià)上漲就難以遏制。2010年之前，所有房地產(chǎn)調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

　　房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP比重去年末是5.6%，已經(jīng)超過(guò)了5%，經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上是支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)大毋庸置疑，但是我們不能夠再繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

　　政策出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)向，客觀上更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)功能。房地產(chǎn)是一個(gè)資產(chǎn)，不是一般的消費(fèi)品，這個(gè)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)有很大不同，在于它既有資產(chǎn)屬性，又有使用屬性，所以房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投機(jī)，滿足剛性需求，主要是使產(chǎn)業(yè)更多強(qiáng)調(diào)社會(huì)功能，提供居住需求這種產(chǎn)品，而不是提供投資品，不是培育成投資者炒房的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)政策調(diào)控現(xiàn)在和過(guò)去相比有一個(gè)重要的轉(zhuǎn)向，就是從注重產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能開(kāi)始轉(zhuǎn)向社會(huì)功能。

　　怎么轉(zhuǎn)向社會(huì)功能，怎么滿足人們以居住為需求的居住福祉呢？政策目標(biāo)非常明確，現(xiàn)在有一個(gè)說(shuō)法，住房制度沒(méi)有頂層設(shè)計(jì)，我是不贊成的，住房制度是有頂層設(shè)計(jì)的，就是住有所居，居者有其屋。過(guò)去大家都在考慮中國(guó)到底怎么解決住房問(wèn)題，就是居者有其屋？政策上又鼓勵(lì)買房子，但是又說(shuō)租房子，到底怎么解決住房問(wèn)題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出，要促進(jìn)廣大居民實(shí)現(xiàn)住有所居，住有所居的含義是什么？就是通過(guò)租賃和購(gòu)買兩種方式解決居住問(wèn)題，購(gòu)買已經(jīng)非常普遍了，下一步要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。

　　發(fā)展租賃市場(chǎng)也有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在限購(gòu)，不讓大家買多套房，租賃市場(chǎng)怎么發(fā)展？我個(gè)人認(rèn)為，發(fā)展租賃市場(chǎng)要做好兩個(gè)文章，一是要挖掘現(xiàn)在住房的存量資源。我們看到過(guò)去十年平均每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬(wàn)左右，大量城鎮(zhèn)化過(guò)程，農(nóng)民到城市來(lái)居住。大家不要忽視一個(gè)問(wèn)題，伴隨著農(nóng)民變成市民的過(guò)程，還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動(dòng)，這個(gè)規(guī)模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海這些城市買不起房子怎么辦？他去租房，但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過(guò)去住房制度改革到現(xiàn)在，中國(guó)的新建住房大概是80多億平方米，我們已經(jīng)提供了大量住房，有一些住房客觀上是閑置的。如何促進(jìn)存量資源有效投放租賃市場(chǎng)？這些是需要深入研究的。

　　另外，中國(guó)這么大的住房需求，我們?nèi)狈ψ》康钠贩N，就是由企業(yè)提供租賃式的住宅小區(qū)，我們現(xiàn)在沒(méi)有，也需要研究政策如何進(jìn)行支持，當(dāng)然政府的保障性住房也提供一些補(bǔ)充。所以政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住有所居，實(shí)現(xiàn)租買并舉。

　　社會(huì)上總有一部分人既租不起，也買不起，怎么辦？對(duì)頂層設(shè)計(jì)的配套制度建設(shè)，是我們下一步的關(guān)鍵，如何落實(shí)頂層設(shè)計(jì)，實(shí)行配套制度建設(shè)，是非常關(guān)鍵的。就是以市場(chǎng)配置資源作為主渠道，與政府保障相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)居住需求的全覆蓋。

　　解決中國(guó)住房問(wèn)題，主要還是靠市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種，第一種是托底性的保障，有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差；第二是暫時(shí)性的、過(guò)渡性的保障，年輕人一段時(shí)間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過(guò)一段時(shí)間以后，有了工作經(jīng)驗(yàn)，收入提高了以后就離開(kāi)保障。通過(guò)這兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)居住需求的全面覆蓋，市場(chǎng)為主渠道。我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，特別是住房市場(chǎng)的發(fā)展仍然有巨大空間，而不是減少。

　　實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主渠道和政府保障相結(jié)合全覆蓋政策的配套落實(shí)，有許多工作要做，涉及到長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)看它的政策調(diào)整有很多內(nèi)容，過(guò)去十年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張了十倍，增長(zhǎng)速度非?？?，但是適合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的相關(guān)制度建設(shè)是滯后的，市場(chǎng)跑快了，我們的規(guī)劃制度卻滯后了。

　　除了土地問(wèn)題以外，還有房地產(chǎn)金融，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道有多少？特別是商業(yè)地產(chǎn)金融支持品種有沒(méi)有？世界各個(gè)國(guó)家都有針對(duì)政策性住房的金融制度，中國(guó)有嗎？這些都需要研究，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮稅收的作用。

　　除了房地產(chǎn)自身相關(guān)政策之外，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一些問(wèn)題需要調(diào)整，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展也很難做到。就是產(chǎn)業(yè)配置合理、工業(yè)資源配置的優(yōu)化，以及城市均衡發(fā)展。目前為止，中國(guó)城市人口6.7億人，現(xiàn)在有600多個(gè)城市，中國(guó)大城市發(fā)展的空間還非常多，要培育更多的大城市的成長(zhǎng)，讓更多的城市能夠分享更好的公共資源，能夠得到更優(yōu)化的資源配置，包括行政資源的配置，公共資源水平不要差距這么大，從而吸引更多的人到這些城市去就業(yè)，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　德國(guó)是世界上房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的國(guó)家，從上個(gè)世紀(jì)90年代到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有怎么漲。德國(guó)8200萬(wàn)人口，有2000多個(gè)城市，城市發(fā)展均衡，所以德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了有非常嚴(yán)格的市場(chǎng)管制制度，有非常發(fā)達(dá)的住房金融制度之外，更重要的是城市發(fā)展的相對(duì)均衡，人們?cè)谌魏我粋€(gè)城市居住、生活、工作所得到的機(jī)會(huì)差不多，人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展?jié)摿?、?duì)年輕人有吸引力城市的成長(zhǎng)，長(zhǎng)期持久地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，現(xiàn)在政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向，行業(yè)的整合已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，必將持續(xù)發(fā)展，這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的機(jī)會(huì)。怎么看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？就一句話，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大。

　　核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：擁有超強(qiáng)的資本管理能力、租戶網(wǎng)絡(luò)及管理、運(yùn)營(yíng)管理

　　凱德商用作為在全亞洲都非常具有影響力的商業(yè)地產(chǎn)公司，多年來(lái)一直深耕中國(guó)市場(chǎng)，在面臨中國(guó)持續(xù)而又嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，凱德又是怎么樣進(jìn)行戰(zhàn)略投資決策的？

　　凱德商用中國(guó)總裁駱偉漢： 凱德商用在亞洲是最大的上市購(gòu)物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市?，F(xiàn)在我們主要做的物業(yè)是綜合多功能的獨(dú)特服務(wù)中心業(yè)務(wù)模式，現(xiàn)在物業(yè)在五個(gè)國(guó)家，新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞、印度和日本，總共在51個(gè)城市里有97家商場(chǎng)。

　　在國(guó)內(nèi)，2003年開(kāi)發(fā)上海來(lái)福士之后，陸續(xù)在中國(guó)各地開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目，具有代表性的項(xiàng)目包括上海來(lái)福士、北京來(lái)福士等等。去年客流量和租戶在這五個(gè)國(guó)家都有非常明顯的漲幅，尤其在中國(guó)?，F(xiàn)在承租率高達(dá)97.4%，客流量也增長(zhǎng)7.5%，租戶銷售額也增長(zhǎng)了13.2%。在中國(guó)35個(gè)城市里有56個(gè)項(xiàng)目，這56個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有42個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)，總面積大概是568萬(wàn)。

　　為什么要進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)？中國(guó)最近五年來(lái)發(fā)展增長(zhǎng)率還是最強(qiáng)的。人均購(gòu)物消費(fèi)在中國(guó)還是非常低，這也代表了成長(zhǎng)潛能非常高。即到發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)還有很大發(fā)展空間。

　　組織型零售行業(yè)主要從商務(wù)中心和百貨來(lái)組織零售行業(yè)，在國(guó)內(nèi)來(lái)看也有很大空間。新加坡已經(jīng)達(dá)到65%，中國(guó)只是20%，所以接下來(lái)還有很多購(gòu)物中心的需求。

　　從消費(fèi)跟GDP增長(zhǎng)的角度看，中國(guó)是非常大的市場(chǎng)，我們?cè)谥袊?guó)有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成長(zhǎng)率，對(duì)我們來(lái)說(shuō)有很大的市場(chǎng)。人均收入的增長(zhǎng)也非常高，將會(huì)更好地刺激消費(fèi)。接下來(lái)四年能夠進(jìn)入銷售行業(yè)、進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也具有很大吸引力。

　　正是因?yàn)橛心敲创蟮氖袌?chǎng)，我們?nèi)ツ觊_(kāi)了三個(gè)購(gòu)物中心，包括上海凱德龍之夢(mèng)，北京精品購(gòu)物中心。今年對(duì)我們來(lái)講是很重要的一年，2012年我們將開(kāi)七個(gè)項(xiàng)目，包括北京太陽(yáng)宮項(xiàng)目將在年中開(kāi)業(yè)，還有山東日照、東北哈爾濱，也會(huì)開(kāi)兩個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目，包括寧波和成都，年底在西安也會(huì)開(kāi)兩個(gè)項(xiàng)目。

　　凱德商用如何能夠在這個(gè)行業(yè)里取得優(yōu)勢(shì)？我們的業(yè)務(wù)模式是比較獨(dú)特的，從政府手上拍地或者從開(kāi)發(fā)商手上買下購(gòu)物中心，或者把已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目買下來(lái)。我們可以自己去投資開(kāi)發(fā)建立購(gòu)物中心，也可以自己去經(jīng)營(yíng)管理購(gòu)物中心，資產(chǎn)的管理和資金的管理都是我們自己公司管理，所以從整個(gè)價(jià)值鏈來(lái)看都能夠在各方面操作。尤其是資本管理這方面，對(duì)于管理商場(chǎng)來(lái)說(shuō)非常重要，我們?cè)谶@方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀冇卸嘣耐顿Y能力，還有多元化的融資渠道。我們利用私募基金和信托基金能夠持有這些項(xiàng)目，當(dāng)然也有傳統(tǒng)的銀行貸款。在新加坡和香港上市以后，也比較容易從資本市場(chǎng)獲得一些股權(quán)融資或是債權(quán)融資，對(duì)我們來(lái)說(shuō)有一個(gè)很好的資本管理能力。

　　租戶網(wǎng)絡(luò)對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是非常大的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)有5000多個(gè)租約，代表的4000多個(gè)不同品牌業(yè)態(tài)，每開(kāi)一個(gè)商場(chǎng)，租戶都跟著我們?nèi)?，打造一個(gè)更好的購(gòu)物中心。我們本身是不做零售業(yè)的，所以對(duì)不同的商家都一視同仁。無(wú)論是餐飲，還是服裝，都有很多的品牌在我們的商場(chǎng)里。

　　怎么拉動(dòng)客流呢？市場(chǎng)的推廣活動(dòng)非常重要，在這方面我們有很多經(jīng)驗(yàn)，也能夠融入在五個(gè)國(guó)家內(nèi)不同商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，做出更多的活動(dòng)。

　　租戶進(jìn)入商場(chǎng)之后，我們也給他們?cè)鲋?。如何把他們的設(shè)計(jì)做得更好，能夠做出比較獨(dú)特的門店，更好地吸引顧客，這也是我們非常重要的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理方面無(wú)論是環(huán)保、安全、培訓(xùn)，都達(dá)到了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)于凱德商用來(lái)說(shuō)，要繼續(xù)在中國(guó)發(fā)展，必須具備三大能力，第一是資本管理，第二是租戶的網(wǎng)絡(luò)和管理，第三是運(yùn)營(yíng)管理。

　　商業(yè)地產(chǎn)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)控制

　　只選城市中最好的地段是其一直的投資思路，每個(gè)項(xiàng)目都成為一件公共藝術(shù)是其追求的目標(biāo)。認(rèn)為地點(diǎn)和設(shè)計(jì)師是房地產(chǎn)“基因”的恒隆地產(chǎn)總裁陳啟宗，又是怎樣把握商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性和控制風(fēng)險(xiǎn)的？

　　香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗：要討論商業(yè)房地產(chǎn)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)控制，首先要把定義搞清楚，到底商業(yè)房地產(chǎn)是怎么回事？作為商業(yè)房地產(chǎn)商應(yīng)該問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題，第一是為何，第二是如何。

　　為什么你要做商業(yè)房地產(chǎn)？我個(gè)人觀察，中國(guó)內(nèi)地真正以商業(yè)房地產(chǎn)為主的發(fā)展商不太多，主要還是以住房為主，但在住房領(lǐng)域開(kāi)發(fā)一段時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)大問(wèn)題，第一，市場(chǎng)波動(dòng)很大；第二，盈利很可能不穩(wěn)定；第三，政府的參與可能會(huì)越來(lái)越多。政府參與又從兩方面說(shuō)，第一是調(diào)控。第二是政府甚至?xí)苯訁⑴c，就像去年出臺(tái)的在五年之內(nèi)建3600萬(wàn)套保障房，第一年就要開(kāi)工一千萬(wàn)套，我聽(tīng)了這個(gè)數(shù)字大吃一驚。我翻了一下記錄，2010年全國(guó)商品住房大概是930萬(wàn)套。去年政府根據(jù)溫總理說(shuō)的要開(kāi)工保障房是1000萬(wàn)套，也就是說(shuō)比前一年所有商品住房的總量還要大，你要是住房發(fā)展商很容易得出一個(gè)結(jié)論，我的餅小了很多，所以不少房地產(chǎn)商會(huì)向商業(yè)房地產(chǎn)挪移。

　　他們沒(méi)想到的是，住房開(kāi)發(fā)跟商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不同的領(lǐng)域。

　　第二個(gè)問(wèn)題，是如何。住房房地產(chǎn)是一個(gè)量的較量，必須做大、做多；住房房地產(chǎn)也是一個(gè)速度的較量，必須蓋得快，能夠快快進(jìn)到市場(chǎng)，特別是你要貸很多款，資金流轉(zhuǎn)需要回籠時(shí)就需要快，所以住房開(kāi)發(fā)是量的較量，是速度的較量。

　　但商業(yè)房地產(chǎn)是絕對(duì)不可以用量和速度來(lái)衡量的，否則，都是水平不夠的。有些房地產(chǎn)商說(shuō)一年要蓋12個(gè)商場(chǎng)甚至18個(gè)商場(chǎng)！難怪他蓋出來(lái)的都是垃圾，好東西是不可能那么快就蓋出來(lái)的，所以“如何”是個(gè)大問(wèn)題。

　　住房蓋了是要賣的，商業(yè)房地產(chǎn)基本是不可以賣的，要賣只能整棟的賣，不可以分層賣。但我也知道，中國(guó)的房地產(chǎn)整個(gè)領(lǐng)域還處于一個(gè)非常初級(jí)的階段，也就是商場(chǎng)切開(kāi)一層一層或是一個(gè)單位一個(gè)單位進(jìn)行出售，這會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，是很可惜的一件事。

　　做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要有文化的理念，你那么快地蓋，蓋了又賣掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢蓋，蓋起來(lái)以后不賣，自己擁有，才會(huì)真正有文化的理念注入到你產(chǎn)品里。

　　我多次跟人說(shuō)，恒隆的產(chǎn)品每一個(gè)都是公共的藝術(shù)。工程院院長(zhǎng)徐匡迪先生曾經(jīng)跟我說(shuō)了一句話，他說(shuō)每天上班都看到你的恒隆廣場(chǎng)，就很舒服。

　　可惜的是在國(guó)家大發(fā)展的過(guò)程里，很多垃圾大樓被蓋起以后，在視覺(jué)上污染了大家。我住20樓，早上把窗簾打開(kāi)一看，對(duì)不起，都是垃圾，沒(méi)有給我半點(diǎn)文化的培養(yǎng)，我覺(jué)得這是很可惜的事。

　　關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。風(fēng)險(xiǎn)投資很容易應(yīng)付，就是不要借那么多錢。不借那么多錢，就不會(huì)出問(wèn)題，所以恒隆在以往的六年里都是零負(fù)債，而且都有凈現(xiàn)金在手上。

　　為什么不借那么多錢還能夠開(kāi)發(fā)呢？我給出兩點(diǎn)，照著這兩點(diǎn)來(lái)做，將來(lái)就能夠不太借貸，也仍然能夠做商業(yè)房地產(chǎn)。這兩點(diǎn)也是所有搞房地產(chǎn)的金科玉律。

　　最重要的是地點(diǎn)、地點(diǎn)、再地點(diǎn)，只選最好的，次好的千萬(wàn)不要蓋，在這個(gè)領(lǐng)域里特別是在高檔商業(yè)房地產(chǎn)里，在某一個(gè)區(qū)域或者在某一個(gè)城市，第一跟第二的回報(bào)率基本相差兩倍到三倍，其中一個(gè)原因就是選地址好不好。當(dāng)然選址不是唯一要素，那塊地開(kāi)發(fā)的很多條件非常重要，你的設(shè)計(jì)也非常重要。房地產(chǎn)是有基因的，就是地點(diǎn)和設(shè)計(jì)。

　　第二個(gè)原則就是低買高賣，這個(gè)機(jī)會(huì)，要在市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的時(shí)候。我從1995年到1998年四年之內(nèi)沒(méi)有買過(guò)一寸土地，我曾經(jīng)從2001到2004年四年里也沒(méi)有買過(guò)一平方米的土地，但是當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)的時(shí)候，就是別人都沒(méi)有錢的時(shí)候，銀行貸款也不敢貸款的時(shí)候，那才是我的機(jī)會(huì)。

　　最后還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不是對(duì)房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)，而是對(duì)國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)，就是商業(yè)房地產(chǎn)做不好，就會(huì)污染老百姓的視覺(jué)，就是在制造垃圾，就是在浪費(fèi)資源。土地資源是非常珍貴的，鋼筋水泥也是很珍貴的，從國(guó)家的角度不應(yīng)當(dāng)浪費(fèi)如此多的資源，浪費(fèi)在蓋垃圾大樓上面。

　　商業(yè)房地產(chǎn)升級(jí)路線

　　商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展至今，變得火熱起來(lái)，有人提出要警惕商業(yè)房地產(chǎn)中的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)是不是到了一個(gè)升級(jí)時(shí)代？商業(yè)房地產(chǎn)的升級(jí)應(yīng)該延尋怎樣的路線和策略？

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光:商業(yè)房地產(chǎn)在走上升級(jí)的趨勢(shì)，這是第一。其次，從我們的實(shí)踐當(dāng)中也確實(shí)是這樣，比如我們過(guò)去做商業(yè)地產(chǎn)比較簡(jiǎn)單，蓋了一片住宅，有寫(xiě)字樓，有商場(chǎng)，最早的基本賣掉。后來(lái)我們做奧特萊斯時(shí)，覺(jué)得我們?cè)谏?jí)了，從大的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到蓋商業(yè)地產(chǎn)，如果沒(méi)有很高的專業(yè)性，將來(lái)就會(huì)有很多問(wèn)題。后來(lái)我們又進(jìn)步了一點(diǎn)，找好的國(guó)際上的商業(yè)管理公司，共同合資，把他的理念、管理和商品價(jià)格引進(jìn)來(lái)?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)還不行，還要再進(jìn)一步，世界上還有很多做奧特萊斯的公司，大家做的不一樣，誰(shuí)做得最好。

　　中坤集團(tuán)投資董事長(zhǎng)黃怒波：商業(yè)模式肯定要升級(jí)，而且不但升級(jí)，一定要?jiǎng)?chuàng)新。金融危機(jī)之后一切都在變，我們以前講商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，就想蓋一個(gè)大商場(chǎng)，賣一些百貨的東西，就像零售店一樣。但是現(xiàn)在大的問(wèn)題來(lái)了，電商來(lái)了，電商來(lái)了會(huì)把這些都?xì)⑺馈Ｈ绻倏磕愕昀锏囊路赡芫筒蝗缇W(wǎng)商了，網(wǎng)商特別便宜。電商把物流的成本大大降下來(lái)，而像王府井（600859）商業(yè)中心成本就大大上來(lái)，我認(rèn)為商業(yè)模式正在出現(xiàn)一場(chǎng)革命。

　　現(xiàn)在蓋商場(chǎng)蓋在哪里？比如大鐘寺，過(guò)去一招招一個(gè)大商，現(xiàn)在的問(wèn)題是，沒(méi)有人來(lái)。過(guò)去吃完飯去逛商場(chǎng)，現(xiàn)在根本用不著，拿手機(jī)就解決了，傳統(tǒng)商業(yè)模式落伍了。怎么辦？突然發(fā)現(xiàn)特多的教育機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)，引來(lái)快餐又火了，從簡(jiǎn)單的購(gòu)物消費(fèi)，到精神文化消費(fèi)，城市生活休閑，最好建成網(wǎng)絡(luò)不可替代的吃飯、電影院等等。

　　另外，中國(guó)正在向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國(guó)從來(lái)不是服務(wù)型的國(guó)家，沒(méi)有服務(wù)意識(shí)。這個(gè)服務(wù)體系出來(lái)，就會(huì)支撐一個(gè)新的商業(yè)模式產(chǎn)生，商業(yè)模式不但升級(jí)，而且一定是場(chǎng)革命。商業(yè)地產(chǎn)商們，一定不要再走落后的業(yè)態(tài)，就像過(guò)去總批評(píng)Shopping，現(xiàn)在我也批評(píng)商業(yè)中心，希望都做成城市生活休閑廣場(chǎng)。

　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全：商業(yè)升級(jí)是客觀的，除了數(shù)量上的升級(jí)以外，也要有一些本質(zhì)上的改變。商業(yè)升級(jí)的本質(zhì)是什么？我們?cè)诓煌念I(lǐng)域會(huì)有不同的形態(tài)，我認(rèn)為本質(zhì)就是消費(fèi)轉(zhuǎn)型。當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均達(dá)到3000美金的時(shí)候，消費(fèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)型，到6000美金的時(shí)候，這個(gè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)非常成熟，形成大面積的產(chǎn)業(yè)化，這個(gè)消費(fèi)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)就是從功能消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)，就是所謂的文化消費(fèi)轉(zhuǎn)型。

　　比如很多年前，我們經(jīng)常去百貨公司，冬天到了，咱們?nèi)ベI一個(gè)棉帽或棉鞋，它就是功能消費(fèi)，也包括百貨公司這樣一種商業(yè)形態(tài)，它也是在功能消費(fèi)時(shí)代的典型商業(yè)模式。所謂的體驗(yàn)消費(fèi)是什么？體驗(yàn)消費(fèi)的本質(zhì)是生活方式的消費(fèi)，是消費(fèi)價(jià)值的所在。十年前，找人辦事，送一瓶雀巢咖啡，還帶上一瓶伴侶，現(xiàn)在還有人送嗎？一定是去酒吧、咖啡廳。去哪一家酒吧？選擇什么樣的地點(diǎn)？什么樣的環(huán)境？包括怎樣的喝法，是今天消費(fèi)的價(jià)值所在，這就是體驗(yàn)型。

　　這樣一種消費(fèi)的轉(zhuǎn)型，必使我們?cè)谏虡I(yè)的本質(zhì)和供應(yīng)模式上發(fā)生變化。這種產(chǎn)業(yè)化最重要的寓意在于，生活方式的轉(zhuǎn)型，新的生活方式再形成新的產(chǎn)業(yè)模式，這一點(diǎn)我們必然要走過(guò)。

　　大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳平：升級(jí)有一點(diǎn)誤導(dǎo)。我們看一下全國(guó)的購(gòu)物中心，有的購(gòu)物中心連傳統(tǒng)百貨都打不過(guò)。購(gòu)物中心來(lái)了，傳統(tǒng)百貨不好生存了，我們到有些城市一看發(fā)現(xiàn)不是這樣，傳統(tǒng)百貨銷售額上去了，而新的購(gòu)物中心看上去很好看，銷售額根本上不去，所以在這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有解決的時(shí)候，就談升級(jí)，說(shuō)激烈一點(diǎn)，恐怕有點(diǎn)急功近利。

　　我想說(shuō)的一個(gè)是穩(wěn)中求進(jìn)，另外是細(xì)分與精準(zhǔn)。購(gòu)物中心有它自己的任務(wù)，百貨有百貨的任務(wù)，電商有電商的任務(wù)，不是誰(shuí)來(lái)誰(shuí)就死?，F(xiàn)在太多的購(gòu)物中心，不要輕視傳統(tǒng)百貨的力量，多年積累的消費(fèi)者的習(xí)慣不是那么容易改變的。作為購(gòu)物中心僅僅是形態(tài)的東西擺在那里，消費(fèi)者不認(rèn)帳，可以說(shuō)購(gòu)物中心是體驗(yàn)的、時(shí)尚的、休閑的，但它為這個(gè)東西愿意出多少差價(jià)呢？這個(gè)需要精準(zhǔn)，需要走到市場(chǎng)上去看，而市場(chǎng)的反映我更希望是先把“穩(wěn)”字做好。我們需要在傳統(tǒng)的商業(yè)當(dāng)中，一個(gè)購(gòu)物中心形態(tài)來(lái)了，它應(yīng)該先活下去，購(gòu)物中心的成本是巨大的。現(xiàn)在大家不缺吃的，不缺穿的，是時(shí)間導(dǎo)致你要去那里的，但是到那里如果不掏錢買東西，你的購(gòu)物中心怎么活下來(lái)？購(gòu)物中心先要活下來(lái)，我認(rèn)為現(xiàn)在還真的不要急于創(chuàng)新。

　　從2005年寧波萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心開(kāi)始到現(xiàn)在，從形態(tài)上，包括從業(yè)態(tài)的構(gòu)成上，有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)很大的變化？沒(méi)有。所以我們這么多年一直在做精細(xì)化，過(guò)去我們先理解購(gòu)物中心是什么，應(yīng)該擺什么東西，另外購(gòu)物中心如何跟這塊土地的靈魂找到共鳴。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平：商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)是當(dāng)前迫切需要思考的話題，這兩年商業(yè)地產(chǎn)的投資非常熱，十年前人們?cè)趩?wèn)什么叫商業(yè)地產(chǎn)？那時(shí)候人們還不太熟悉。五年前人們?cè)趩?wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？概念炒得很熱了，但真正專業(yè)化、品牌化發(fā)展的公司并不多。而十年后的今天，人們?cè)趩?wèn)誰(shuí)還沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)？目前的這種熱很多是一種同質(zhì)化。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就跟改革開(kāi)放一樣，過(guò)去摸著石頭過(guò)河，現(xiàn)在進(jìn)入深水區(qū)了。深水區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)一定是更高層次上的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)的方向在哪里？我們過(guò)去僅僅從溫飽型向小康型發(fā)展，經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，我們商業(yè)的消費(fèi)也有一個(gè)轉(zhuǎn)型。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，第一是高品質(zhì)，它的東西更好、更保真、更安全；第二是時(shí)尚感，這種提升也不是所有的東西都是奢侈品，而是時(shí)尚；另外是強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，這一定是趨勢(shì)，但是這種轉(zhuǎn)型一定要建立在腦袋不能發(fā)熱的時(shí)候去做，所以今天我們的主題確定為穩(wěn)中求進(jìn)。就是首先要從大躍進(jìn)的發(fā)展當(dāng)中冷靜下來(lái)。我想起了印度詩(shī)人的一句話，“我們不能走得太快，我們要放慢我們的腳步，我們等等我們的靈魂”。商業(yè)地產(chǎn)同樣有這樣的問(wèn)題，這句話也映襯了官方語(yǔ)言，就是穩(wěn)中求進(jìn)，我們要把速度放下來(lái)，要做一些品質(zhì)。另外，需求是有限的，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度跟消費(fèi)增長(zhǎng)速度是不同步的，跟人口規(guī)模增長(zhǎng)是不同步的，這種不同步造成要么是超前，要么是泡沫化，所以現(xiàn)在提升級(jí)是很重要的話題。