“市場已經(jīng)進入新的時期，平穩(wěn)為基調(diào)。房地產(chǎn)市場的供求已從賣方市場進入到買方市場。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，房價的“合理回歸”不能一概而論。近期，在“2012中國地產(chǎn)總裁高峰論壇”上，顧云昌針對大眾關心的熱點問題進行了解讀。

    “合理回歸”不能一概而論

    記者：你怎么理解總理在兩會中外記者會上提出的“合理房價”？

    顧云昌：溫總理提出的“合理房價”前提是，一些城市房價遠遠沒有回歸到合理水平，而我們媒體把“一些城市”去掉了，造成全國房價都遠遠沒有回歸的錯覺。

    事實上，絕大多數(shù)中小城市的房價是合理的或者說基本合理，而一些大城市的房價反而不合理。中國的城市很復雜，市場各異，不能一概而論。而縱觀世界各國各大城市，其合理房價也大不相同。紐約、東京、首爾、莫斯科等這些大城市，房價收入比比一般城市低，是因為這些城市比較開放，全世界的有錢人都可以到這里買房子，房價是由有錢人決定的，所以房價收入比是合理的。

    合理的價位是由不同的產(chǎn)品組成的，是由供應體系構成的，是我們所有的居民都能買得起、租得起房子。和收入相匹配的時候，房價才算合理，用同一種價格來衡量全社會的收入比，那么房價永遠也不會合理。

    我認為，要想房價合理回歸，首要任務就是建立一個完整的供應體系，包括高中低檔商品房以及保障房、公租房，這種供應體系完備了，才能說房價合理回歸。另外，合理價位也涉及到成本和利潤。應該承認，在過去若干年，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)利潤處于中高等水平。如果利潤回歸到社會平均水平，房價自然就合理了。

    現(xiàn)在要想房價回歸到合理價位，難度很大，甚至不能回歸到人們期待的合理價位。如果有可能的話，有能力的人選擇到大城市買房子，沒能力的人要選擇到中小城市買房子。另外，也可以建設大量的保障房解決中低收入人群的住房問題。

    記者：你認為當前樓市處于一個什么時期？

    顧云昌：相比于房地產(chǎn)銷售火爆的年份，2012年的房地產(chǎn)仍處于冬季，但是也進入了一個大調(diào)整時期。

    2011年的房地產(chǎn)并不像媒體描述的那樣慘淡，銷售額和銷售面積同比仍是增長，而且銷售額的增長高于GDP的增長；當然這其中有差別，重點城市銷售額下降，而中西部城市增長很快；去年全國房價環(huán)比下降，同比上升。而今年1、2月份，情況很不樂觀。銷售面積和銷售額同比下滑，而且一線城市房價同比下降。中國房地產(chǎn)市場整體進入了冬天。

    但是，與其說房地產(chǎn)市場進入了冬天，還不如說進入一個新的發(fā)展階段和調(diào)整時期。主要原因在于中國宏觀經(jīng)濟的變化、中國“剛需”的變化以及市場形態(tài)的變化。2012年，中國調(diào)整了經(jīng)濟的發(fā)展速度，將GDP的增長速度降到7.5%，把調(diào)整結(jié)構放在非常重要的位置，這適應了全世界的經(jīng)濟變化。而根據(jù)中國整個經(jīng)濟增長方式、發(fā)展方式的改變，以及結(jié)構的調(diào)整，我們有理由認為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場也進入了一個大調(diào)整時期。

    另外，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場當初那種爆發(fā)式的需求、供不應求的狀態(tài)已經(jīng)不存在了，轉(zhuǎn)而替代的是需求的理性化、市場中供求平衡或者供大于求的狀態(tài)。

    遏制投資需求不恰當

    記者：如何看這種市場變化？

    顧云昌：房地產(chǎn)市場的供求發(fā)生變化，已經(jīng)從賣方市場進入到了買方市場。對于遏制投資需求的說法不是很恰當，如果沒有投資，何來租賃市場。從理論上來講，不應該抑制投資需求。

    而投機性需求造成了房價的大量泡沫。投機性需求的背后是金融杠桿的失控，對投機需求者發(fā)放貸款，如美國就出現(xiàn)了金融杠桿撬動次貸危機的現(xiàn)象。所以如果金融杠桿把握不好，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)失調(diào)的問題。

    但是近來中央提出“加快普通住宅的建設，擴大有效供應”，這說明中央對房地產(chǎn)行業(yè)傾注了很大的期望，既要遏制投機性需求，又要做好保障房工作，還要擴大普通商品住宅的供應。實際上我們看到中央對普通住宅的大力支持：一是加大供應量，平衡供求關系；二是需要普通住宅的投資來拉動經(jīng)濟增長，保障房的投資是有限的；三是商品房有一個新的提升空間，我們的市場正在發(fā)生新變化。

    房地產(chǎn)市場未來是買方市場，競爭加劇。在嚴厲的調(diào)控之下，面對著激烈的市場競爭，房地產(chǎn)行業(yè)必然出現(xiàn)大洗牌的局面。

    記者：那在新的市場上，房企該如何生存，特別是中小房企？

    顧云昌：在新的市場下如何生存，在于轉(zhuǎn)型。例如，有的開發(fā)商開始做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；住宅地產(chǎn)也在專注于精細化，產(chǎn)品除了講品質(zhì)、講環(huán)境，還要講文化。房地產(chǎn)發(fā)展還有很大空間。中小企業(yè)要抓好轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，特別是產(chǎn)品創(chuàng)新。

    在轉(zhuǎn)型中要注意3個戰(zhàn)略，第一是經(jīng)營戰(zhàn)略。既要講硬產(chǎn)品又要講軟產(chǎn)品，硬產(chǎn)品即質(zhì)量、規(guī)劃設計等，軟產(chǎn)品即文化、管理、服務等。第二是基層戰(zhàn)略，同一個起跑線上，誰的成本低，誰就可以取得競爭優(yōu)勢；第三是差異化戰(zhàn)略，用差異化取勝的基礎是底板要好，品質(zhì)要有保證。