仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國(guó)際、戴德梁行等多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)公布的研究報(bào)告指出，承接剛過去的2011年“廣州商業(yè)地產(chǎn)年”的熱度，2012年廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍將持續(xù)升溫。但受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，加上住宅市場(chǎng)整體下滑，商業(yè)地產(chǎn)也將面臨新的考驗(yàn)，預(yù)計(jì)今年廣州商用物業(yè)的租售價(jià)漲幅同比去年將有所放緩，投資者們選擇商用物業(yè)更考眼光。
資產(chǎn)大鱷入穗更猛
近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、太古地產(chǎn)、蘭桂坊、時(shí)尚集團(tuán)等大批外來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌進(jìn)廣州市場(chǎng)，令廣州商業(yè)邁進(jìn)了多元化全線發(fā)展的新時(shí)期。今年，這種群雄逐鹿廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的局面仍然持續(xù)。日前，天河區(qū)政府對(duì)外公布的落地“天河智慧城”的百個(gè)項(xiàng)目名單中，注冊(cè)資本分別達(dá)70億美元和110億美元的高盛亞洲和華平創(chuàng)業(yè)投資有限公司均榜上有名。而中糧集團(tuán)等財(cái)力雄厚的央企也有意進(jìn)軍廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。相信在2012年，廣州商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)更多中外資產(chǎn)大鱷。
1、新項(xiàng)目高端化拉升價(jià)格
展望2012年，多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)均表示，廣州商用物業(yè)租售價(jià)格仍將繼續(xù)上漲，這主要是因?yàn)榻衲甑男马?xiàng)目，不管是寫字樓、購(gòu)物中心還是商用公寓，大多走高端化路線，裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套不斷升級(jí)，直接拉升了項(xiàng)目的價(jià)格。在寫字樓市場(chǎng)，甲級(jí)、超甲級(jí)項(xiàng)目開發(fā)成風(fēng)，從設(shè)計(jì)、用料、配套到物管，都看齊國(guó)際最高水準(zhǔn)，不少項(xiàng)目還選擇帶豪華裝修租售。在高定位的拉動(dòng)下，4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)、300元/平方米/月的租金，已成為不少高端寫字樓新盤的目標(biāo)價(jià)。商用公寓方面，6000-8000元/平方米的超豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)在今年將更為流行，而會(huì)所更越造越奢華，更多會(huì)配備五星級(jí)酒店管理，商用公寓越來(lái)越豪，價(jià)格當(dāng)然不會(huì)低。另外，與整體下滑的住宅市場(chǎng)相比，在樓市政策未調(diào)整前，商用物業(yè)仍占有不限購(gòu)、不限貸的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，加上市場(chǎng)仍處上升階段，對(duì)投資客的吸引力依然較高，在高通脹壓力下，仍將繼續(xù)成為投資熱點(diǎn)。
2、外圍經(jīng)濟(jì)影響物業(yè)租售價(jià)
不過，仲量聯(lián)行研究報(bào)告也指出，因全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，跨國(guó)大企業(yè)將會(huì)更審慎面對(duì)擴(kuò)充需求，對(duì)寫字樓的整體租賃需求將減少，而外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境也將影響廣州商用公寓租賃市場(chǎng)和商業(yè)發(fā)展。由于廣州對(duì)金融業(yè)的依賴不高，因此與北京、上海相比，預(yù)計(jì)今年整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)發(fā)展，不致會(huì)出現(xiàn)急挫的狀況，但像2011年的高漲行情已不可能出現(xiàn)，預(yù)計(jì)租金漲幅將放緩。
另一方面，隨著樓市調(diào)控繼續(xù)深入，住宅市場(chǎng)的繼續(xù)下行勢(shì)必令大熱的商用物業(yè)市場(chǎng)受到影響，特別是貸款從緊，更將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資造成更大制約；而為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的局勢(shì)，發(fā)展商勢(shì)必更多地拋售商用物業(yè)以回籠資金，同時(shí)規(guī)避長(zhǎng)期持有商用物業(yè)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為更快套現(xiàn)，發(fā)展商在價(jià)格上將會(huì)作出更多優(yōu)惠，直接影響商用物業(yè)價(jià)格的整體漲幅。
仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，今年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)至少有45萬(wàn)平方米，主要集中在珠江新城，包括珠江城、利通廣場(chǎng)、保利V座、廣晟國(guó)際大廈、廣州銀行大廈、富力盈凱廣場(chǎng)、高德置地廣場(chǎng)一期A座等，而去年未消化的庫(kù)存仍有80萬(wàn)平方米。供應(yīng)量增加，招租壓力大，空置率較高的大廈將有下調(diào)租金的壓力。今年廣州商鋪新增量更為驚人。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，今年新開業(yè)的大型購(gòu)物中心商業(yè)面積達(dá)57.9萬(wàn)平方米，大部分在天河、番禺和白云三區(qū)。新增供應(yīng)大令新項(xiàng)目面臨較大的招商壓力，也令市場(chǎng)總體租金升幅放緩。另外，不少前兩年以“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”模式對(duì)外銷售的商場(chǎng)，將在今年陸續(xù)進(jìn)入合同約定的開業(yè)期，這些商場(chǎng)能否順利開業(yè)，開業(yè)后人氣如何，都直接考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)管理方的能力。
3、市民投資心態(tài)更趨理性
對(duì)個(gè)人投資客來(lái)說，隨著住宅調(diào)控政策可能放松的信號(hào)傳出，去年火爆的“公寓熱潮”可能略有降溫。商用公寓雖然擁有住宅功能，但卻存在產(chǎn)權(quán)年限短、水電費(fèi)高、沒有學(xué)位等“硬傷”，如果住宅限購(gòu)令調(diào)整，其價(jià)格是否仍能走高已備受考驗(yàn)，投資客出手也會(huì)更謹(jǐn)慎。另外，商鋪投資者的心態(tài)也更趨理性。記者采訪發(fā)現(xiàn)，隨著貸款持續(xù)收緊、商用物業(yè)特別是主題商場(chǎng)鋪面臨貸款難困境，歷經(jīng)了2011年阿婆、師奶也炒鋪的“全民皆商”商鋪投資熱潮后，普通老百姓對(duì)商鋪投資的心態(tài)已有變化，更注重商鋪的長(zhǎng)期租金回報(bào)，注重經(jīng)營(yíng)管理的可持續(xù)性，出手也更為慎重。
