樓市調(diào)控步步驚嚇：2011延續(xù)了2010的調(diào)控。從“新國八條”到限購，房地產(chǎn)市場一路跌宕起伏……
2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場成交分析
（一）全市商業(yè)地產(chǎn)市場成交概況
| 2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù) | ||||
| 物業(yè)類別 | 簽約套數(shù) | 簽約面積（㎡） | 成交總金額（億元） |
成交均價 （元/㎡） |
| 寫字樓 | 9137 | 968217.44 | 248.08 | 25622 |
| 商鋪 | 2303 | 532952.51 | 140.29 | 26323 |
| 總計 | 11440 | 1501169.95 | 388.37 | 25871 |
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注： |
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據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2011年北京商用物業(yè)（寫字樓、商鋪）共成交1501169.95平方米，成交總額近390億元；成交均價僅25871元/平方米。其中寫字樓成交近97萬平方米，其余為商鋪。
從上圖中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分別成交27.8萬平方米、27.1萬平方米、13.9萬平方米。其中8月成交量暴增主要是由于上半年市場成交持續(xù)低迷壓抑了大量投資需求以及受7月份天量新增供應(yīng)的刺激；12月成交數(shù)據(jù)則一掃“金九銀十”市場的平淡表現(xiàn)，為2011年畫上了漂亮的句號。值得注意的是，雖然寫字樓一直占據(jù)市場交易的主力，但自8月以來，商鋪成交占比明顯劇增，商鋪投資的熱度上升。
隨著2011年12月的結(jié)束，北京商業(yè)地產(chǎn)市場成交均價最終收在了23528元/平方米，而全年成交均價也僅為25871元/平方米。從圖中來看，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)成交均價呈緩慢下降趨勢，與年初均價相比變化不大，這與商業(yè)地產(chǎn)市場租售報價一路看漲的行情相比頗為黯淡。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析師指出，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場一個明顯的轉(zhuǎn)變是低價項(xiàng)目逐漸成為市場成交的主力。對開發(fā)企業(yè)來說，低價項(xiàng)目之所以低價一是因?yàn)檫@些項(xiàng)目有許多處于土地價格不高、開發(fā)成本相對較低的京郊區(qū)域；二是因?yàn)槟壳吧逃梦飿I(yè)與住宅物業(yè)的“價格倒掛”非常普遍；三是因?yàn)楹暧^調(diào)控加大了整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，降價或者不定高價成為物業(yè)順利銷售的必要考慮。對于投資者來說，更加關(guān)注低價項(xiàng)目主要是考慮到較低的投資成本、較高的投資回報空間。
| 2011年北京商用物業(yè)區(qū)域成交量排名 | |||
| 區(qū)域 | 成交面積（㎡） | 區(qū)域 | 成交面積（㎡） |
| 朝陽 | 414276.28 | 東城 | 34500.78 |
| 西城 | 222957.02 | 房山 | 25223.09 |
| 大興 | 200293.66 | 密云 | 11910.55 |
| 昌平 | 147518.75 | 懷柔 | 3904.18 |
| 豐臺 | 112931.81 | 平谷 | 2838.61 |
| 通州 | 95580.15 | 宣武 | 2303.65 |
| 海淀 | 90055.36 | 門頭溝 | 1847.58 |
| 順義 | 72363.97 | 延慶 | 1139.06 |
| 石景山 | 61065.56 | 崇文 | 459.89 |
| 合計 | 1501169.95 | ||
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2011年朝陽、西城、大興、昌平、豐臺5個行政區(qū)域商用物業(yè)成交面積超過10萬平方米。其中朝陽區(qū)成交逾41萬平方米，約為第二、第三名的成交總和；西城區(qū)則主要受益于單項(xiàng)目成交面積逾10萬平方米的大宗交易支撐，位列榜眼。此外，隨著京郊區(qū)域投資環(huán)境的逐漸成熟，必將成為全市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“主戰(zhàn)場”。
