如果說，“遏制房價過快上漲”是樓市調(diào)控上半場的目標(biāo)，那么，“促進(jìn)房價合理回歸”，則無疑是中央經(jīng)濟(jì)工作會議為樓市調(diào)控下半場確定的任務(wù)。

 

　　為什么在“遏制房價過快上漲”后，還必須“促進(jìn)房價合理回歸”？

 

　　因為只有讓房價回歸到民眾能接受、樓市能健康發(fā)展的合理水平，才能有效降低全社會的生活、商務(wù)成本，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長。

 

　　讓人稍感欣慰的是，經(jīng)過不斷加碼的樓市調(diào)控，房價過快上漲勢頭已得到了抑制，房地產(chǎn)市場的金融屬性被進(jìn)一步削弱，目前絕大多數(shù)城市的房價下行趨勢已經(jīng)確立。佐證這一判斷的是，央行不久前發(fā)布的2011年第四季度全國50個城市城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。這份問卷調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個百分點。“房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，抑制房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性的成果。”央行在調(diào)查報告中如是表述。

 

　　“階段性成果”的取得，無疑宣告了上半場順利收官，也標(biāo)志著圍繞著下半場“促進(jìn)房價合理回歸”目標(biāo)而展開的政策調(diào)控已經(jīng)箭在弦上。

 

　　如何才能確保下半場“房價合理回歸”目標(biāo)的實現(xiàn)？

 

　　從目前情況看，一方面，在樓市調(diào)控進(jìn)入下半場后，隨著土地市場遇冷、對土地收入依賴較大的地方政府的現(xiàn)金流受到了影響，微調(diào)或變相放松樓市調(diào)控政策時有耳聞，繼續(xù)堅持樓市調(diào)控將面臨越來越大的阻力。另一方面，盡管不少城市出現(xiàn)了所謂“降價潮”，但這些房價下降一如全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生所言，“媒體熱追的只是郊區(qū)的盤，又降價又打折又砸樓盤售樓處等，但這并不是全國普遍的一個情況。”顯然，只有一個城市中心城區(qū)的標(biāo)志性項目降價，這個城市的房價才算真正開始回落；也只有以中心城區(qū)下跌的房價為基礎(chǔ)計算出的均價，才能真實反映該城市房價是否真正實現(xiàn)了“合理回歸”。但現(xiàn)實是，一些一線城市，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地有限，導(dǎo)致市區(qū)地價居高不下，均價也隨之受到影響，降幅緩慢，房價合理回歸非常艱難。

 

　　不過，人們從國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的11月份70個大中城市房價指數(shù)中還是驚喜地發(fā)現(xiàn)：環(huán)比房價下調(diào)超過0.5的6個城市中全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現(xiàn)了房價環(huán)比下調(diào)，7個城市房價停漲。這表明，不管地方政府阻力多大，中心城區(qū)房價“回歸”多難，只要我們堅定信心，堅持既有樓市調(diào)控政策不放松，假以時日，房價出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整，并非奢望。另一方面，目前我國住房供應(yīng)存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率較低，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求。“十二五”期間，地方政府如果能確保用3600萬套保障房覆蓋更多城鎮(zhèn)居民，那么，此舉無疑會助力房價“合理回歸”。此外，房企償債高峰的到來，也為房價合理回歸提供了重要契機(jī)：一方面，很多房企依托房產(chǎn)抵押而獲得的民間借貸，都到了償還期，房企要還這些借貸，必然要拋售房產(chǎn)，這將會給房價下行帶來外部推力，日前出現(xiàn)的濟(jì)南開發(fā)商劉城因高利貸難以償還、資金鏈斷裂而跑路的事件，已經(jīng)發(fā)出了這方面的警訊；另一方面，房企通過海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募等方式獲得的借款，今年上半年也到了償還時點，屆時房企將會因為嚴(yán)峻的資金壓力，而不得不降價銷售、回籠資金，從而被動推動房價下行。

 

　　總而言之，要“促進(jìn)房價合理回歸”，就必須繼續(xù)通過政策引導(dǎo)，逐漸剔除房地產(chǎn)市場的投資屬性，讓樓市回歸到以居住為主的市場上來。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。比如，可以通過征收房產(chǎn)稅的辦法，增加投機(jī)成本；也可以通過適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率的辦法，鼓勵剛需者購房。只有投機(jī)需求被抑制了，居住成了住宅的主要屬性，樓市下半場的調(diào)控才有望大功告成。