2011年年末已至，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入，一線城市樓市降價蔓延，開發(fā)商庫存壓力日增，房企并購整合加劇，市場烏云壓城日漸焦灼。
此時此刻，招商地產(chǎn)董事長林少斌卻一邊拋出“拐點論”，一邊逆市抄底拿地，他表示只要企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，自然就能安然過冬。
招商地產(chǎn)的底氣何在？本報記者近日對林少斌董事長進行了專訪。
“無需諱言拐點已到”
記者：當前地產(chǎn)調(diào)控政策不見放松，很多區(qū)域銷量已經(jīng)進入“冰點”，您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場？
林少斌：近日我參加了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會十周年的年會，作為論壇嘉賓跟很多同行一起進行了討論。論壇中談到了房地產(chǎn)的“拐點”話題，多數(shù)嘉賓都認為不是“拐點”，但只有我一個人堅持認為：樓市當前已經(jīng)到了“拐點”時期。
記者：與其他人不同，您旗幟鮮明堅持“拐點論”的原因是什么？
林少斌：“拐點論”并不是一時的沖動之言，實際上我對此有比較深入的思考，主要談三個理由。
第一，保障性住房推出的量如此之大，前所未見。“十二五”期間將有3600萬平方米的保障房推出，若按照每戶三口之家來計算，將有超過1億的城鎮(zhèn)居民納入保障房體系，盡管這部分需求來自低收入以及部分中等偏下的城鎮(zhèn)居民，但對商品房市場的沖擊和影響，將是深遠的、不容忽視的。
第二，目前全民炒房的勢頭已經(jīng)被扼制，房地產(chǎn)的財富效應正在弱化。前幾年很多企業(yè)家覺得制造業(yè)的利潤太低，大量資金涌向房地產(chǎn)，加劇了市場的熱度。持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)投資性需求受到重創(chuàng)，商品房去投資化，更注重居住功能。
第三，目前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量，以及各大城市的可售量都異常巨大，很多地方都出現(xiàn)了大量的供應過剩，要去消化這樣一個巨大的庫存，市場必然會迎來“拐點”，并進入一個理性發(fā)展的階段，我認為這是可以預見的，也無需諱言。
記者：如您所講，當前樓市已經(jīng)到了“拐點”，各地樓市也出現(xiàn)了降價的趨勢，但關于這個降價的幅度，仍然有不同的看法，您認為樓市降價的紅線在哪里？
林少斌：如果就全國總體而言，20%的房價降幅應該就比較大了。我個人認為，全國市場總體下降20%是一個紅線，如果整體降幅超過20%，可能問題就比較嚴重了。
根據(jù)我們的經(jīng)驗，如果房價跌幅超過20%，很多銀行和發(fā)展商面臨的形勢就比較嚴峻，當然，不同的企業(yè)經(jīng)營狀況不一樣，可以承受的風險和降價幅度也不一樣。
“耐寒能力是優(yōu)勢所在”
記者：市場主流觀點認為，招商地產(chǎn)是行業(yè)調(diào)整中少有的處在自身發(fā)展通道中的高增長公司,也是龍頭房企中唯一具有強烈業(yè)績提升拐點預期的公司。在當前樓市嚴寒的情況下，招商地產(chǎn)如何做到安然“過冬”？
林少斌：越是這樣的寒冬，越是考驗各企業(yè)的耐寒能力。
一般來講，判斷一個企業(yè)是不是健康，要看資產(chǎn)負債表，看負債率、流動資金、現(xiàn)金存量和存貨的情況等等，另外還要看產(chǎn)品的結構和地區(qū)分布等會不會出現(xiàn)問題。
相對來說，我們的風險比較分散、比較小。首先從項目布局來講，招商地產(chǎn)在一線、二線、三線城市的項目分布比較均等，我們在三、四線的布局占了三分之一，一、二線是三分之二，沒有過分集中在某個區(qū)域。
其次，在招商地產(chǎn)的產(chǎn)品線里，中等檔次的房子居多。雖然當前的市場，中等偏低層次的房子，也就是“剛需”急需的房子銷售得更快。但是改善性的需求，也就是中端市場的需求也是巨大的，較少受到調(diào)控的影響，這恰恰是我們的優(yōu)勢所在。
另外從財務上來看，公司的財務狀況要好于A股地產(chǎn)行業(yè)的平均負債率水平，資金成本較低，長期資金壓力也不大，財務狀況相對來說比較穩(wěn)健。
記者：我了解到，招商地產(chǎn)今年200億的銷售目標已經(jīng)順利完成，但明年的形勢可能更加嚴峻，招商地產(chǎn)明年的目標有沒有變化？在銷售策略上會不會做一些調(diào)整？
林少斌：公司2011年的銷售狀況還不錯，銷售面積和銷售金額同比增速和2010年相比有了明顯提高。就整體目標而言，我們希望2012年的銷售額要比2011年有增長。
同時，既然“拐點”已至，針對市場的急劇變化，我們專門制定了“以銷定產(chǎn)、以市定銷”的八字方針。簡單來說，就是以市場為導向，來定銷售和生產(chǎn)，必須緊貼市場需求，把握住生產(chǎn)和銷售的節(jié)奏。
在銷售策略上，我們當然會更加靈活，根據(jù)市場的要求及時進行調(diào)整，并策劃、制訂更機動、更有效的營銷策略，以保持主動性。
“冬季正是狩獵機會”
記者：從另外一個角度來講，越是行情低迷，就越是機會所在。當前一級市場也陷入冰凍期，很多地塊出現(xiàn)流拍和底價成交狀況，招商地產(chǎn)有沒有考慮利用這個時機在拿地和行業(yè)整合方面有所作為？
林少斌：招商地產(chǎn)有個基本理念，就是要做“百年老店”。因此，要做得更穩(wěn)健，就要量力而為，做好規(guī)劃、策略，不要太冒進，所以我們從未去拿“地王”，去做冒險行為。
但從另外一個角度來說，我們這么做，也是為了積蓄力量，在適當?shù)臅r候抓住機會。對土地市場來說，現(xiàn)在其實已蘊含著機會，很多土地都是底價成交，價格出現(xiàn)了理性回歸。我們正密切關注著市場的走勢，并針對重點區(qū)域進行了深度調(diào)研和接觸，一旦有合適的機會，也是我們發(fā)展的好時機。
我們近期經(jīng)過慎重考慮，在武漢墨水湖獲得一塊用地，項目位于武漢新區(qū)重點發(fā)展片區(qū)居住用地的核心區(qū)域。這也意味著我們正在以更為積極的姿態(tài)應對調(diào)整，把握“冬季狩獵”的機會,為更長遠的發(fā)展奠定更堅實的基礎。
另外，在宏觀調(diào)控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已成為房企突破融資困境、積極發(fā)展的一種選擇，招商地產(chǎn)正在積極留意，有好的機會我們也一定會把握。
從長期來看，中國社會經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程、人口紅利、制度管理等方面仍有巨大發(fā)展?jié)摿Γ用竦母纳菩枨笠餐瑯泳薮?，因此，我們對房地產(chǎn)業(yè)的前景還是堅定不移，抱有信心。
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