2012年，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的重點(diǎn)是什么，與2011年相比會(huì)有哪些變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)又會(huì)出現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？

 

    繼續(xù)限購(gòu)、遏制投資投機(jī)

 

    2012年，要促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步合理回歸，繼續(xù)同時(shí)從供給和需求兩端進(jìn)行調(diào)控尤為重要。

 

    需求端，堅(jiān)持遏制投資投機(jī)型需求仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的主線。姜偉新指出，明年要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個(gè)人購(gòu)房貸款均衡投放。

 

    “長(zhǎng)期來(lái)看，我們建立房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要目的是要通過(guò)市場(chǎng)配置資源，滿(mǎn)足社會(huì)豐富多樣居住的需求，而不是給大家所有的資金提供一個(gè)投資品的市場(chǎng)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，“無(wú)論調(diào)控政策將來(lái)會(huì)有什么具體形式的變化，政府繼續(xù)控制投資和投機(jī)性需求的政策方向是不會(huì)改變的。”

 

    與去年不同的是，今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)門(mén)提出，在遏制不合理住房需求的同時(shí)，要支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求，首付款比例和利率一定要體現(xiàn)優(yōu)惠政策。

 

    專(zhuān)家指出，支持居民首套房購(gòu)房需求一直是調(diào)控政策所強(qiáng)調(diào)的，也是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的所在。但在過(guò)去一年的調(diào)控中，由于銀行信貸緊縮等因素，部分銀行對(duì)首套房也提高了首付比例和貸款利率，不符合調(diào)控的初衷，這種狀況應(yīng)當(dāng)改變。

 

    繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求的同時(shí)，姜偉新要求把“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)”作為明年的一項(xiàng)重要工作。并提出要研究支持中低價(jià)位、中小套型商品房建設(shè)的政策。加快對(duì)普通商品住房規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售的審批，盡快形成有效供應(yīng)。土地方面，保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)與供應(yīng)總量的70%。

 

    強(qiáng)調(diào)地方政府責(zé)任，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅

 

    2011年，全國(guó)657個(gè)城市均按國(guó)務(wù)院要求，公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。從目前的情況看，絕大多數(shù)地方基本實(shí)現(xiàn)了年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

 

    姜偉新指出，各地要對(duì)2011年穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作作總結(jié)，對(duì)沒(méi)有完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市，由省級(jí)人民政府在明年1月底前向國(guó)務(wù)院作報(bào)告。

 

    2012年，“繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任”仍然擺在房地產(chǎn)調(diào)控工作的重要位置。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，堅(jiān)持調(diào)控有可能導(dǎo)致地方土地出讓收入有所下降，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入增長(zhǎng)速度有一定影響，但從中長(zhǎng)期看，堅(jiān)持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。

 

    除了繼續(xù)落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策以外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)門(mén)提出，要求各地加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。“這是明年非常重要的一項(xiàng)工作，對(duì)于加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控以及社會(huì)管理意義重大。”姜偉新提出，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)明年上半年要實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，各省區(qū)市以及其他城市也要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，明年要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。

 

    與此同時(shí)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康，必須注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。姜偉新指出，明年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和各地都要抓緊編制住房發(fā)展規(guī)劃。住房發(fā)展規(guī)劃是落實(shí)住房政策的重要載體，是指導(dǎo)住房建設(shè)和發(fā)展的基本依據(jù)，對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期具有重要意義。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將配合有關(guān)部門(mén)加快研究推進(jìn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅工作。

 

    三成企業(yè)將出局，市場(chǎng)將現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變

 

    堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，意味著明年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)今年的境況，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況也許會(huì)變得更不樂(lè)觀，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會(huì)告別過(guò)去“順風(fēng)順?biāo)?rdquo;的時(shí)代。

 

    由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢(xún)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)房企經(jīng)營(yíng)管理狀況(2011)》藍(lán)皮書(shū)指出，截至2010年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近7萬(wàn)家，兩年內(nèi)累計(jì)減少近1/4，并且呈現(xiàn)加速減少的態(tài)勢(shì)。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇。如果現(xiàn)行調(diào)控政策能落實(shí)到位，到2015年，預(yù)計(jì)將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局。

 

    “前些年，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張偏快，負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)的審慎程度不斷下降，而且部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。”任興洲指出，在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專(zhuān)業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)不夠?qū)徤?、不注重產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會(huì)被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購(gòu)，有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的企業(yè)會(huì)得到發(fā)展，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大型企業(yè)與更加專(zhuān)注于某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域、深耕細(xì)作的中小企業(yè)并存的局面。

 

    姜偉新強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)住房銷(xiāo)售價(jià)格管理，加大對(duì)閑置土地和違法違規(guī)用地的處理力度，打擊偷漏稅和規(guī)避限購(gòu)等行為。進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳工作，引導(dǎo)購(gòu)房者與企業(yè)根據(jù)合同約定或通過(guò)司法途徑解決房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的矛盾，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。

 

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步出現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：一是由賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；二是供應(yīng)結(jié)構(gòu)從以商品住房為主向商品住房與保障住房雙軌供應(yīng)渠道轉(zhuǎn)變；三是住房市場(chǎng)以銷(xiāo)售新房為主向租售并舉轉(zhuǎn)變；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)以住房為主向住房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、老年住區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整投資回報(bào)預(yù)期，加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，從過(guò)去注重開(kāi)發(fā)數(shù)量與速度，向注重提升產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比轉(zhuǎn)變。