在限購(gòu)與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現(xiàn)出反差極大的冰火兩重天狀態(tài)。在此次樓市寒冬中，一線(xiàn)城市核心地段的高端公寓價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺，逆勢(shì)上揚(yáng)。

 

    在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來(lái)新低。北京多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字顯示，今年前11個(gè)月，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷(xiāo)售面積約820萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)20%，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月-11月，北京商品住宅銷(xiāo)售75861套、821.3萬(wàn)平方米，月均68.4萬(wàn)平方米。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少。業(yè)內(nèi)由此普遍認(rèn)為，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢(shì)。

 

    眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市，有兩個(gè)現(xiàn)象相當(dāng)突出。

 

    首先，房?jī)r(jià)下行主要出現(xiàn)在二三線(xiàn)城市，及一線(xiàn)城市的郊區(qū)，如北京通州、大興、房山等五環(huán)外區(qū)域。而在一線(xiàn)城市核心區(qū)域，如北京四環(huán)以?xún)?nèi)，由于供應(yīng)量非常有限，幾乎沒(méi)有降價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也基本沒(méi)變。

 

    其次，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)成交量卻并未反彈。受住宅市場(chǎng)影響，一直比較受投資型客戶(hù)青睞的非限購(gòu)項(xiàng)目，如寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等，在這波市場(chǎng)行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢(shì)。這說(shuō)明，樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，從之前的高速增長(zhǎng)進(jìn)入低速徘徊，甚至是下滑的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)陷入濃重的觀望情緒。

 

    然而，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶(hù)集中購(gòu)入非限購(gòu)項(xiàng)目和高端地產(chǎn)項(xiàng)目，京城萬(wàn)科大都會(huì)、盤(pán)古大觀、霄云路8號(hào)等項(xiàng)目驚現(xiàn)過(guò)億買(mǎi)單，資金來(lái)自鄂爾多斯、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶(hù)抄底樓市的信號(hào)。

 

    在并不景氣的市場(chǎng)條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買(mǎi)單？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因在于供求關(guān)系不平衡。

 

    從供給角度看，在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建為主。由此導(dǎo)致大量共建項(xiàng)目的誕生。而且，長(zhǎng)期以來(lái)核心區(qū)域土地供給嚴(yán)重不足，大量土地被學(xué)校、軍隊(duì)、大型企業(yè)及商務(wù)寫(xiě)字樓占據(jù)，住宅用地嚴(yán)重缺乏。

 

    從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關(guān)村和金融街聚集著大量IT精英、外資高管、教授學(xué)者等高端群體，他們是酒店式公寓的主力客群。但寫(xiě)字樓林立的三大商圈，尤其是中關(guān)村地區(qū)，高級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目卻嚴(yán)重稀缺。這最終導(dǎo)致了酒店式公寓“需求大，供應(yīng)小”的現(xiàn)狀，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>