復(fù)星入主外灘地王，果然不是最終的結(jié)局。“一地一世界”，大家只猜對了一半。
12月19日，對于“上海證大與SOHO中國已簽訂外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓諒解備忘錄，證大房產(chǎn)和磐石以38億元總價分別將35%和5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國”的消息，上海證大公告澄清“若干名獨立第三方曾與該公司接洽，并已就上述項目進行初步商討，但證大并無訂立任何協(xié)議或安排”。
一位接近并部分參與相關(guān)交易接洽的第三方核心知情人士向本報記者透露，約一兩個月前，證大集團董事長戴志康(微博)主動找到SOHO中國董事長潘石屹，雙方就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜已經(jīng)“談得差不多，但客觀上還存在變數(shù)”。
主導(dǎo)權(quán)暗戰(zhàn)：綠城10%成關(guān)鍵
百億外灘地王從出讓那一刻開始，注定將故事不斷。誰將會是這塊標(biāo)志性地王最終的主人？據(jù)本報記者掌握的最新情況，答案不止一個選項。
根據(jù)復(fù)星國際和上海證大11月2日的公告，開發(fā)外灘地王的公司架構(gòu)終于出爐：一家由復(fù)星牽頭的合資公司收購上海證大旗下外灘地王項目，合資公司由復(fù)星、上海證大、綠城(3900.HK)及磐石投資分別直接或間接持有50%、35%、10%及5%權(quán)益。截至目前這一比例配置尚未變化，但從潛在交易進展看，這一股權(quán)比例以及股東構(gòu)成的改變，幾乎是遲早的事情。
值得一提的是，早在今年3月份(詳見本報2011年3月10日“地產(chǎn)劇變：外灘地王悄然易主”一文)，本報記者就曾通過證大及復(fù)星系相關(guān)知情內(nèi)部人士獲悉，外灘地王已經(jīng)悄然易主，第一大股東已變成復(fù)星。不過，或許源于上市公司相關(guān)協(xié)議流程和信息披露規(guī)則的原因，相關(guān)交易直到上述11月初上海證大的公告才正式宣布。
由此，不少業(yè)內(nèi)人士相信，關(guān)于“證大房產(chǎn)和磐石以38億元總價分別將35%和5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國”的交易，意向?qū)用婊蛞鸦韭涠ǎ皇巧写娲_認(rèn)。
但是，即使潘石屹如愿拿下上述合計40%的地王項目股權(quán)，對復(fù)星的50%控股地位，依然無可奈何。“如果不能實現(xiàn)控股，對項目開發(fā)沒有主導(dǎo)權(quán)，即使拿下40%也意義不大。沒有主導(dǎo)權(quán)而只是參股，也不是潘石屹的投資風(fēng)格。”上述核心知情人士坦言。因此，“主導(dǎo)權(quán)還有一爭”。
綠城的10%，成為地王主導(dǎo)權(quán)爭奪的關(guān)鍵。如果潘石屹拿下證大和磐石的40%，又競得綠城的10%，最終將形成SOHO中國和復(fù)星在外灘地王各50%的局面。而綠城的10%股權(quán)，也在尋求交易。該核心知情人士告訴本報，根據(jù)目前的進展，綠城10%的股權(quán)發(fā)生變化，是“遲早的事情”。
需要指出的是，對于證大、磐石和SOHO中國的轉(zhuǎn)讓意向，以及正在潛水接洽中的綠城10%股權(quán)，上述核心知情人士提醒，作為持有50%股權(quán)的復(fù)星國際，對相關(guān)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，應(yīng)該有優(yōu)先購買權(quán)。而且，復(fù)星旗下復(fù)地集團目前是持有上海證大19.68%股份的第二大股東，或許也將成為復(fù)星影響證大轉(zhuǎn)讓相關(guān)地王股權(quán)的一個關(guān)鍵因素。
此外，外灘地王項目的特殊性，使其從土地出讓一開始，就有不容忽視的政府力量介入，涉及項目的建設(shè)進度、規(guī)劃定位、建成后銷售或租賃引入對象等多方面。
“一地一世界”：誰更“命運多舛”
從2010年2月1日正式出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今，開工無期，項目主導(dǎo)權(quán)暗戰(zhàn)再起，令人感慨其命運多舛。
“戴志康(微博)退出的原因主要兩點：資金緊張、戰(zhàn)略調(diào)整。”上述核心知情人士透露。外灘地王巨額的土地款曾讓戴志康頗為費心，證大與地方政府方面也一再協(xié)商土地款的支付事宜。本報記者曾在不同時點采訪戴，其間不乏戴親自出馬四處融資以解繳清土地款最后期限之急。
“這個項目最大的難題就是融資，90多億元的土地款雖已付清，而包括后期建設(shè)、前期各類融資償還等方面的資金需求依然巨大。”復(fù)星內(nèi)部一位高層人士不久前告訴記者。
證大集團的投資側(cè)重點明顯改變。今年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，戴志康執(zhí)掌的證大系已參與17家A股的定向增發(fā)，總投入金額高達15.61億元。同時，至少從去年底開始，戴志康親赴非洲等地，洽談涉及礦產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、物流等各領(lǐng)域的投資，業(yè)內(nèi)消息稱其準(zhǔn)備資金達百億之巨。
而潘石屹這邊，對上海物業(yè)的收購興趣從未降低。
不久前的12月6日，潘石屹向本報記者明確表示“公司目前手頭依然有近200億元現(xiàn)金，有些過多，需要抓緊投資。就鎖定上海、北京兩個核心城市的商業(yè)地產(chǎn)。之前是跑步進入上海，今年戰(zhàn)略微調(diào)，希望能更多從政府手上購買熟地，而不是爛尾項目。”說完這些，潘匆匆離開，稱“談項目去，約得滿滿的”。
自2009年8月18日收購東海廣場后，潘石屹在上海的累計收購金額近190億元。這次他把新目標(biāo)投向了外灘地王。
對外灘地王，目前業(yè)內(nèi)所關(guān)心的是，倘若潘石屹如愿入股，外灘地王此前的規(guī)劃或許又將面臨一輪漫長的調(diào)整和審核，畢竟收購項目后的重新包裝定位，歷來是潘石屹的“長項”；如果復(fù)星選擇行使優(yōu)先購買權(quán)，一口獨吞百億地王，復(fù)星是否有足夠的消化能力；股權(quán)結(jié)構(gòu)再變，外灘地王的建設(shè)進度將一拖再拖到何時；潘石屹一貫以來的散售風(fēng)格，是否合適外灘地王項目，是否能得到地方政府的默許……
外灘地王的故事，因為潘石屹的突然闖入而變得更為撲朔迷離。
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