根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，又有15個(gè)城市加入了環(huán)比價(jià)格下降的行列，同比價(jià)格下降的城市也有所增加。

 

    但是，同比下降城市僅有4個(gè)。長(zhǎng)沙、廣州、桂林、洛陽(yáng)、烏魯木齊等5城市同比上漲仍超過(guò)5%，是70城市中漲幅最高的。在過(guò)去的7個(gè)月里，這5個(gè)城市房?jī)r(jià)的同比上漲均超過(guò)5%。

 

    漲幅縮小，上漲勢(shì)頭減弱

 

    雖然同比依然上漲，然而漲勢(shì)放緩、漲幅回落、價(jià)格松動(dòng)在各地都有不同程度的表現(xiàn)。這在近半年來(lái)同比漲幅最高的5市——長(zhǎng)沙、廣州、桂林、洛陽(yáng)、烏魯木齊也有所反映。

 

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的11月份國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，同比漲幅超過(guò)5%的城市有5個(gè)，分別是長(zhǎng)沙6.0%、廣州6.0%、烏魯木齊5.5%、桂林5.4%、洛陽(yáng)5.0%。其中，從10月份開始起，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降。11月份，除廣州外，長(zhǎng)沙和桂林也加入環(huán)比下降的行列。烏魯木齊和洛陽(yáng)兩地環(huán)比停漲。

 

    廣州市國(guó)土房管局表示，9—11月，廣州市轄十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)環(huán)比分別下降2.4%、0.7%和3.0%。結(jié)合其它一些積極跡象，可以表明2011年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。一方面，投資性需求得到抑制，市場(chǎng)成交量減少；另一方面，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已得到有效遏制。

 

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份長(zhǎng)沙新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%。“實(shí)際目前長(zhǎng)沙純住宅價(jià)格已經(jīng)下跌了15%—20%，價(jià)格已回到2009年的水平。”湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為。

 

    洛陽(yáng)市房管部門銷售商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，1—11月份洛陽(yáng)新建商品住房銷售均價(jià)為4361元/㎡。其中，10月份新建商品房銷售價(jià)格4149元/㎡，環(huán)比下降0.2%；11月份新建商品住房銷售價(jià)格4034元/㎡，環(huán)比下降0.1%。

 

    漲幅連續(xù)7個(gè)月居國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅榜前三甲的烏魯木齊，進(jìn)入11月份以來(lái)新建住宅價(jià)格指數(shù)和新建商品住宅價(jià)格指數(shù)相比10月份的漲幅均為0，這是今年內(nèi)烏魯木齊市房?jī)r(jià)環(huán)比首次停止上漲。

 

    桂林市區(qū)商品房成交面積大幅下降，今年1—11月成交面積約為57.43萬(wàn)平方米，僅為去年全年成交總量的49.8%。

 

    總體說(shuō)來(lái)，這些同比漲幅持續(xù)走高的城市，漲幅逐漸縮小，上漲勢(shì)頭正在減弱。

 

    原因復(fù)雜，補(bǔ)漲因素不可忽視

 

    由于各地情況不同、房?jī)r(jià)基數(shù)不同，因而同比漲幅持續(xù)走高的原因也有所不同。歸納起來(lái)，大致可分為五個(gè)方面：

 

    一是地價(jià)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)。如一些一線城市，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地有限，導(dǎo)致市區(qū)地價(jià)居高不下，均價(jià)也隨之受到影響，降幅緩慢。

 

    二是補(bǔ)漲。一家房地產(chǎn)公司營(yíng)銷經(jīng)理王先生告訴記者，之所以長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍然保持著同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)沙在全國(guó)省會(huì)城市中價(jià)格一直處于較低的水平，也就是說(shuō)“房?jī)r(jià)基數(shù)低，起點(diǎn)低”。

 

    和長(zhǎng)沙的情況相仿，一些二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚。前幾年，全國(guó)各地特別是沿海城市的樓價(jià)飆升之時(shí)，這些城市樓價(jià)有點(diǎn)后知后覺，一定程度上成了“價(jià)值洼地”。近些年，外地的“瘋狂樓價(jià)效應(yīng)”才逐步到來(lái)，所以“補(bǔ)漲”。

 

    三是在通貨膨脹的大背景下，樓價(jià)難以獨(dú)善其身。采訪中，廣州、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、桂林、烏魯木齊五地均有人表示，除土地價(jià)格上漲外，房地產(chǎn)業(yè)其他方面的成本也在不斷上漲，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，勞動(dòng)力成本的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手。成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑會(huì)跟著增加。

 

    四是住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)拉高均價(jià)。王義高認(rèn)為，“目前大家看到的均價(jià)只是表象，事實(shí)上現(xiàn)在長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了分水嶺，高檔樓盤和低價(jià)樓盤的價(jià)格差距在拉大，正因?yàn)槿f(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]這類高檔樓盤的加入，所以才支撐了長(zhǎng)沙住宅的均價(jià)，出現(xiàn)同比增長(zhǎng)的情況。”在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，隨著一些大型知名房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐和商品房住宅品質(zhì)的提高，造成一些二線城市不同程度的同比上漲。

 

    五是供求關(guān)系決定上漲。長(zhǎng)沙、烏魯木齊、桂林、洛陽(yáng)四地相關(guān)部門均表示，這些地方的剛性需求較大。其中，一些城市表示，新增的剛性需求部分是伴隨城鎮(zhèn)化速度加快產(chǎn)生的。還有一些城市，如長(zhǎng)沙，年輕人首次置業(yè)占購(gòu)房者的比例一直保持較高水平，這也導(dǎo)致了同比增長(zhǎng)。

 

    也有城市認(rèn)為同比漲幅較快和供應(yīng)相對(duì)不足有關(guān)。桂林市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)申應(yīng)林認(rèn)為，今年1—11月，桂林上市房源量不足去年六成。不是有房賣不掉，而是只有這么多房可賣，相對(duì)仍是賣方市場(chǎng)，且有足夠的剛需支撐這個(gè)市場(chǎng)，所以呈現(xiàn)出“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。

調(diào)控仍有壓力，仍需進(jìn)一步對(duì)癥下藥

 

    對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，相比而言環(huán)比指數(shù)更能反映房?jī)r(jià)漲跌。與房?jī)r(jià)的環(huán)比指數(shù)相比，同比指數(shù)變動(dòng)受到的影響因素相對(duì)較多，例如成本上漲、供求關(guān)系變化都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的同比上漲產(chǎn)生影響，而且也應(yīng)該考慮到今年物價(jià)指數(shù)的整體漲幅。

 

    他分析說(shuō)，近幾個(gè)月，尤其是從10月份以來(lái)國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格看，環(huán)比下降的城市在不斷增多，降幅在擴(kuò)大，總的說(shuō)來(lái)，結(jié)合其它一些積極跡象，可以表明2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)積極變化。

 

    朱中一分析說(shuō)，在調(diào)控政策不放松，購(gòu)房者持續(xù)觀望等態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)逐步趨向合理化，房?jī)r(jià)下降之勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。從開發(fā)商自身的生存和發(fā)展說(shuō)，積極面對(duì)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，以價(jià)換量適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的走向，才是理智的選擇。

 

    朱中一指出，和同比環(huán)比均有明顯下降的城市相比，這些同比漲幅較高的城市在樓市調(diào)控上的壓力較大，應(yīng)該具體分析房?jī)r(jià)上漲的原因，各地應(yīng)結(jié)合本地情況進(jìn)一步出臺(tái)新措施。

 

    為了加強(qiáng)樓市調(diào)控，緩解居住性需求，廣州、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、烏魯木齊四地的住建部門都提出了要加大保障性住房建設(shè)力度。其中，今年烏魯木齊市超額完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，原計(jì)劃建設(shè)保障性住房1.15萬(wàn)套，實(shí)際建設(shè)1.2765萬(wàn)套，比計(jì)劃超額完成11%。

 

    廣州、洛陽(yáng)、烏魯木齊都表示將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；嚴(yán)格商品住房?jī)r(jià)格和銷售監(jiān)管，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度預(yù)（銷）售方案申報(bào)制度；堅(jiān)決查處哄抬房?jī)r(jià)，捂盤惜售、發(fā)布虛假?gòu)V告等擾亂市場(chǎng)秩序的違法、違規(guī)行為。

 

    朱中一表示，種種跡象表明，那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，房?jī)r(jià)下跌已成必然趨勢(shì)。下一步需密切關(guān)注市場(chǎng)變化，尤其要在堅(jiān)持調(diào)控方向、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，抓緊建立中長(zhǎng)期制度，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。