本輪房價(jià)調(diào)控前夕，一天之內(nèi)（2010年3月15日）北京誕生三個(gè)“地王”，創(chuàng)下賣地單價(jià)和總價(jià)歷史之最，引起全國關(guān)注。此后，國家樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊、政策密集出臺。如今，三大“地王”項(xiàng)目命運(yùn)如何？作為高房價(jià)的重要推手，“地王”起落又給房地產(chǎn)業(yè)帶來了什么？
東升鄉(xiāng)“地王”
荒草長兩年 如今被轉(zhuǎn)賣
京城凜冽的寒風(fēng)中，野草被吹得獵獵作響——這里是北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，眼前的一切最能體現(xiàn)正遭遇“寒流”的北京樓市。近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài)，院子里長滿荒草。
這是開發(fā)商始料不及的。2010年3月15日，在與綠地集團(tuán)等“房產(chǎn)大鱷”競逐中，名不見經(jīng)傳的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司脫穎而出，以17．6億元的價(jià)格經(jīng)過58輪競價(jià)奪得東升鄉(xiāng)地塊，這比底價(jià)6億元超出11．6億元，溢價(jià)193％。
針對這一“地王”項(xiàng)目，北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，算上建設(shè)酒店等投入，這一地塊樓面價(jià)高達(dá)近3萬元/平方米，是當(dāng)年乃至目前北京有效成交地塊中單價(jià)最高的。
“將打造一個(gè)高端產(chǎn)品”的豪言猶在耳邊，但隨著政策和市場形勢劇變，開發(fā)商一直沒有開發(fā)。中間記者多次探訪這塊地，發(fā)現(xiàn)一直處于撂荒狀態(tài)，沒有開工跡象。
近期，這一“地王”命運(yùn)開始改變。保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)發(fā)布公告稱通過收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司100％股權(quán)的方式，獲取北京薊門橋項(xiàng)目（即東升鄉(xiāng)地塊）。盡管保利地產(chǎn)“財(cái)大氣粗”，但這個(gè)“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產(chǎn)獨(dú)立董事張禮卿在表決中表示反對，理由是，“項(xiàng)目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環(huán)境中慎重考慮”。
將“地王”易手，往往是“地王”的一種無奈結(jié)局。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，“地王”項(xiàng)目開發(fā)需求資金巨大，政策風(fēng)險(xiǎn)也大，開發(fā)商容易不堪重負(fù)。前有鯨吞了多個(gè)“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉(zhuǎn)手；近期有曾奪得多個(gè)“地王”的綠城集團(tuán)(綠城陽光公館 綠城百合公寓)被迫轉(zhuǎn)手旗下項(xiàng)目；近來上海證大宣布已將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)出售，持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。
大望京1號“地王”
被迫緩開工 遭遇定價(jià)難
12月1日，記者來到北京朝陽區(qū)大望京1號地塊，見該“地王”項(xiàng)目只挖了兩個(gè)大坑，工人們正進(jìn)行奠基工作。拿地快兩年了，還在澆灌地基。至于該項(xiàng)目上市日期則一推再推，從今年推到明年。
這與當(dāng)時(shí)快速舉牌競奪“地王”的場景形成鮮明反差。
2010年3月15日上午，經(jīng)過84輪現(xiàn)場競價(jià)，遠(yuǎn)豪置業(yè)以40．8億元奪得大望京1號地，扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊折合樓面價(jià)超過2．7萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京成交地塊單價(jià)之最。盡管這一紀(jì)錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代，但卻點(diǎn)燃了北京樓市的瘋狂情緒。
之后，整個(gè)北京“大望京板塊”聞風(fēng)而動，一夜間房價(jià)從每平方米2．5萬元升至3萬元以上。
SOHO中國董事長潘石屹算賬說，北京五環(huán)邊的土地都能賣到2．7萬多元/平方米，這個(gè)“地王”項(xiàng)目開發(fā)后，只有賣到4．5萬元/平方米才能保證10％的利潤，太離奇了。
但開發(fā)商的預(yù)期最終落空。
隨著本輪樓市調(diào)控措施出臺，大望京1號地周邊房價(jià)迅速回落，大望京1號地也被迫“緩開工”，目前該地塊開發(fā)進(jìn)展十分緩慢，而且遭遇定價(jià)難，現(xiàn)場預(yù)售人員告訴記者：“售價(jià)真的不好定。”
記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前大望京1號地周邊房價(jià)仍在持續(xù)跌落，已接近拿地價(jià)格水平，這個(gè)“地王”想要脫手，已經(jīng)越來越難。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，熱衷當(dāng)“地王”的開發(fā)商，不僅是高房價(jià)的主要推手，也是地方“土地財(cái)政”的支持者。在接連碰到調(diào)控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。
亦莊“地王”
賣難利微 如食“雞肋”
相比而言，北京三大“地王”中亦莊X1－1B地塊的命運(yùn)稍好，但卻交易清淡，如食“雞肋”。這一“地王”去年在64輪現(xiàn)場競價(jià)后，由中信地產(chǎn)(中信城 中信新城)以52．4億元的總價(jià)奪得，刷新北京總價(jià)“地王”的成交紀(jì)錄。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目在8月26日取得預(yù)售許可證，共推出318套房源，但截至11月30日，僅賣出89套。就其整體銷售額而言，目前賣房收入與買地資金尚有較大差距。
因?yàn)橘u難利微，該項(xiàng)目收入前景很不確定。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)僅有2．4萬元/平方米，利潤空間很小。更何況，目前北京該區(qū)域房價(jià)正明顯下滑，這一“地王”項(xiàng)目勢難獨(dú)善其身。附近一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說：“這個(gè)項(xiàng)目已成了棄之可惜、食之無味的雞肋。”
針對“地王”項(xiàng)目遭遇銷售難題，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，歸根結(jié)底是一些開發(fā)商在土地市場上“太不理性”造成的。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2009年到2010年上半年，北京市溢價(jià)率超過100％的住宅類地塊一共有33塊，對比售價(jià)與土地價(jià)格成本，可以看到，土地成本占房價(jià)比重接近40％，創(chuàng)歷史新高。
“目前北京在售‘地王’項(xiàng)目大部分成交價(jià)在下降。”偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮表示，隨著限購等調(diào)控政策持續(xù)，買方持續(xù)觀望，成交持續(xù)低迷，開發(fā)商采取實(shí)質(zhì)性降價(jià)以緩解資金壓力已成為必然。
“地王”遭遇“生死劫”，不僅對開發(fā)商發(fā)出警示，也引發(fā)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的深層思考。張大偉等專家表示，當(dāng)前，不僅需要開發(fā)商和消費(fèi)者理性對待房價(jià)，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發(fā)展的軌道。
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