“房價誰說了算”一直是一個爭議不斷的話題，2010年3月，全國兩會期間，總理強(qiáng)調(diào)要關(guān)注民生，控制房價過快上漲；兩會剛結(jié)束，一線城市的房價帶頭上漲，于是媒體笑言房價“不看總理，而是看總經(jīng)理”。

 

    進(jìn)入2011年來，隨著商品房和保障房市場調(diào)控的發(fā)力，樓市供需的天平開始向買房者傾斜，賣房如同賣白菜的時代不復(fù)存在，之前傲慢的開發(fā)商們在制定房價時似乎愿意傾聽買房者的感受，實(shí)踐也證明，類似龍湖時代天街(樓盤資料 業(yè)主論壇)這些將價格定在購房者“可承受范圍內(nèi)”的項目也受到購房者的好感與認(rèn)可。當(dāng)樓市開始由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，房價該由誰決定，業(yè)界專家和開發(fā)商代表表達(dá)了不同看法。

 

    SOHO中國董事長潘石屹 把定價權(quán)交給客戶

 

    現(xiàn)在開發(fā)商怎么降價客戶都不買賬。無論你是八折、七折。為什么不把定價權(quán)交給客戶呢？在公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，讓客戶自己出價。SOHO中國就是這樣做的，希望更多的開發(fā)商加入進(jìn)來，放開你壟斷多年的定價權(quán)吧。這樣房地產(chǎn)市場困境和尖銳的矛盾將徹底解決。

 

    東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬 限購下定價測算客戶承受能力

 

    市場好的時候，項目定價會參考周邊項目，也就是它的競品的價格，采用市場比較法，然后根據(jù)自身的條件來定價。但在限購的背景下，定價成為每個項目的最大難題之一，尤其是一些新開盤的項目，在這種情況下，再參考周邊項目的價格來定價就沒有意義了，因?yàn)橹苓呿椖康亩▋r可能有價無市。所以目前不少項目采用的是成本法，先計算自己的成本，再根據(jù)公司需要確定盈利標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，對客戶進(jìn)行價格測試，看看客戶的承受能力，來最終確定價格區(qū)間。比如說，成本價是1萬元/平方米，客戶的反饋是承受能力在1.2萬元/平方米左右，這樣的話，如果開發(fā)商想獲得非常好的銷售效果，那么他可能會定在1.1萬元/平方米，如果想獲得正常銷售，那就定在1.2萬元/平方米。當(dāng)然還有一種情況，如果客戶反饋的承受能力低于成本價，這時就要考慮把項目放一放。目前，北京市場上沒有出現(xiàn)低于成本價出售的項目。

 

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月 定價標(biāo)準(zhǔn)已越來越貼近購房者

 

    隨著調(diào)控的進(jìn)行，當(dāng)前樓市量價回調(diào)的趨勢越發(fā)明顯，低價開盤和降價項目層出不窮。雖然房價定價權(quán)形式上仍掌握在房企手中，但在當(dāng)前量價回調(diào)、深度調(diào)整的過程中，房企定價標(biāo)準(zhǔn)已越來越貼近購房者，在保證價格底線的情況下，降低利潤來博取較高的銷量。房企降價的兩個主要原因，一方面是出于當(dāng)前資金回籠的需要，還有就是因看淡后市提早銷售，其根本原因都是限購下市場需求的大量減少。無論是當(dāng)前房價的下跌，還是旺市下購房需求大量入市帶動的房價上漲，房價都由供需雙方共同決定。房企在定價前進(jìn)行客戶調(diào)研也并非為淡市下才會進(jìn)行，旺市下也同樣會依據(jù)客戶反應(yīng)來決定最終開盤價格，因此房價始終是雙方進(jìn)行博弈后的最終結(jié)果。

 

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅 將定價權(quán)交購房者只是噱頭

 

    目前普遍出現(xiàn)的所謂“將房價定價權(quán)交給購房者”的網(wǎng)上購房行為，更大程度上只是一種營銷手段，是一種象征意義大于實(shí)際意義的噱頭。通過網(wǎng)上購房，一方面利用網(wǎng)絡(luò)資源增加了對房源感興趣的基數(shù)，另一方面也通過網(wǎng)上競價來試探購房者的心理價位，最終促成成交。隨著年底施工款、貸款等資金回款壓力增大，今年年底到明年年初將會出現(xiàn)一輪規(guī)模更大、涉及項目更多的降價潮。

 

    偉業(yè)我愛我家研究院經(jīng)理程浩業(yè) 企業(yè)定價向買方預(yù)期靠攏

 

    在一般市場環(huán)境下，開發(fā)商對房價的價格預(yù)期要普遍高于購房者預(yù)期，但在現(xiàn)有的市場普遍觀望和僵持局面下，企業(yè)率先下調(diào)價格預(yù)期，使定價水平與購房者的預(yù)期不斷縮小，助推交易實(shí)現(xiàn)。目前北京住宅庫存量合計已達(dá)到11萬套，預(yù)計今年年底或?qū)⒊^13萬套，市場供需關(guān)系基本達(dá)到平衡，在此情況下，定價權(quán)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向購房者，房價標(biāo)準(zhǔn)變成購房者能夠“買得起”的價格。在政策基調(diào)大體不變、高庫存壓力背景下，預(yù)計明年依舊呈現(xiàn)買方市場格局。

 

    北京市房協(xié)副秘書長陳志 根據(jù)供需定價 但成本是底線

 

    開發(fā)商定價的過程中，供需關(guān)系是定價非常重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，但是底線就是自己的成本。這種成本包括土地的成本、稅費(fèi)的成本、人力以及材料等各方面的，在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商會考慮供需關(guān)系，然后就是掙多掙少的問題了。然而在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，還可能出現(xiàn)一些房企低于成本價出售的情況，畢竟要“兩害相權(quán)取其輕”，要么賠錢，要么死掉。值得一提的是，開發(fā)商降價也未必有用，或許會出現(xiàn)無論降到什么程度消費(fèi)者都不買賬的情況，未來的房價走勢還要看各方的博弈。