外有歐債危機(jī)，內(nèi)有房產(chǎn)地方債務(wù)困局，即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，再次成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。業(yè)界預(yù)測，保增長仍將是明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)。而備受爭議的房地產(chǎn)，一方面承擔(dān)著保增長的重任，享受著貨幣政策放松滲透過來的些許甘霖；另一方面，仍將面臨嚴(yán)厲的調(diào)控政策，夾縫之間，將如何走向？
宏觀調(diào)控效果初顯樓市拐點(diǎn)10月已現(xiàn)
前天，記者走訪了廣州赤崗、天河一帶樓盤。由于不是周末，更由于今年持續(xù)的調(diào)控，幾個售樓處均是門可羅雀，在限購、限貸的政策壓制下，無論是一手還是二手，房地產(chǎn)市場的冷清可見一斑。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建住房價格平均環(huán)比下降0.15%，拐點(diǎn)正式確立。土地市場上，流拍不斷，中國指數(shù)研究院昨天報告稱，今年1~11月，全國130座城市的土地出讓金收入合計為1.18萬億元，同比減少5200億元，降幅達(dá)30.5%。萬科、恒大]、中海、富力等各大房企，不約而同地選擇過冬策略：快賣房、緩建房、少拿地，也由此揭開了降價自救的大幕。
央行上周五報告稱，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。
調(diào)控仍將持續(xù)部分地方出臺刺激措施
效果初顯，房地產(chǎn)調(diào)控是否延續(xù)一直牽動著業(yè)界的敏感神經(jīng)。
實(shí)際上，不少地方政府已經(jīng)開始在自己權(quán)屬范圍內(nèi)積極促進(jìn)樓市消費(fèi)。比如武漢開始放寬享受契稅優(yōu)惠的普通住房標(biāo)準(zhǔn)；北京放寬普通住宅認(rèn)定的房價標(biāo)準(zhǔn)，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出臺員工首次購房享受20萬補(bǔ)貼政策……特別是到今年年底，48個限購城市中，有12個城市的限購令面臨到期，限購令是否持續(xù)，引起各方關(guān)注。
11月27日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在廊坊考察保障房建設(shè)工作時強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實(shí)施遏制房價過快上漲的政策措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
有媒體透露，住建部已經(jīng)知會地方政府，要求限購到期后仍舊延續(xù)。前天，?？谧〗ú块T明確表示，?？谙拶徚顩]有期限，將根據(jù)國務(wù)院有關(guān)要求嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場。而北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志此前曾披露，限購政策將納入北京市基本住房制度。
釋放的流動性總有一些“水”會滲透過來
11月30日，央行宣布存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，這是時隔3年以來的首次，從而將釋放流動性4000億。面對一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，業(yè)內(nèi)判斷，明年優(yōu)先保增長。貨幣政策有所松動，房地產(chǎn)能否從中受益？“房地產(chǎn)基調(diào)不會大變。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示。
“但是，既然松了一點(diǎn)，總會有些水滲過來。”廣東省房協(xié)會長蔡穗聲向記者表示。這些錢或多或少，或直接或間接，總歸會流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不管是開發(fā)貸款，還是個人房貸，估計都會沾一點(diǎn)“甘霖”。
最關(guān)鍵的是，存準(zhǔn)率下調(diào)有了第一次之后，就會有第二次、第三次，“明年還會有降息，而一旦進(jìn)入降息周期，則對樓市的影響會更大，尤其是降息周期過半后，市場將會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)。”楊紅旭表示，“當(dāng)然，這都是后話，明年下半年或后年的事了。”
上半年形勢嚴(yán)峻不排除賣企業(yè)賣項目
房地產(chǎn)的走向，最重要的還是看房地產(chǎn)政策放松的程度。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓稱，2012年中國房地產(chǎn)走勢關(guān)鍵取決于中央政府和地方政府及貨幣政策等。不過，從保增長和土地財政及增加市場就業(yè)率等城市化率的角度看，未來二十年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場依然是黃金般的朝陽產(chǎn)業(yè)。
影響明年房地產(chǎn)走向的還有房地產(chǎn)稅。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康透露，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時會出臺下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但是具體城市目前還沒有確定。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計今年年底商品房成交量仍將處在下行通道，明年上半年，形勢將更加嚴(yán)峻。“如果調(diào)控繼續(xù)，市場銷售形勢不好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金壓力將與日俱增。不排除明年有一批房地產(chǎn)商通過賣企業(yè)、賣項目來過關(guān)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文表示。
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