房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖

 

    一、房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效

 

    從2010年4月開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢(shì)頭和不斷加劇的通脹壓力，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)水平過(guò)高的城市，實(shí)施了限貸、限購(gòu)等調(diào)控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸、稅收政策；全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了商品房限購(gòu)措施等。與此同時(shí)，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設(shè)，以解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題?？傮w來(lái)看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實(shí)施限購(gòu)城市的投機(jī)性需求基本得到抑制，市場(chǎng)交易量明顯下降；二是商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收縮，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。特別是今年下半年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅回落、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的非中心城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)；住宅地價(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)回落；三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。

 

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控不能放松

 

    在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí)，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩(wěn)固。

 

    一是部分城市房?jī)r(jià)偏高的狀況尚未根本改變。依據(jù)國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，目前我國(guó)一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，部分城市房?jī)r(jià)仍需向合理水平進(jìn)一步回歸。

 

    二是促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。目前國(guó)內(nèi)各項(xiàng)人民幣存款已經(jīng)接近80萬(wàn)億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款接近34萬(wàn)億元。由于國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，在通脹的背景下，各類(lèi)資金更熱衷于投向房地產(chǎn)，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調(diào)控，被迫離場(chǎng)的投機(jī)資金會(huì)卷土重來(lái)，將引發(fā)房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈反彈，進(jìn)而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險(xiǎn)。近期，央行三年來(lái)首次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的狀況會(huì)有所改善。只要流動(dòng)性增加，就會(huì)有相當(dāng)部分資金通過(guò)多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，如果再放松調(diào)控，勢(shì)必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)反彈，增大通脹壓力，使調(diào)控成果前功盡棄。

 

    三是房地產(chǎn)資金過(guò)度聚集、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)仍然存在。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致很多企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過(guò)投機(jī)炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅(qū)動(dòng)下，大量資金抽離實(shí)體部門(mén)，向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度集中，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，使得在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)中艱難復(fù)蘇的實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶來(lái)負(fù)面影響。目前，這種“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)反彈，必然會(huì)吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進(jìn)一步聚集，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則會(huì)進(jìn)一步萎縮。這種資源的嚴(yán)重錯(cuò)配，將給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、技術(shù)創(chuàng)新帶來(lái)沖擊。

 

    四是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進(jìn)展。十幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數(shù)量和規(guī)模迅速擴(kuò)張。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)8萬(wàn)家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴(lài)貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高，行業(yè)秩序仍待治理和規(guī)范，行業(yè)調(diào)整尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。從發(fā)展階段看，單純依賴(lài)數(shù)量擴(kuò)張的空間已經(jīng)不大，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

 

    五是城市房?jī)r(jià)居高不下，將提高城市化門(mén)檻，抑制城市化進(jìn)程。我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要靠擴(kuò)大內(nèi)需，而內(nèi)需最大的潛力在于城市化。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關(guān)。如果房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，但如果房?jī)r(jià)在一個(gè)時(shí)期過(guò)快上漲，則將大幅提高城市化的門(mén)檻，提高生活和商務(wù)成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實(shí)現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的提升，影響農(nóng)業(yè)人口向城市的有序轉(zhuǎn)移，并進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高。

 

    上述分析表明，當(dāng)前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。