城市化進(jìn)程帶來(lái)的龐大購(gòu)房需求，或許是行政手段難以阻擋的。
今年前11個(gè)月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。“限購(gòu)令”影響下的熱點(diǎn)城市，已不可避免地迎來(lái)樓市“寒冬”。
但這并不能反映市場(chǎng)全貌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1~10月，全國(guó)商品房銷售面積79653萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%，這樣的增幅甚至高于去年同期。
在限購(gòu)、限貸等行政手段的強(qiáng)力打壓下，今年樓市總體仍保持著較好的銷售成績(jī)，讓人頗感意外。業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，強(qiáng)勁的需求將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)，即便經(jīng)過(guò)這輪調(diào)控政策的打壓，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位仍難以撼動(dòng)。
今年銷售或再創(chuàng)新高
近期從媒體上報(bào)出的“銷售萎縮”消息，并非市場(chǎng)全貌的真正表現(xiàn)。在11月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布之前，不少機(jī)構(gòu)便預(yù)測(cè)，今年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售仍將保持接近10%的增幅，并可能實(shí)現(xiàn)接近9億平方米的銷售面積。
這與樓市今年以來(lái)的走勢(shì)一脈相承。從年初開始，全國(guó)商品房銷售在限購(gòu)、限貸的政策背景下仍然“逆勢(shì)走高”，讓不少人感到意外。
并非所有的限購(gòu)政策都會(huì)阻礙成交。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，廣大非限購(gòu)的二、三線城市，貢獻(xiàn)了銷售增幅的大部分；而一些限購(gòu)力度不夠嚴(yán)厲的城市，同樣實(shí)現(xiàn)了銷售的增加。
陳國(guó)強(qiáng)向記者提供了一組數(shù)據(jù)：今年前三季度，46個(gè)限購(gòu)城市商品房銷售略漲1%，而其余的非限購(gòu)城市，商品房銷售量增長(zhǎng)了20%。
按照陳國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)，北京、上海等熱點(diǎn)城市受限購(gòu)政策的影響較大，而不少限購(gòu)的二線城市，本身外來(lái)人口較少，投資需求比例低，幾乎沒有受到這一政策的影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也向記者表示，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)中，“商品房”的概念還包括了部分產(chǎn)權(quán)式保障房，這部分成交量彌補(bǔ)了純商品房萎縮造成的空缺。
無(wú)論成交結(jié)構(gòu)如何變化，今年商品房銷售實(shí)現(xiàn)“豐收”幾無(wú)懸念。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于今年四季度市場(chǎng)相對(duì)冷淡，預(yù)計(jì)全年成交量可能與去年持平。楊紅旭則樂觀地認(rèn)為，今年的商品房成交仍將有5%左右的增幅。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全國(guó)商品房銷售面積首次沖破10億平方米大關(guān)，達(dá)到10.43億平方米，為歷史最高。
供需反轉(zhuǎn)引發(fā)政策疑問
調(diào)控的“深水區(qū)”目前仍在一線城市和熱點(diǎn)城市。在“降價(jià)銷售”的背后，開發(fā)商面臨的是資金和庫(kù)存壓力。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，截至12月7日，北京商品住宅存量達(dá)到130049套，僅用了20天就實(shí)現(xiàn)了1萬(wàn)套的增長(zhǎng)。該機(jī)構(gòu)還表示，隨著銷售的萎縮，這樣的庫(kù)存高壓將會(huì)持續(xù)到明年。
熱點(diǎn)城市的情況大抵相似。上海易居發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2011年11月底，我國(guó)8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4595萬(wàn)平方米，比去年同期新增1276萬(wàn)平方米，增幅約38.44%。
按照該機(jī)構(gòu)的推測(cè)，8個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為12.9，也就是說(shuō)，以最近6個(gè)月的銷售速度計(jì)算，這8個(gè)城市的庫(kù)存至少需要一年的時(shí)間才能完全消化。
楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，典型城市新建商品住宅存銷比已步入過(guò)大區(qū)間，房?jī)r(jià)下行壓力將進(jìn)一步增大。
事實(shí)上，以“限購(gòu)令”為代表的行政調(diào)控手段出臺(tái)的目的，便是暫時(shí)抑制需求，為保障房和普通商品房的供應(yīng)爭(zhēng)取時(shí)間。在如今供需關(guān)系已經(jīng)反轉(zhuǎn)的情況下，“限購(gòu)令”等政策是否存在退出的可能？
楊紅旭認(rèn)為，明年熱點(diǎn)城市的供需關(guān)系仍將維持在高位，這也決定了調(diào)控政策已有松動(dòng)的基礎(chǔ)。但由于政策效果存在滯后期，即便如此，房?jī)r(jià)也未必實(shí)現(xiàn)反彈。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，有11個(gè)城市將在今年年底和明年初到期，但到目前為止，除?？诒響B(tài)“限購(gòu)持續(xù)”，北京明確將限購(gòu)納入基本住房制度外，其余城市均未有所表態(tài)。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，短期內(nèi)限購(gòu)政策不會(huì)松動(dòng)，但在一些重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上——如明年“兩會(huì)”后、明年下半年——類似的調(diào)控政策仍存在調(diào)整的可能。
房地產(chǎn)支柱地位難改變
成交量的多寡是反映市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)。盡管今年利空消息不斷，銷售成績(jī)保持高位已經(jīng)沒有懸念。以房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)科為例，今年前11個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1015.3萬(wàn)平方米，銷售金額1157.2億元，超過(guò)了去年全年。
除萬(wàn)科外，恒大、中海、華潤(rùn)等房企均提前完成年度銷售目標(biāo)，龍湖、碧桂園等企業(yè)也已接近全年銷售任務(wù)。
事實(shí)上，盡管個(gè)別房企已深陷資金漩渦，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)投資持續(xù)維持高位本身說(shuō)明了行業(yè)的吸引力仍然較大。
陳國(guó)強(qiáng)表示，城市化進(jìn)程帶來(lái)的龐大住房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐力。楊紅旭也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的10~15年都將看好，除城鎮(zhèn)化因素外，人口紅利效應(yīng)、人均GDP和人均可支配收入的快速增長(zhǎng)都是重要的利好因素。
與一些人的預(yù)期不同，不少受訪者都向記者表示，經(jīng)過(guò)本輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從爆發(fā)式增長(zhǎng)階段回歸到穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，而并非迎來(lái)可怕的衰退期。
楊紅旭表示，即使商品房市場(chǎng)受到擠壓，在保障房建設(shè)的拉松下，房地產(chǎn)投資、建設(shè)仍將保持一個(gè)較高的水平，從而保證其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%，高出固定資產(chǎn)投資增幅6.2個(gè)百分點(diǎn)。“房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)仍將在5%以上，其支柱地位事實(shí)上不會(huì)改變。”楊紅旭說(shuō)。
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