昨日，北京市住建委和北京市地稅局聯(lián)合發(fā)布通知稱，自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格，調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。從現(xiàn)在新調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)來看，優(yōu)惠政策的覆蓋面擴(kuò)大了。
享受優(yōu)惠須滿足3個條件
享受優(yōu)惠政策的普通住房必須同時滿足三個條件，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價格低于所在區(qū)域普通住房平均交易價格1.2倍以下。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，如同時滿足以上三個條件的，減半按1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。
重新界定實(shí)際成交價
本次新規(guī)對“實(shí)際成交價格”的定義，進(jìn)行了更為明確細(xì)分。根據(jù)2008年11月24日開始實(shí)施的《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，“實(shí)際成交價格”是一個不含調(diào)整系數(shù)的確定價格，即三環(huán)以內(nèi)258萬元，三環(huán)至四環(huán)之間210萬元，四環(huán)至五環(huán)之間198萬元，五環(huán)以外120萬元。
本次的調(diào)整方案為：全市住房平均交易價格為每平方米建筑面積18000元，分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0,六環(huán)外0.8。南、北部地區(qū)以蓮石西路經(jīng)廣安門內(nèi)大街至京沈高速公路一線為界劃分。
按照新標(biāo)準(zhǔn)，“實(shí)際成交價格”的計(jì)算公式為：每平方米價格上限=平均交易價格(18000元/平方米)×調(diào)整系數(shù)×1.2。以這一公式計(jì)算，本市享受優(yōu)惠政策住房的每平方米價格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。
據(jù)了解，存量房交易價格評估值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還將根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況進(jìn)行動態(tài)更新。制表/文華
享受優(yōu)惠政策普通住房各區(qū)域均價
注：北部與南部分界線自西向東為，六環(huán)路(臥龍崗橋)-蓮石西路-五環(huán)路(衙門口橋)-蓮石東路-西四環(huán)中路(南沙窩橋)-蓮花池西路-蓮花池東路-(天寧寺橋)-廣安門北濱河路-(廣安門橋)-廣安門內(nèi)大街-騾馬市大街-珠市口西大街-珠市口東大街-廣渠門內(nèi)大街-廣渠門外大街-廣渠路-東四環(huán)中路(大郊亭橋)-東四環(huán)中路-東四環(huán)中路(四惠橋)-京通快速路-五環(huán)路(遠(yuǎn)通橋)-京通快速路-(雙會橋)-雙橋東路-京沈高速公路-六環(huán)路(施園橋)。
鏈接
開發(fā)商強(qiáng)制代收契稅可舉報(bào)
“就要交房了，我第一擔(dān)心的是契稅問題，第二擔(dān)心的就是開發(fā)商要代收我們的契稅錢。”保利茉莉公館的白女士說。
對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是否由開發(fā)商代繳稅費(fèi)，是開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商決定的，開發(fā)商不得強(qiáng)制代收代繳。
但還是有市民擔(dān)心，認(rèn)為目前有些開發(fā)商在收房流程上設(shè)卡，要求大家先交錢才能驗(yàn)房，如果錢不交到開發(fā)商手里，根本拿不到自家鑰匙。
記者了解到，由于很多人的購房合同中約定了開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，而這一期限又和開發(fā)商交房有一定的時間差，如果開發(fā)商在交房時就收取了契稅款，那么在這段時間差內(nèi)，開發(fā)商相當(dāng)于拿著業(yè)主的契稅款當(dāng)無息貸款使用。而在這期間，一旦開發(fā)商跑路，市民的契稅款也有可能打了水漂，辦理房產(chǎn)證的事兒更會因此而耽誤甚久。
“開發(fā)商不能強(qiáng)制代收契稅，更不能以此來卡業(yè)主收房。如果真遇上這樣的開發(fā)商，市民可以直接向市、區(qū)地稅部門和房屋管理部門進(jìn)行投訴或舉報(bào)，一經(jīng)查實(shí)，我們一定嚴(yán)肅處理。”該位負(fù)責(zé)人說。
本市將嚴(yán)肅查處“陰陽合同”
市財(cái)政局、地稅局、住建委制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》同時發(fā)布。根據(jù)通知要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，誘導(dǎo)、協(xié)助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅查處。
目前，在存量房交易過程中，存在著“陰陽合同”的現(xiàn)象。即合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外。其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以躲避政策監(jiān)管、逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示。“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益的同時，也會給當(dāng)事人在合同履行中帶來一定的法律風(fēng)險。
答疑
存量房評估值憑啥確定？
二手房要杜絕“陰陽合同”，就要有符合現(xiàn)實(shí)情況的評估值作為依據(jù)。但評估值的依據(jù)又是什么，是怎么做出來的呢？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對本報(bào)記者的這一疑問進(jìn)行了解答。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從今年上半年起，對全市存量房的評估值調(diào)查就已經(jīng)展開。“目前的評估值，依據(jù)的是2010年全年和今年前3季度全市存量房交易樣本。”他說，在評估過程中，工作人員使用了一種“批量評估”的辦法，也就是說，在給定的時間、使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)方法和共同數(shù)據(jù)對大批量的房地產(chǎn)進(jìn)行軟件輔助評估，并對評估結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和分析。
“說得再直白點(diǎn)，就是我們先選定一套基準(zhǔn)住房，也就是和周圍其他住房很有共同點(diǎn)的住房，然后再按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，將本市住房劃分成若干區(qū)域。”他表示，區(qū)域劃分好以后，工作人員再深入市場進(jìn)行調(diào)研，并通過調(diào)取交易數(shù)據(jù)比對等方法，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的評估值。
同區(qū)域新舊房屋如何評估？
無論在中心城區(qū)還是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，都會有一些老公房伴著新豪宅的現(xiàn)象。在劃片時，將這些特征明顯不同的房子劃在一起，會不會有失公平呢？
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在系統(tǒng)中，他們已經(jīng)挑選出一部分房屋品質(zhì)和價格明顯高于其他小區(qū)的項(xiàng)目作為特殊項(xiàng)目，單獨(dú)確定小區(qū)住房的評估值。這也就是說，如果這一小區(qū)出了二手房，那么它的評估值會比周圍其他房子高，中介想利用差價渾水摸魚做“陰陽合同”的可能性非常小。
樓層戶型如何精細(xì)化評估？
那么對于那些年代老、樓層高、戶型差的房子，評估值是否會有“照顧”呢？相關(guān)負(fù)責(zé)人說，系統(tǒng)中設(shè)立了一個“修正系數(shù)”，包括建成年代、房型、樓層等要素都會在系統(tǒng)中記錄，并根據(jù)這些現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)整評估值。同時，各區(qū)域和各小區(qū)的住房評估值會下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。
“比如有個區(qū)域的存量房交易的批量評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例并用修正系數(shù)修正后，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。”該位負(fù)責(zé)人表示。
算賬
提前交易未必劃算
程先生9月份購買了一套位于北五環(huán)至六環(huán)間，建筑面積86平方米，總價為193萬元的房子，打算最近交契稅辦房產(chǎn)證。如果12月10日之前辦稅，超過了120萬元房子按3%繳納契稅，他要為這套房子繳納5.79萬元的契稅。12月10日之后，程先生再辦稅，他將節(jié)省3.86萬元。
因?yàn)榘凑兆钚碌钠醵悆?yōu)惠政策，這一區(qū)域滿足優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的房子只要均價低于每平方米25920元，即可獲得契稅減半的優(yōu)惠。由于程先生房屋建筑面積還不到90平方米，根據(jù)新政策規(guī)定，他只需按1%繳納契稅1.93萬元，如此算來省了一大筆錢。
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