11月15日萬科擬5年在全國建50座百萬級綜合體的消息在坊間瘋傳，消息稱，萬科旗下首個綜合體項目萬科廣場已經(jīng)進入銷售臨戰(zhàn)狀態(tài)，預(yù)計最快將于12月份對外公開發(fā)售。

　　11月16日晚，萬科就此消息作出回應(yīng)稱，消息所稱內(nèi)容不符合萬科業(yè)務(wù)發(fā)展策略的實際情況。萬科聲明，公司依然堅定不移地以普通住宅為主業(yè)，這一定位沒有發(fā)生任何變化。

　　然而，11月15日，萬科以14.8億元總價標得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊。該地塊為商業(yè)辦公文娛會展綜合用地，出讓面積為32176.6平方米，起始報價為13.9182億元。

　　是巧合還是預(yù)謀？其實，萬科做，或者不做，城市綜合體就在那里。

　　“不限貸不限購”的商業(yè)地產(chǎn)在住宅地產(chǎn)受限下迎來了一輪高速發(fā)展期。其中，集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多功能、高效率的城市綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)焦點。

　　據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。

　　二三線城市接力賽

　　在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動下，目前，各城市打造的城市綜合體如雨后春筍。尤其在二三線城市，自去年開始，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項目大開“綠燈”，大量分布在二線甚至三四線城市的城市綜合體等商業(yè)項目在建或已經(jīng)開業(yè)。

　　日前，重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然(微博)居簽下合作協(xié)議，陶然居將在未來兩年內(nèi)投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括美食廣場、寫字樓、五星級酒店的商業(yè)廣場。

　　11月11日，廊坊萬達廣場開業(yè)。項目總建筑面積約65萬平方米，總投資約50億元，一舉成為廊坊最高檔的城市綜合體。

　　10月19日，成都·美國城在雙流開工，建成后將成為集旅游、休閑、購物為一體的大型城市綜合體；10月21日，全球著名城市地標開發(fā)商“鐵獅門”在成都的項目“晶融匯”正式亮相，建成后將成為東大街的地標性綜合體。據(jù)統(tǒng)計，成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個，總體量近千萬平方米。

　　10月18日，浙江臨安首個大型商業(yè)地標項目萬華廣場試營業(yè)，項目總建筑面積達40000平方米。里面有全國縣級城市第一家必勝客門店，有面積達13000平方米的沃爾瑪?shù)冉賯€知名品牌。

　　而沈陽目前開發(fā)超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項目達55個以上。

　　對于地產(chǎn)大鱷們來說，搶灘城市綜合體的腳步并沒有停止。中海地產(chǎn)此前宣布將在南京、沈陽、濟南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購物中心；首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點在環(huán)渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)萬達，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽、寧德、泰州等三、四線城市開業(yè)，2012年的重頭戲也在三、四線城市。

　　有知名地產(chǎn)公司負責人對《中國聯(lián)合商報》記者分析到，城市綜合體的開發(fā)在二三線城市能夠大行其道，首先是住宅地產(chǎn)調(diào)控的擠出效應(yīng)，開發(fā)商面對調(diào)控需要轉(zhuǎn)型，尋找投資機會；另外，二三線地方政府招商引資熱情非常高，城市綜合體的建立有利于城市功能更新，提升城市品牌，也容易出政績；再者，住宅地產(chǎn)的先期發(fā)展，必然需要大量配套的商業(yè)服務(wù)，而城市綜合體的開發(fā)則能解決這種現(xiàn)實需求。在土地資源有限的前提下，一個城市前瞻性地做好規(guī)劃、適度地開發(fā)城市綜合體對城市發(fā)展及居民都是有利的。

　　風險與機會并存

　　一哄而上的城市綜合體項目也已集聚了大量風險。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達959萬平方米，如果按較快的銷售速度計算，也至少需要28個月才能消化完。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計顯示，截至10月末，上海商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。以最近10個月的平均成交量統(tǒng)計，目前上海的寫字樓和商鋪庫存總量需要32個月才能消化完。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報告還稱，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現(xiàn)過?；内厔荨?/p>

　　城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)型態(tài)，集休閑、娛樂、辦公、購物、居住等功能于一體，其開發(fā)、運營及管理的復(fù)雜程度也是最高的。同時，城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵。因此項目融資安排在項目開發(fā)過程中十分重要，一旦資金鏈斷裂，將會對整個項目的開發(fā)帶來嚴重影響。而由于融資渠道的限制導(dǎo)致的城市綜合體開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。

　　如何解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸，如何進行城市綜合體的定位及運營管理都是比較關(guān)鍵的問題。這對于有些房企及地方政府來說，還是一門新功課，交“學(xué)費”那是必然的。

　　有關(guān)人士對記者分析認為，令人比較擔擾的是我國城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，千城一面，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴重。另外，二、三線城市過度發(fā)展城市綜合體，而當?shù)氐南M能力如果跟不上，就會做成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈一旦斷裂，就會引起一連串的連鎖反應(yīng)。