嚴(yán)厲的調(diào)控、低迷的成交、急撤的游資……在本次調(diào)研過程中，記者發(fā)現(xiàn)很多海南當(dāng)?shù)厝艘约百Y深地產(chǎn)專家總會不自覺地拿當(dāng)前的樓市與上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫對比，過去一年多來樓市的瘋狂程度，總讓人有一種歷史重演的感覺。
很多人都還記得，國際旅游島獲批后的5天內(nèi)，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，這個數(shù)字是2008年海南省全年商品房銷售額的總和；房價更是出現(xiàn)跳躍式上漲，?？诘臉潜P一日一價，有的樓盤在一天之內(nèi)，每平方米就上漲5000元；游資、開發(fā)商攜巨款涌向海南，東海岸的一線海景土地資源被瞬間瓜分完畢……
調(diào)控政策緊隨而至，除了全面緊縮銀根，對于購房需求主要來自島外投資客的海南來說，限購的沖擊效果可想而知。瘋狂的房價只持續(xù)了幾個月便陷入“滯漲”，成交更是逐月萎縮，到最近更是出現(xiàn)量價齊跌的局面。
但是，無論是政府、銀行還是開發(fā)商，似乎都對海南的樓市前景表示樂觀，他們堅信，海南樓市不會再次崩盤。因為歷史與現(xiàn)實雖然相似，但畢竟有所不同。
首先，市場參與者的構(gòu)成發(fā)生了很大變化。上世紀(jì)90年代進(jìn)駐海南的開發(fā)商以游資為主，少有實力雄厚的地產(chǎn)商。游資擅炒作，并非真的都去蓋房子，大多是在玩“擊鼓傳花”的游戲，把只挖了個坑、還停留在圖紙上的房子抵押給銀行，把“炒地皮”賺的錢裝進(jìn)自己口袋，在致命的整頓措施出臺后，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地的爛尾樓。
而目前海南進(jìn)駐了很多像萬科、中糧地產(chǎn)、中信、雅居樂、富力 這樣的大品牌開發(fā)商，這些開發(fā)商的資金實力和經(jīng)營能力與90年代的“散兵”有著天壤之別，最主要的是他們都是實打?qū)嵉匕凑找?guī)劃在搞開發(fā)。游資雖然夾雜其中，但畢竟占比大大降低，而且在“溫水煮青蛙”的政策調(diào)控下，他們即使想卷款逃離，還要看成交的配合。
其次，與90年代初相比，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱潮有真正的市場需求作為支撐。90年代初仍實行福利分房制度，住房問題不是通過市場來解決，因此樓市炒作主體是商業(yè)寫字樓，在海南經(jīng)濟沒有快速跟上的大背景下，并沒有真正的市場需求；但現(xiàn)在住房已經(jīng)市場化，而且人民生活水平有了顯著提高，海南島內(nèi)居民有剛性需求，島外人士有度假需求，因此，此次海南房地產(chǎn)的火爆，雖然也有投資、投機成分，但主要還是真實需求在支撐。
第三，風(fēng)險控制與風(fēng)險分散程度大大提高。“好了傷疤不忘疼”，經(jīng)歷過一輪房地產(chǎn)泡沫的海南，骨子里的風(fēng)險意識比任何地方都強。這也是為什么海南本地銀行對于支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款和消費貸款總和，僅占到貸款總額的20%左右的緣故。據(jù)了解，目前參與海南房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的資金，主要由開發(fā)商、建筑商、投資者從島外帶入，風(fēng)險較為分散。
最后，也是最重要的，當(dāng)初投資客瘋狂炒作的海南建“省”和“大特區(qū)”只停留在概念階段，并無實質(zhì)性進(jìn)展；而如今海南國際旅游島建設(shè)有清晰的時間表和路線圖，除了房地產(chǎn)業(yè)，離島免稅、博彩試點等政策正在逐步落實，金融、物流、文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也在大力推進(jìn)，夢想似乎并非遙不可及。
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