在整個(gè)樓市銷售“哀鴻遍野”的情況下，主打廣州本地市場的越秀地產(chǎn)卻交出了一份“驚艷”的成績單。越秀地產(chǎn)（00123，HK）11月7日公布的業(yè)績報(bào)告顯示，10月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，月度銷售金額同比上升109.3%，環(huán)比上升45.6%，創(chuàng)下近三年來的新高。

  對此,有業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，細(xì)觀其數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)的集中拋售對其業(yè)績貢獻(xiàn)良多，但這種銷售策略卻是難以為繼的，如果調(diào)控繼續(xù)趨緊，越秀地產(chǎn)“攢”下來的高價(jià)項(xiàng)目即是一處處“暗礁”，或給其銷售帶來壓力。

  商業(yè)物業(yè)集中放量

  越秀地產(chǎn)在上述報(bào)告中稱，10月業(yè)績貢獻(xiàn)主要來自于位于廣州珠江新城的非限購商業(yè)項(xiàng)目和高端住宅項(xiàng)目，此外，還包括位于海珠區(qū)某項(xiàng)目的裙樓商鋪。

  根據(jù)該報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，上述裙樓商鋪項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到41700元/平方米，堪稱公司今年以來旗下項(xiàng)目的“單價(jià)之王”，越秀地產(chǎn)僅僅依靠這個(gè)項(xiàng)目就錄得9.96億元的銷售收入，超過其10月整體銷售額的50%。此外，越秀地產(chǎn)其他項(xiàng)目的銷售業(yè)績表現(xiàn)一般，僅有3個(gè)項(xiàng)目銷售額過億元。

  住宅項(xiàng)目方面，根據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，10月份越秀地產(chǎn)在廣州共有6個(gè)項(xiàng)目有銷售記錄，其中4個(gè)位于廣州市中心區(qū)，單價(jià)最高的23000元/平方米，而這6個(gè)項(xiàng)目錄得的銷售收入僅為5.39億元，僅為上述裙樓商鋪的54.1%。

  越秀地產(chǎn)表示，9月份在廣州共推出4個(gè)項(xiàng)目，其中主要是純商業(yè)物業(yè)或商業(yè)公寓，因此銷售未受限購的影響。

  中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從市場的整體情況來看，開發(fā)商下半年的銷售普遍都“不理想”，越秀地產(chǎn)10月出現(xiàn)銷售“高潮”主要是因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的集中入市。

  公司下半年銷售低迷

  今年前10月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積39.65萬平方米，合同銷售金額約65.36億元，同比分別下降18.3%及14.9%。

  此外，今年1月~6月份，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額30.74億元，僅占去全年銷售目標(biāo)金額的1/3左右，由此不難發(fā)現(xiàn)，相比10月份18.17億元的銷售額，越秀地產(chǎn)在7、8、9三個(gè)月的總銷售額僅為16.45億元，還不及10月份這一個(gè)月。

  網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一狀況。數(shù)據(jù)顯示，今年1月~6月份，越秀地產(chǎn)在廣州共售出1163套房產(chǎn)，月均193套；下半年7月~10月僅售出603套，月均僅150套，下滑幅度明顯，如果除去表現(xiàn)稍好的10月份，其第三季度的銷售情況顯然并不理想。

  由此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越秀地產(chǎn)10月份的“驚艷”業(yè)績并不能掩飾其下半年銷售陷入低迷的現(xiàn)實(shí)。

  高價(jià)項(xiàng)目暗藏風(fēng)險(xiǎn)

  從越秀地產(chǎn)提供的1~10月合同銷售情況來看，高價(jià)項(xiàng)目無疑幫了大忙。

  據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,在其列出的項(xiàng)目銷售明細(xì)中，共有5個(gè)項(xiàng)目的銷售超過5億元，其中僅有1個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)低于10000元/平方米，且有3個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)超過20000元/平方米。

  亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為，越秀地產(chǎn)高價(jià)項(xiàng)目銷售較好的原因在于：一是其性價(jià)比具備一定優(yōu)勢；二是其力推的戶型設(shè)計(jì)也比較符合目前的市場需求。

  高端項(xiàng)目偏多也給越秀地產(chǎn)的銷售帶來一定壓力。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，越秀地產(chǎn)在廣州累計(jì)未售的住宅項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到1736套，且主要集中在位于廣州市番禺區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)的三大項(xiàng)目，數(shù)據(jù)顯示，其中有兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)超過13900元/平方米，存貨達(dá)到880套。

  黃韜表示，如果開發(fā)商能夠完成全年銷售目標(biāo)，沒有回籠資金的壓力，他們或許會(huì)采取相對保守的策略，首先保證業(yè)績的穩(wěn)定增長。

  以銷售金額計(jì)算，前10月，越秀地產(chǎn)僅完成全年90億目標(biāo)的72.6%，年內(nèi)的兩個(gè)月并非沒有銷售壓力，地產(chǎn)專家韓世同對此表示，集中拋售商業(yè)物業(yè)帶來的業(yè)績增長難以為繼，如果過多地開發(fā)高價(jià)項(xiàng)目，在調(diào)控趨緊的情況下，會(huì)使公司資金鏈趨緊。