持續(xù)低迷的市場行情開始讓二手房市場受到影響，原來堅挺的價格也開始服軟。記者11月8日探訪發(fā)現(xiàn)，市內四區(qū)二手房的價格下降幅度普遍在 10%以上，部分急于出手套現(xiàn)的房東甚至接受20%以上的砍價。此外，市場寒流導致中小中介門店紛紛關門“避寒”，實力品牌卻趁機逆勢擴張，島城二手房中介行業(yè)加速洗牌，來自美國的科威國際不動產(chǎn)在青島連開20家分店，來自北京的鏈家地產(chǎn)也正式入駐青島，開了10余家店。
價格 急于變現(xiàn)，房東有點頂不住了
“價格降了，這次是真的。”8日上午，21世紀不動產(chǎn)市場分析師張斌說，上午剛剛成交了一套小套二的二手房 ，位于市南區(qū)大福源區(qū)域，房子的總價是100萬元，最終以90萬元的總價成交，價格正好降了10%。“而在9月份的時候，議價空間至多在5% 左右。”張斌說。
受成交冷清的影響，二手房降價已是普遍的趨勢。“市內四區(qū)和嶗山區(qū)的價格都在往下走，而降價也不一定能促進成交。”惠百家不動產(chǎn)的唐瑞周說，為了促進成交，他們都會勸說房東將掛牌價適度下調，而房東能接受的降價幅度一般在10%到15%之間。
來自青房置換、21世紀不動產(chǎn)、惠百家不動產(chǎn)等多家品牌中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)內高端住宅的大、中戶型降幅最為明顯。“上周嶗山區(qū)有個房東，自己開企業(yè)，資金鏈出問題后通過民間借貸籌資，又到了還款期限，因此急于變現(xiàn)，市南區(qū)逍遙路的三套房子的降價幅度都在 20%以上。”科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說，即使房子降價20% ，也比民間借貸的高息劃算。
中介 整個門店一個月賣不了一套房
盡管房價開始下降，房產(chǎn)經(jīng)紀人的日子依然不好過。
“整個門店一個月也成交不了一套房子，這樣的行情已經(jīng)持續(xù)3個多月了。”8日上午，提到二手房市場的成交情況，鑫居房屋的店長兼經(jīng)紀人劉彥虎說，從8月份開始，他就沒有簽下一個訂單，已經(jīng)連續(xù)3個月靠不到1000元的底薪生活。
“和去年的市場行情比起來，今年的整個成交量下跌了6成以上。”劉彥虎說，去年的10月份，他一個人就拿下了4套90平方米左右的二手房訂單，10月份光獎金就3萬多元，但今年年初實施限購令以后，信貸門檻也隨之提高，貸款利率也數(shù)次上調，這成為阻礙市場需求釋放的強大障礙。
“客戶觀望的情緒濃厚，而二手房價格經(jīng)歷了前兩年的行情后普遍存在虛高的情況，成為阻礙剛性需求釋放的主要障礙。”21世紀不動產(chǎn)海岸線加盟店的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人說。而來自青房置換、22世紀不動產(chǎn)、惠百家不動產(chǎn)等多家品牌中介的調查發(fā)現(xiàn)，由于市場趨冷，不少經(jīng)紀人的工資收入銳減，行業(yè)信心大大受挫。
變局 中介市場上演大魚吃小魚
“能撐到現(xiàn)在算是不錯了，這樣下去，我也撐不下去了。”劉彥虎說，在大堯三路開的這家店，每個月的開店成本至少在 3萬元以上，這意味著每個月至少要成交一套二手房才能賺回開店的成本，可持續(xù)的市場蕭條已經(jīng)讓他感到心力交瘁。
面臨市場寒流 ，在中小品牌忙著避之唯恐不及的時候，島城的二手房中介市場卻屢次有大鱷級別的品牌關注 。記者采訪獲悉，來自北京的全國品牌經(jīng)紀公司鏈家地產(chǎn)將正式入駐青島，起步就開10家門店。來自美國的科威國際不動產(chǎn)也加快了進駐青島的步伐。“公司現(xiàn)在在青島開了20多家店，盡管目前市場行情確實不好，但相對來說開店的成本也低。”科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場分析師張斌介紹，公司也不是一味擴張，對于連續(xù)幾個月以來經(jīng)營業(yè)績不好的門店，采取果斷關停的策略。“一般來說是關掉一家新開一家，或者關掉兩家新開一家。”張斌說，在市場行情走低的情況下，用這種方式才能既節(jié)省成本 ，又保證了生路。
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上市房企負債超萬億部分降房價回籠資金
11月1日，最早肇始于網(wǎng)絡公共平臺上的謠言讓整個地產(chǎn)界為之一顫。有謠傳稱，最近綠城地產(chǎn)已經(jīng)申請破產(chǎn)。威力之大 ，令綠城中國董事長宋衛(wèi)平即夜撰文千字加以澄清。其實從今年夏末開始，類似傳言便風聲不斷。
一月未盡謠言四起。雖然綠城實際上并未出現(xiàn)破產(chǎn)的明顯跡象，但市場卻因此加重了對上市房地產(chǎn)企業(yè)負債率的擔憂。根據(jù)證監(jiān)會分類下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率統(tǒng)計顯示，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負債率超過70%。
據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數(shù)值高峰。
根據(jù)A 股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報顯示，在資產(chǎn)負債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST 興業(yè)，其資產(chǎn)負債率達968.7%；第二名ST園城資產(chǎn)負債率亦超過100% ，達到109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)已經(jīng)資不抵債。
總所周知，資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財務指標。過高的資產(chǎn)負債率將意味著該企業(yè)債務負擔嚴重，財務壓力大，財務風險大。
一位不愿署名的證券研究員表示：“資產(chǎn)負債率不斷提高，說明房地產(chǎn)上市企業(yè)的處境不斷惡化，越來越不安全。有一些企業(yè)即便是剔除預收賬款后，凈資產(chǎn)負債率依舊很高。”
根據(jù)統(tǒng)計，一些高負債率的企業(yè)正在試圖通過降價來加速現(xiàn)金回籠。上述備受謠言困擾的綠城地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為87.71% ，而最近其在上海的某項目推出了貸款九八折的優(yōu)惠，以加速銷售。
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