正當(dāng)樓市迎來(lái)深度下跌之時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策卻也在發(fā)生持續(xù)性變化，甚至可以說(shuō)一聲“春雷”。近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津主持召開(kāi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)要求，要把握好宏觀經(jīng)濟(jì)政策的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長(zhǎng)，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅。從很大程度上可以說(shuō)，這是去年以來(lái)實(shí)行從緊的經(jīng)濟(jì)政策以來(lái)，官方首度釋放變調(diào)信號(hào)。29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次重申這一精神。

 

    其實(shí)，自今年9月以來(lái)，經(jīng)濟(jì)政策頻現(xiàn)定向?qū)捤傻男?dòng)作。比如：匯金宣布持續(xù)買入國(guó)有銀行股票，國(guó)務(wù)院出臺(tái)扶持小微企業(yè)的九條措施，溫總理提出扶持外貿(mào)企業(yè)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海、浙江、廣東、深圳正式開(kāi)展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)等。當(dāng)前，仍以結(jié)構(gòu)性的放松財(cái)政政策為主，等到調(diào)低存款準(zhǔn)備金率的時(shí)候，就標(biāo)志著貨幣政策的顯著放松了。

 

    大家需要厘清一點(diǎn)，房地產(chǎn)政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本同一步調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)亦與宏觀經(jīng)濟(jì)保持一致，所以研判樓市趨勢(shì)，一定得關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政策變化。由上述可定性：貨幣政策已見(jiàn)底，接下去只能是一點(diǎn)點(diǎn)放松。明年一季度有可能顯著放松，由量變到質(zhì)變。當(dāng)然，這還要看CPI增幅回落的情況。

 

    與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相似，之前我已斷言，房地產(chǎn)政策三季度已經(jīng)見(jiàn)底，標(biāo)志是新一輪二三線城市的限購(gòu)行動(dòng)不了了之。近期房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象，中央未松，但少數(shù)城市已在或明或暗的行動(dòng)了。私下行為甚至，不必例舉。公開(kāi)行動(dòng)諸如，8月份馬鞍山對(duì)首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部寬限開(kāi)發(fā)商的土地出讓金繳納期等。

 

    中國(guó)樓市“政策市”的特征鮮明，觀察政策面的變化，可以分析和研判市場(chǎng)走勢(shì)。當(dāng)前，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)政策，還是房地產(chǎn)政策，都已開(kāi)始局部松動(dòng)，這對(duì)于樓市而言，是一種利多。2009年12月開(kāi)始，一波接一波的嚴(yán)厲調(diào)控，已持續(xù)了近兩年。不管如何，畢竟壓在市場(chǎng)頭上的那只“手”，已慢慢松勁兒了。

 

    或許，很多人會(huì)感到困惑：既然政策已轉(zhuǎn)向，為何各地樓市頻傳大降價(jià)、業(yè)主鬧事的新聞？這是因?yàn)椋呔哂袦笃?。也即雖然當(dāng)前政策松動(dòng)，但對(duì)于市場(chǎng)的進(jìn)作用，一般需要經(jīng)過(guò)1-2個(gè)季度，才會(huì)有實(shí)質(zhì)性的變化。而當(dāng)前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商，已難以承受資金緊張所帶來(lái)的巨大壓力，若不尋求銷售策略的變化，已很難扛到樓市全面回暖的時(shí)點(diǎn)了。所以，隨著“金九銀十”夢(mèng)想破滅之后，價(jià)格拐點(diǎn)現(xiàn)身，降價(jià)范圍顯著擴(kuò)大。

 

    接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將做何變化？按照當(dāng)前態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹緩解，經(jīng)濟(jì)政策還將持續(xù)放松，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)到明年一季度將有明顯松動(dòng)，預(yù)期年底會(huì)有少數(shù)城市如期取消限購(gòu)。春節(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)。購(gòu)房者的心理預(yù)期由看空到看多的轉(zhuǎn)變，需要一定時(shí)間，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開(kāi)發(fā)商必須促銷回籠資金，已解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。

 

    明年上半年，將進(jìn)入敏感期。房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)質(zhì)的變化，政策暖風(fēng)頻吹，價(jià)格下跌空間變小，購(gòu)房需求慢慢釋放。一季度預(yù)計(jì)樓市繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，二季度會(huì)出現(xiàn)一波春季行情，但是否能夠沿續(xù)至夏天，尚難預(yù)判。如果夏天重新回落，則明年“金九銀十”的成色，將遠(yuǎn)超今年。

 

    總體說(shuō)來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只是穩(wěn)中有落，情況遠(yuǎn)好于2008年；隨著政策的持續(xù)松綁，今年樓市下行的空間，也會(huì)小于2008年。不過(guò)，由于本輪國(guó)家救經(jīng)濟(jì)救樓市的力度，必定遠(yuǎn)小于2008年四季度和2009年，所以大家不要奢望明年樓市會(huì)出現(xiàn)“2009式”的驚天大逆轉(zhuǎn)：由年初的冰冷，劇升至夏天的高溫。未來(lái)十年，中國(guó)樓市暴利時(shí)代不再，投機(jī)性購(gòu)房需求也將萎縮，市場(chǎng)波動(dòng)的頻率和幅度，將明顯小于過(guò)去十年。