自9月22日傳出涉及綠城集團的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查以來，房企利用信托融資的諸多案例逐步浮出水面。
銀行信貸緊縮背景下，信托融資成為房企資金的重要來源之一。本報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企信托融資存有諸多隱患，一場“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”危局正在蔓延。
資金源頭難控
“執(zhí)行好差別化的房貸政策，嚴控資產(chǎn)價格泡沫，從資金源頭上前瞻防控風(fēng)險。”銀監(jiān)會主席劉明康8月23日在銀監(jiān)會系統(tǒng)2011年新入會人員培訓(xùn)班如此表述，在他看來，房地產(chǎn)價格泡沫的嚴控要把好資金源頭。
事實上，銀監(jiān)會去年12月曾專文提示“信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險”。
但從實際情況看效果一般，盡管銀行信貸資金對房企收緊，但諸多房企開始利用信托公司融資，部分資金已間接進入低迷房市，能否收回尚是疑問。
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2011年9月19日到25日發(fā)行的產(chǎn)品中，融資規(guī)模最大的仍是房地產(chǎn)信托，7款產(chǎn)品共募資14.72億元，占總發(fā)行規(guī)模的50.41%。
值得注意的是，越來越多的A股上市房企也開始加入“借道”信托融資的隊伍。
9月29日，蘇寧環(huán)球(000718.SZ)發(fā)布股權(quán)質(zhì)押公告：實際控制人張桂
平將所持7500萬股質(zhì)押，用于向華能貴誠信托融資提供質(zhì)押擔(dān)保。
同日，南國置業(yè)(002305.SZ)股東武漢新天地投資將持有的9200萬股質(zhì)押，為公司通過中誠信托發(fā)行總額為1.7億元、期限為18個月的信托提供擔(dān)保。
“這是一種業(yè)內(nèi)常用的模式，股權(quán)質(zhì)押后融資。”29日，一位信托執(zhí)行經(jīng)理告訴本報記者，目前，房企信托融資模式主要是信托貸款，房企先委托信托 公司對自有房地產(chǎn)項目設(shè)立信托計劃，信托公司再向資金委托人募集信托資金，并將募資以貸款方式發(fā)給房企，“當(dāng)然，房企會用某種方式質(zhì)押，到期還本付息。”
不過，上述信托執(zhí)行經(jīng)理坦言，凡是上市房企基本都用股權(quán)質(zhì)押，“其實有一定風(fēng)險，畢竟股票波動不可控。”
截至9月29日，南國置業(yè)今年除權(quán)后跌幅超過40%，蘇寧環(huán)球過去兩周跌幅超過15%。
29日，用益信托工作室理財分析師岳婷告訴本報記者，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要是系統(tǒng)性風(fēng)險，“融資難，幾乎是每個房企最頭疼的事情，但資質(zhì)好的房企還是能從信托公司融資，資金源頭仍難以控制。”
融資風(fēng)險轉(zhuǎn)移
資料顯示，上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1670.1億元，收益率9.81%。7月房地產(chǎn)信托收益率已升至10.38%，截至上周，此類信托平均收益率已達11.14%。
岳婷認為，收益率不斷上升表明房地產(chǎn)的信托融資渠道受阻，“一些資質(zhì)不好的房企，即使收益率高，監(jiān)管部門也不會給他們通過，主要是控制風(fēng)險。”
但是，關(guān)聯(lián)方收購轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的苗頭已出現(xiàn)。
9月28日，中航地產(chǎn)(000043.SZ)發(fā)布公告，以2.67億元受讓中航信托持有的岳陽建橋投資置業(yè)有限公司(下稱建橋置業(yè))75%股權(quán)。
今年1-7月，建橋置業(yè)營業(yè)利潤-590萬元，凈利潤-596.62萬元，截至評估基準日7月31日，建橋置業(yè)凈資產(chǎn)賬面值為1.67億元。
該企業(yè)核心資產(chǎn)為岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)珍珠山路以西2-5號地國有土地使用權(quán)，項目正處于設(shè)計及前期施工階段。
上海一位基金經(jīng)理坦言，中航信托的實際控制人中航工業(yè)集團，是中航地產(chǎn)實際控制人中航技術(shù)國際控股的大股東，“其實，以建橋置業(yè)的資質(zhì)想去信托公司融資很難，明顯是控股股東讓中航地產(chǎn)接收，再融資開發(fā)手上的項目，這等于是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給上市公司股東。”
此外，房地產(chǎn)信托融資模式也由“質(zhì)押融資型”向“基金型”轉(zhuǎn)變，風(fēng)險隨之放大。
平安信托8月推出的平安財富安城1號房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，就是“以股權(quán)投資方式參與多個綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，年化收益25%以上”，這是以股權(quán)的名義變相融資，但其“浮動收益”暗藏風(fēng)險不可忽視。
岳婷告訴記者，房地產(chǎn)信托“基金化”是趨勢，投資者原來只是資金提供方，享受固定收益，現(xiàn)在則能享受項目開發(fā)的收益，“但房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)控期，銀行信貸規(guī)模、利率和房地產(chǎn)政策變化幅度較大。不過，這種模式更能刺激信托公司主動管理產(chǎn)品及風(fēng)險控制。”
在上述基金經(jīng)理眼中，房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新，無非是“以提高收益率的噱頭轉(zhuǎn)移風(fēng)險”，但風(fēng)險不可控，“回報率取決于項目的銷售價格和銷售速度，如果調(diào)控繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)償付問題，到時誰來償付投資者的本金？”
