毫無疑問，限購這個帶有明顯行政色彩的樓市調(diào)控措施是不可能長期執(zhí)行的，但是，從本輪房地產(chǎn)調(diào)控的進展來看，限購令仍是當前樓市調(diào)控最有力的武器。2010年至今，在限購政策嚴格執(zhí)行的情況下，出臺了限購政策的城市實際有資格、有能力、有意愿買房的家庭數(shù)量明顯減少，這使得這些城市房價漲幅明顯趨緩，北、上、廣、深等一線大城市房價已在最近幾個月連續(xù)停漲。而那些沒有出臺限購令的二、三線城市，則成為了眾多投資性需求的聚集地，也成為了近一年多來全國平均房價上漲的主要推動力。可以說，限購令在遏制投資性需求和房價過快上漲過程中所起到的作用，是無可替代的。

 

    而從居民的反饋來看，根據(jù)央行營管部三季度對北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況的問卷調(diào)查顯示，47.4%的受訪居民反映，二、三線城市限購對自己購房、售房的心理以及預(yù)期產(chǎn)生了影響，更有67.1%的受訪者認為，限購政策長期化，有利于住房市場的發(fā)展。這足以反映出，限購令在短期內(nèi)取消并不利于房地產(chǎn)調(diào)控，也不符合民意。而且，根據(jù)筆者與業(yè)內(nèi)人士的交流，在媒體報道了有關(guān)“限購令可能退出”的消息后，近期有一些中介故意夸大這一消息，打擊購房者對調(diào)控政策的信心，對樓市預(yù)期產(chǎn)生了負面影響。筆者認為，雖然姜偉新的本意，是從長期的角度出發(fā)，用更多制度性的措施取代限購這一行政化手段，以保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，但在如今這個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時刻，任何風(fēng)吹草動都有可能影響市場預(yù)期，干擾政策效果。

 

    在筆者看來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的思路，是通過短期行政手段壓制需求，為房地產(chǎn)市場相關(guān)制度建設(shè)贏取時間，而限購政策無疑是這一思路的核心政策。因此，雖然從長期看，限購政策取消是必然的，但就短期而言，放松限購政策，無疑是對前期政策思路的全盤否定，也是對房價維穩(wěn)預(yù)期的顛覆，隨著而來的房價報復(fù)性上漲，很可能令樓市調(diào)控功虧一簣。

 

    筆者認為，遵循本輪調(diào)控的思路，限購政策放松的前提就應(yīng)該是房地產(chǎn)相關(guān)制度基本健全。從鞏固政策效果的角度出發(fā)，限購政策的退出可能需要等到保障性住房體系和房產(chǎn)稅制度的基本建立。目前，這兩項工作正在穩(wěn)步推進之中，但仍面臨著一些困難。數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，全國保障性住房已開工986萬套，占年度計劃的98%，2011年保障性住房建設(shè)任務(wù)能順利完成已基本沒有疑義。不過，有關(guān)保障房資金來源的問題尚未得到充分解決，保障房的分配、退出機制也有待完善。而在房產(chǎn)稅方面，財政部部長助理王保安此前表示，中國將加快推進房產(chǎn)稅的實施，使它進一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程中的調(diào)控作用；而住建部也正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，推進信息全國聯(lián)網(wǎng)。但從目前房產(chǎn)稅試點情況看，房產(chǎn)稅的覆蓋面仍然較小，對于投資性、投機性購房的約束作用相對有限。因此，筆者覺得，在當前情況下，限購政策仍有存在的必要，不可輕言放松。