限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策持續(xù)發(fā)力、步步趨緊，使得樓市步入購(gòu)房者與開發(fā)商的深度博弈區(qū)間。目前來(lái)看，成交量萎縮、開發(fā)商資金斷裂均已成為既定事實(shí)，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的下降。樓市究竟是“假摔”還是真降？拐點(diǎn)論、堅(jiān)挺論此起彼伏，各方意見不一。無(wú)論目前的觀望期、徘徊期能持續(xù)多久，都取決于政策的放松還是從緊。從這個(gè)角度講，樓市風(fēng)云變幻，始終繞不過“政策市”的糾結(jié)。
銀十收尾“降價(jià)潮”“賣身潮”蔓延
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，截至10月23日已有29家房地產(chǎn)類上市公司公布三季報(bào)，三季度凈利潤(rùn)環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。
來(lái)自《國(guó)際金融報(bào)》的消息稱，隨著宏觀調(diào)控進(jìn)入樓市冰河期，賣掉公司套現(xiàn)離場(chǎng)或許是部分房地產(chǎn)企業(yè)靠譜的選擇。對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2011年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗。
與此同時(shí)，各地降價(jià)潮、退房潮一波未平一波又起，呈愈演愈烈之勢(shì)。
在成交量持續(xù)下降的帶動(dòng)下，北京部分地區(qū)房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，并出現(xiàn)了由點(diǎn)及面的趨勢(shì)。最開始的大幅降價(jià)出現(xiàn)在通州區(qū)域，如珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅超過15%，接著蔓延到朝陽(yáng)、大興等地，部分項(xiàng)目降幅接近20%。
在上海，一家知名地產(chǎn)商旗下樓盤由原來(lái)2.6萬(wàn)元/平方米，降至1.5萬(wàn)元/平方米的消息，成為最近上海樓市最搶眼的新聞。上海長(zhǎng)泰西郊別墅6.9折降價(jià)促銷，南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價(jià)。
一方面是房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)大降，一方面是房?jī)r(jià)逐漸松動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在市場(chǎng)悲觀情緒濃重、需求受限難以解禁的背景下，這輪寒流恐將延續(xù)到年底。
而新一輪降價(jià)潮引來(lái)的退房潮更受關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，自9月初，杭州出現(xiàn)首例樓盤降價(jià)前期業(yè)主要求退房以來(lái)，各種各樣因樓盤降價(jià)而引起的退房活動(dòng)就一再上演。
上海景瑞地產(chǎn)在江蘇太倉(cāng)一項(xiàng)目，降價(jià)幅度高達(dá)23%，約合2000元/平方米，老業(yè)主聞?dòng)嵑螅岢鐾朔恳?，雙方一度沖突激烈。據(jù)已披露的消息，該項(xiàng)目涉及的數(shù)百名前期業(yè)主從9月底開始，多次前往該項(xiàng)目在太倉(cāng)和上海兩地的公司進(jìn)行集體抗議。
業(yè)內(nèi)人士分析，降價(jià)并引發(fā)退房沖突的一個(gè)重要原因，是開發(fā)商年度業(yè)績(jī)壓力增加、年底面臨回款的要求。這也是目前已經(jīng)出現(xiàn)退房或存在降價(jià)退房隱憂的大部分樓盤趨于相同的特點(diǎn)。
調(diào)控未見放松
21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。
在當(dāng)前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。
上周，首套住房按揭貸款利率上升已經(jīng)成了一線城市基本趨勢(shì)，北京、上海、廣州等城市的多家銀行均已跟進(jìn)。新聞晨報(bào)認(rèn)為，貨幣政策對(duì)本輪樓價(jià)上漲的作用要比其他因素遠(yuǎn)為重要。反過來(lái)，主要從貨幣政策著手，對(duì)調(diào)控樓市的功效也比其他政策遠(yuǎn)為有效。這是為什么今年樓市調(diào)控比以往歷次效果都要好的原因。而這個(gè)效果基本不是來(lái)自限購(gòu)，而是來(lái)自收緊貨幣。
很明顯，中央調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，而地方是否嚴(yán)格執(zhí)行卻要打個(gè)問號(hào)。前有佛山“放寬限購(gòu)”朝令夕改，后有南京明確個(gè)人住房公積金最高可貸款額度由20萬(wàn)元恢復(fù)至30萬(wàn)元，對(duì)公積金二次貸款予以一定松綁，這些都加深了外界對(duì)于樓市調(diào)控走向的猜想。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，現(xiàn)在只能說調(diào)控整體方向不會(huì)變。一是要去杠桿化，避免投資過度，一是要保護(hù)首套房需求以及剛需，增加居民可支付性住房的選擇。這既包括保障房、棚戶區(qū)改造，也包括普通商品房。
有業(yè)內(nèi)人士稱，目前宏觀調(diào)控已進(jìn)入白熱化階段，來(lái)不得半點(diǎn)松動(dòng)。此時(shí)松動(dòng)將使多年調(diào)控成果毀于一旦，漸入理性的樓市也將故態(tài)復(fù)萌，廣大購(gòu)房者又將繼續(xù)飽受高房?jī)r(jià)之苦。
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