自房改以來的十多年間，我國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控，但都因“越調(diào)越漲”而被外界詬病。在本輪樓市調(diào)控的“深水期”，是否會(huì)再次半途而廢？從近期高層的表態(tài)來看，調(diào)控政策似乎還沒有放松的意思。
10月21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時(shí)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
就在本月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要實(shí)時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展變化，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。
一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時(shí)間。
中央表態(tài)未見“松口”
在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，10月是一個(gè)頗為關(guān)鍵的月份。截至本月，被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了9個(gè)月的時(shí)間，不少地方政府和企業(yè)迫于壓力，開始發(fā)出放松調(diào)控的訴求。
本月11日，廣東佛山發(fā)布文件，放寬對(duì)四類情況的房屋限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)公開放松限購(gòu)政策的城市。事件引起媒體廣泛關(guān)注，但就在當(dāng)天晚間，該政策便被緊急叫停。
16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點(diǎn)”背后 警惕“變相寬松”》的文章，強(qiáng)調(diào)各地要“嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等‘治本之策’，做好房地產(chǎn)調(diào)控‘持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”這被認(rèn)為是針對(duì)上述事件的政策表態(tài)。
盛來運(yùn)的發(fā)言則是在兩天后的三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上。當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，9月新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降和持平的城市為46個(gè)，其中，一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)3個(gè)月停漲。
本月21日，溫家寶總理在考察廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)情況時(shí)也作出表態(tài)：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從高層的表態(tài)中，“看不出任何調(diào)控放松的跡象”。
據(jù)記者了解，海口、三亞等一些城市已經(jīng)變相松綁“限購(gòu)令”，限購(gòu)政策在二三線城市的“擴(kuò)軍”也舉步維艱。同時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商呼吁，調(diào)控政策應(yīng)“差別化”對(duì)待。
對(duì)此陳國(guó)強(qiáng)表示，樓市調(diào)控已進(jìn)入“深水期”，效果初現(xiàn)，但反對(duì)聲音也大，政策走向出現(xiàn)不確定。此時(shí)中央的表態(tài)沒有松口的意思，意味著現(xiàn)有的政策力度還將持續(xù)一段時(shí)間。
限購(gòu)“擴(kuò)軍”步伐艱難
“持續(xù)”未必意味著“加碼”。至少在“限購(gòu)令”的擴(kuò)軍上，有關(guān)方面的步伐仍較為緩慢。
今年7月12日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要限購(gòu)。
但此后，僅有兩個(gè)二三線城市作出“響應(yīng)”。8月和9月，浙江臺(tái)州、衢州先后出臺(tái)限購(gòu)政策，但因其限購(gòu)范圍有限，被指“敷衍了事”。另一些熱點(diǎn)城市則干脆出臺(tái)“限價(jià)令”，被市場(chǎng)分析人士認(rèn)為是對(duì)限購(gòu)予以規(guī)避，河北廊坊、山東煙臺(tái)、廣東韶關(guān)、遼寧丹東均在此列。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)共有43個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，除35個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市之外，僅有8個(gè)二三線城市納入限購(gòu)。
上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中央年終要“問責(zé)”的標(biāo)準(zhǔn)是：是否完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)廣大二三線城市來說，限購(gòu)與否并非硬指標(biāo)。因此他認(rèn)為，最終出臺(tái)“限購(gòu)令”的二三線城市不會(huì)太多。而在“限購(gòu)令”將于年底到期的城市中，也有一些城市會(huì)選擇自動(dòng)終止。
不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的簽訂表明，在中央與地方政府的博弈中，地方政府已漸漸掌握了主動(dòng)權(quán)。這也使得地方政府可以在現(xiàn)有的框架之內(nèi)，對(duì)政策做些微調(diào)。
事實(shí)上，盡管佛山限購(gòu)被叫停被認(rèn)為中央上收了制定限購(gòu)政策的權(quán)限，但外界對(duì)限購(gòu)“擴(kuò)軍”的預(yù)期仍不樂觀。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不少二三線城市樓市處于起步階段，外來投資需求較少，不宜啟動(dòng)限購(gòu)。
楊紅旭也認(rèn)為，當(dāng)前實(shí)施的限購(gòu)政策本身帶有“一刀切”的強(qiáng)制色彩。包括佛山在內(nèi)，不少二三線城市和省會(huì)城市都在扮演“陪太子讀書”的角色。
信貸政策仍將“趨緊”
信貸方面的變數(shù)，對(duì)樓市卻不是好消息。近期，一線城市的個(gè)別銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，這一范圍又迅速擴(kuò)大到不少二三線城市。
對(duì)此陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，銀行信貸的發(fā)放總是呈現(xiàn) “前松后緊”的局面，年底收緊貸款屬正常調(diào)整。但同時(shí)也反映了銀行對(duì)后市的謹(jǐn)慎判斷。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)商本年度資金來源為6.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.7%。但自今年6月以來，個(gè)人按揭貸款已連續(xù)4個(gè)月呈下跌趨勢(shì)。
一種頗受認(rèn)同的觀點(diǎn)認(rèn)為，銷售回款是當(dāng)前開發(fā)商最有效的資金渠道，而在“限購(gòu)令”尚未解除的情況下，個(gè)人住房按揭貸款的收緊，將對(duì)企業(yè)的銷售繼續(xù)施加不良影響。
近期，富力、龍湖、中海等品牌房企旗下的項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，并引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來還將有更多的房企加入降價(jià)行列，尤其是追求業(yè)績(jī)的上市房企。
無(wú)獨(dú)有偶，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日也表示，最新房?jī)r(jià)壓力測(cè)試顯示，即使在最極端的房?jī)r(jià)下跌40%的情形下，銀行業(yè)仍風(fēng)險(xiǎn)可控。但目前房?jī)r(jià)跌幅連10%都還沒到。這一表態(tài)也被認(rèn)為，無(wú)論首套房貸是否會(huì)調(diào)回至基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的信貸環(huán)境都將維持緊張局面，這也將加速房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
北京中原地產(chǎn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)得出，上月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比漲幅僅為0.003%，幾乎接近停漲。而在8月，這一數(shù)據(jù)為0.02%。幾乎所有機(jī)構(gòu)都在報(bào)告中據(jù)此得出結(jié)論：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已基本確立。
陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積等指標(biāo)仍處于高位，價(jià)格拐點(diǎn)傳導(dǎo)到廣大二三線城市還需數(shù)月的時(shí)間。
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