業(yè)內(nèi)人士形容當(dāng)下的房地產(chǎn)領(lǐng)域已“置身于刺骨的寒風(fēng)中”。隨著住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地產(chǎn)投資”的模式，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)端。

 

    房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購(gòu)買(mǎi)已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫(xiě)字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款等。

 

    各地民資近年多途徑涌入房產(chǎn)

 

    近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。

 

    日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》。該課題組測(cè)算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬(wàn)億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長(zhǎng)。

 

    報(bào)告顯示，資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)和資源類(lèi)產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。而近幾年，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類(lèi)型看，有溫州的投機(jī)獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄型等。

 

    過(guò)去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨(dú)斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運(yùn)行，不會(huì)流到其他省份，資金運(yùn)用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢(shì)。

 

    而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進(jìn)東拓”，形成了合作抱團(tuán)購(gòu)房炒房的投資機(jī)制。據(jù)悉，溫州人通過(guò)合作抱團(tuán)購(gòu)房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、信息共用的合作機(jī)制。“親朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益。”報(bào)告稱(chēng)，獨(dú)特的資金運(yùn)作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。

 

    溫州商會(huì)八成會(huì)員拋售一線城市住宅

 

    在投資渠道有限、持續(xù)負(fù)利率的環(huán)境下，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域。但民間資本投資房地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

 

    溫州總商會(huì)對(duì)4萬(wàn)會(huì)員進(jìn)行的2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，八成會(huì)員表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

 

    鄂爾多斯房管局統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱(chēng)，鄂爾多斯90.5%購(gòu)房者是鄂爾多斯戶籍，9.5%購(gòu)房者來(lái)自陜西；住宅市場(chǎng)目前已接近飽和，居民擁有二套房以上占70%，無(wú)房戶僅占百分之三點(diǎn)多。在住宅市場(chǎng)基本飽和、且受政策調(diào)控影響發(fā)展乏力的狀況下，“商辦市場(chǎng)”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個(gè)熱點(diǎn)。

 

    “如果說(shuō)幾年前我們投了一二線城市的住宅，年投資回報(bào)率一般能達(dá)到15%，調(diào)控后呢？年回報(bào)率絕不會(huì)超過(guò)5%！”擔(dān)任上述課題研究組長(zhǎng)之一的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫稱(chēng)。他表示，原因在于沒(méi)有了投資杠桿，而房地產(chǎn)稅收又相應(yīng)提高。

 

    以國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，普通住宅是沒(méi)有投資屬性的，美國(guó)普通住宅被視為“消費(fèi)品”。如果扣除通脹因素影響，在百年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)平均復(fù)合成長(zhǎng)率僅為0.6%。

 

    另外，民間資本投資房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的另一種趨勢(shì)是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。住建部政策研究中心秦虹分析稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款等。

 

 

    民間資本并未“撤軍”房地產(chǎn)市場(chǎng)

 

    溫州民間資本一直被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)民資的“風(fēng)向標(biāo)”。此前有報(bào)道稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控之下，溫州民間資本大量退出房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)并非如此。

 

    《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，由于中小民營(yíng)企業(yè)很難通過(guò)一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當(dāng)行、擔(dān)保公司、地下錢(qián)莊等民間金融機(jī)構(gòu)。

 

    在溫州、鄂爾多斯、陜北等地，民間借貸市場(chǎng)異常發(fā)達(dá)。例如鄂爾多斯已經(jīng)達(dá)到全民放貸的地步，月利率高達(dá)2%-5%。通過(guò)民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤(rùn)行業(yè)，民間資本不斷被放大。

 

    據(jù)中國(guó)人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問(wèn)卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲(chǔ)戶占24.5%，從調(diào)查開(kāi)始以來(lái)首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲(chǔ)戶占比下滑至15.25%。據(jù)了解，2009年起，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長(zhǎng)期位居次席。今年以來(lái)持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊，令情況在第二季度開(kāi)始起了變化。

 

    民間資本真的在房地產(chǎn)最需要資金的時(shí)候選擇了“撤軍”？事實(shí)并非如此。隨著銀根收緊，民間資本轉(zhuǎn)為通過(guò)“短期放貸”填補(bǔ)地產(chǎn)商的資金缺口。

 

    在樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長(zhǎng)16.9%；2010年則提高為26705億元，增長(zhǎng)48.8%；今年前五個(gè)月，自籌資金已經(jīng)達(dá)到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

 

    在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來(lái)，民間短期借貸就是一個(gè)最好的選擇。門(mén)檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸。

 

    中國(guó)人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》中稱(chēng)，溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年，溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)。

 

    “溫州的民間資本并沒(méi)有大量退出房地產(chǎn)，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷(xiāo)售掉一點(diǎn)，是因?yàn)樽陨淼馁Y金鏈比較緊張，并不是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)沒(méi)有信心。”溫州管理科學(xué)研究院院長(zhǎng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

 

    地產(chǎn)商急于尋求新融資渠道

 

    盡管地產(chǎn)商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行資金的依賴(lài)度確有下降，但民間資本在填補(bǔ)資金缺口的過(guò)程中，仍離不開(kāi)銀行這一環(huán)節(jié)。

 

    央行最新報(bào)告分析了溫州民間借貸的資金來(lái)源，其中來(lái)自銀行信貸資金間接流入的資金占10%，其規(guī)模超過(guò)百億。

 

    有學(xué)者稱(chēng)，溫州民間資本十分注重變現(xiàn)能力，最樂(lè)于運(yùn)用金融杠桿。例如，將已購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)通過(guò)銀行抵押取得貸款，融出資金進(jìn)行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在獲取利潤(rùn)后進(jìn)行再投資，將“死錢(qián)”變成“活錢(qián)”，不斷放大投資能力。在這個(gè)過(guò)程中，土地抵押、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。

 

    高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，中國(guó)房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上資金來(lái)自銀行，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很容易傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)牽扯整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

 

    銀根不斷緊縮，增加了房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場(chǎng)融資的難度。在這種情況下，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補(bǔ)資金缺口。