在剛剛過去的黃金周，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭受到了初步遏制。專家指出，旺季成交不旺，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)加速到來，但拐點(diǎn)的最終確立則有賴于政策的持續(xù)和深入。
黃金周樓市成交慘淡
今年黃金周期間，樓市明顯處于休假狀態(tài)。不僅購(gòu)房者少，連一手樓盤、二手中介大多也暫離樓市，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，有些售樓處大門緊閉，屋內(nèi)的燈都關(guān)著，見到有人來看房，里面的售樓人員才慌忙打開燈。
這一連串景象造就了黃金周樓市慘淡的成交數(shù)據(jù)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、杭州等地樓市成交量連日來均處于谷底狀態(tài)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年國(guó)慶節(jié)前5天假期北京住宅成交總量為547套，與去年國(guó)慶節(jié)前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
與此同時(shí)，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而廣州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，廣州新建商品住宅簽約僅為67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
傳統(tǒng)的“銀十”開局階段樓市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除節(jié)假日因素，樓市基本上是延續(xù)了9月的成交低迷態(tài)勢(shì)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“一方面限購(gòu)等政策將客戶群體劃分，稀釋了客戶量；另一方面即使?jié)M足購(gòu)買條件的客戶也在看開發(fā)商的動(dòng)作，抄底撈便宜的心理驅(qū)使客戶不著急出手。”
量跌是價(jià)跌必經(jīng)一個(gè)步驟
從9月及10月開局階段來看，在無形之手與有形之手的博弈中，有形之手占據(jù)上風(fēng)，市場(chǎng)目前仍處于政策可控范圍之內(nèi)。
朗勤地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理胡衛(wèi)表示，在從嚴(yán)限購(gòu)等政策作用下，市場(chǎng)的第一個(gè)變化就是具有風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的一、二線城市成交量出現(xiàn)下降，量跌是價(jià)跌必經(jīng)的一個(gè)步驟。
其次是開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，部分房企資金鏈呈現(xiàn)惡化走勢(shì)，多家房企負(fù)債率超過100%。對(duì)于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個(gè)盆滿缽滿無疑對(duì)緩解整個(gè)資金鏈狀況意義重大，那么9月、10月的樓市收成勢(shì)必將進(jìn)一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
從2008年的樓市走勢(shì)來看，正是經(jīng)過了將近一年的成交量的持續(xù)下跌，才最終迎來了房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下降。尤其是9、10月的銷售狀況至關(guān)重要，2008年正是在“金九銀十”成色十分不足乃至有些慘淡的局面下，當(dāng)年底全國(guó)房?jī)r(jià)迎來實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
不過，分析人士也指出，當(dāng)下市場(chǎng)也在試圖消化政策。第一個(gè)表現(xiàn)是目前部分城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，但很多三線城市房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。第二個(gè)是全國(guó)商品房銷售額同比仍然處于上漲狀態(tài)，這就決定了開發(fā)商的整體收入狀況還不算太糟糕。第三是開發(fā)商正通過多種方式融資，另外也在轉(zhuǎn)移投資、縮減地產(chǎn)投資，并通過變換開盤節(jié)奏攪動(dòng)市場(chǎng)。
這就意味著接下來的10月中下旬各方力量將會(huì)進(jìn)一步大力角逐，進(jìn)而影響樓市走勢(shì)，目前北京等地市場(chǎng)正通過大規(guī)模推盤、小幅降價(jià)來刺激市場(chǎng)。
成交低迷將加劇房?jī)r(jià)跌勢(shì)
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在今年的9、10月份，市場(chǎng)出現(xiàn)成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價(jià)，開發(fā)商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在今年最后一個(gè)銷售高峰期，必定會(huì)有大量開發(fā)商選擇降價(jià)求量；而二手房市場(chǎng)也能出現(xiàn)明顯的價(jià)格下調(diào)。整體看，降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。
張大偉同時(shí)指出，如果開發(fā)商只有小幅降價(jià)，那么成交量必然難以明顯反彈，市場(chǎng)依然難改頹勢(shì)。這就意味著拐點(diǎn)在10月份并非一定能夠確立，預(yù)計(jì)今年4季度樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，價(jià)格以停漲為主，降價(jià)樓盤點(diǎn)狀分布，甚至依然有項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲。
對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)的判斷是，隨著供應(yīng)量的增加，今年底明年初庫存將升至本輪樓市的最高峰，供銷差也同時(shí)達(dá)到峰值，“只有供銷差達(dá)到最大時(shí)，拐點(diǎn)才會(huì)確立。”
另外，張大偉表示，雖然目前資金的利用成本及難度均達(dá)到了最近三年的最高點(diǎn)，但是因?yàn)榻陙砹鲃?dòng)性充裕以及房?jī)r(jià)上漲過快，開發(fā)商的資金情況目前來看依然相比2008年要好很多。不過，一旦年內(nèi)銷量持續(xù)低迷，銷售回款將逐漸難以彌補(bǔ)開發(fā)商在銀行信貸減少后的資金缺口，在明年初市場(chǎng)出現(xiàn)資金或投資拐點(diǎn)的可能性非常大，這也將影響樓市價(jià)格拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
“毫無疑問的是，如果傳統(tǒng)的"金九銀十"樓市成交低迷，這必將加速拐點(diǎn)的到來，但拐點(diǎn)的最終確立則有賴于政策的持續(xù)和深入。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
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