種種跡象表明，政府誓將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底的決心依舊。繼臺州出臺全國首個二、三線城市“限購令”后，近日同屬浙江的衢州也出臺了相關(guān)限購政策。
回顧2011年上半年，受宏觀調(diào)控緊縮和限購政策影響，全國房地產(chǎn)市場總體低迷，多數(shù)城市成交量在限購令出臺后有明顯的下滑，而地方限價令及其相關(guān)細(xì)則進(jìn)一步促使成交在低位徘徊。
來自中國 指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20個主要城市中，有9個城市成交量下降，且多數(shù)降幅明顯；其余11個城市上半年成交仍有增長，但漲幅多在一成以內(nèi)。
重壓之下，雖然以 “招保萬金”為代表的大型房企還是在年中交出了較為滿意的答卷，但上市房企的銷售壓力和資金壓力均有所加大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長，突破萬億元大關(guān)，達(dá)1.07萬億元，為近4年來最高水平。
存貨高企恐致“消化不良”
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，A股136家上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人關(guān)注的萬科A(8.08,-0.02,-0.25%)(000002，收盤價8.08元)、保利地產(chǎn)(10.58,0.09,0.86%)(600048，收盤價10.58元)、金地集團(tuán)(5.90,-0.03,-0.51%)(600383，收盤價5.90元)和招商地產(chǎn)(18.55,-0.15,-0.80%)(000024，收盤價18.55元)四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。
同時，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長，今年一季度“萬保金招”存貨分別為1508.52億元、1270.61億元、522.45億元、407.79億元，二季度分別環(huán)比增長13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。
按照8月最新銷售數(shù)據(jù)，要想完全消化這些庫存，萬科、保利、金地需要的時間分別為16.35個月、23.12個月、27.29個月。“到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計貨幣政策不可能得到全面放松，下半年剩下的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會面臨存貨消化不暢，資金回籠放緩的問題。”某行業(yè)分析師告訴記者。
機(jī)構(gòu)分歧：社保進(jìn)QFII退
與存貨量再創(chuàng)新高相對應(yīng)的是，二季度房企的總體業(yè)績顯得差強(qiáng)人意，據(jù)不完全統(tǒng)計，約四成房企凈利潤同比出現(xiàn)不同程度下滑，超兩成房企凈利潤出現(xiàn)虧損。而上市房企整體的營業(yè)收入增速僅為8.54%，較2010年30.16%的增速有較大的下滑，甚至低于2008年金融危機(jī)時的12.37%。而凈利潤增長同樣不容樂觀，增速僅為14.19%。
9月1日，溫家寶總理公開撰文指出 “要堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處、確保見到實效，有針對性地抑制二、三線城市房價過快上漲，促進(jìn)房價合理回歸。”
“預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場難以大幅回暖，龍頭企業(yè)和小型企業(yè)的分化會進(jìn)一步加劇。”中郵證券在研報中指出，“目前企業(yè)資金來源渠道變得單一，融資渠道不暢僅能依靠經(jīng)營性現(xiàn)金流入，因此公司未來的發(fā)展速度將受到一定程度制約。”
盡管下半年樓市走向不容樂觀，但值得關(guān)注的是，今年二季度，社?；鹪谶B續(xù)5個季度后首次對地產(chǎn)股進(jìn)行大舉增持。據(jù)統(tǒng)計，二季度末，從社保基金增持股數(shù)排名上看，位列前五名的全系金融地產(chǎn)股：萬科A、深發(fā)展A(16.48,-0.09,-0.54%)(000001，收盤價16.48元)、招商地產(chǎn)、華僑城A(7.42,0.00,0.00%)和金融街(6.71,0.01,0.15%)。
以萬科A為例，二季度社?；鹨涣闳M合新進(jìn)7804.02萬股，位列十大流通股股東榜單第八位，這是自2005年以來社?；鸬氖状?ldquo;上榜”。社?；鹨涣愣M合則持有招商地產(chǎn)2343.64萬股。
而另一大機(jī)構(gòu)陣營QFII對地產(chǎn)股的態(tài)度卻與之大相徑庭。據(jù)統(tǒng)計，截至今年二季度末，僅有6只地產(chǎn)股的十大流通股股東榜單中出現(xiàn)了QFII身影，持倉總市值為11.89億元。而在今年一季度末，QFII共計出現(xiàn)在11只地產(chǎn)股中，持倉總市值為13.56億元。QFII減倉地產(chǎn)股態(tài)勢明顯。
