進(jìn)入9月，傳說中的“金九銀十”樓市銷售旺局面似乎并未如期而至。相反，見諸媒體的房地產(chǎn)庫存增加、二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛的消息卻時(shí)有耳聞。

　　一般來說，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向與價(jià)格趨勢(shì)更加敏感，而二手房業(yè)主或仍停留在幾個(gè)月前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)上，因而有了新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)?？陀^地說，自今年初以來，以限購、限貸為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控措施，取得了相當(dāng)明顯的成效。如果說，限購政策極大地抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性購買力，那么限貸政策則大大降低了金融杠桿率，對(duì)市場(chǎng)需求起到了釜底抽薪的作用。

　　事實(shí)上，目前的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是綜合性的，限貸只是樓市調(diào)控的“規(guī)定動(dòng)作”之一，它對(duì)開發(fā)商降價(jià)意愿有一定影響，但貨幣政策實(shí)際上是通過供給與需求兩方面影響房?jī)r(jià)的。從供給方面看，緊縮的信貸政策使開發(fā)商的融資金額、融資成本、資產(chǎn)負(fù)債均明顯提高。這使開發(fā)商手中的博弈籌碼大大減少。

　　例如，2008年初，以萬科為代表的房企大幅度降價(jià)促銷，主要原因是當(dāng)時(shí)開發(fā)商們庫存多、資金周轉(zhuǎn)面臨壓力。到了2008年11月，中央采取適度寬松的貨幣政策，開發(fā)商資金緊張狀況很快得到緩解，這使不少大型房企開始捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買房人是價(jià)格被動(dòng)接受者。當(dāng)開發(fā)商有了信貸支持，在市場(chǎng)定價(jià)過程中就能更加主動(dòng)，房?jī)r(jià)就必然會(huì)上升。

　　此外，貨幣緊縮還會(huì)影響地方政府釋放土地供應(yīng)的意愿。這可以通過2009年實(shí)行貨幣寬松政策時(shí)，產(chǎn)生的若干現(xiàn)象來反證這一因素。2009年，各商業(yè)銀行為地方政府融資平臺(tái)提供大約數(shù)萬億元信貸支持。地方政府由于融資便利，對(duì)土地財(cái)政依賴度大為降低。當(dāng)年，全國土地出讓面積下降20%多，有的城市土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的一半。在土地需求增加、供應(yīng)減少的市況下，各地“地王”頻現(xiàn)，土地成本提高直接推高房?jī)r(jià)。

　　從需求方面看，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控有所不同，在流動(dòng)性大為收緊的情況下，銀行的主動(dòng)收縮或使個(gè)人房貸不再像以前那樣是“香餑餑”了。這其中也許是出于這樣的考量，一是部分城市個(gè)人房貸關(guān)注類貸款大幅上升，出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，有些銀行降低個(gè)人房貸比例應(yīng)是情理之中的事情；二是個(gè)人首套房房貸議息空間不大，在利率市場(chǎng)化大趨勢(shì)下，銀行貸款或有更好的選項(xiàng)。總而言之，當(dāng)前信貸的持續(xù)緊縮，或令房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控步入深水區(qū)。