近段時間以來，新房市場的優(yōu)惠促銷越來越多，但細心的購房者卻也發(fā)現(xiàn)：不少打出優(yōu)惠的樓盤，優(yōu)惠后的實際價格與之前的售價相比，卻有明顯上漲，不止一個項目漲幅超過10%。這種房價“假摔”現(xiàn)象并非個案。

    盡管調控沒有任何放松的跡象，但不少開發(fā)商仍然心存僥幸。假摔會不會走向真摔，或許即將到來的金九銀十方可見分曉。

    部分開發(fā)商依然觀望

    近日，一組最新的售價比較數(shù)據(jù)披露，上海為代表的不少城市，優(yōu)惠促銷樓盤一直在上演“假摔”。

據(jù)樂居統(tǒng)計，從上海8月優(yōu)惠樓盤數(shù)據(jù)中選取了打折幅度相對較大的25個樓盤，對比其近幾個月的成交價與目前的折后價發(fā)現(xiàn)，逾四成樓盤折后價高于此前成交價，浮動區(qū)間在0.36%-10%。

    開發(fā)商優(yōu)惠幅度是多少并不重要，最重要的是優(yōu)惠后的價格。有不少業(yè)內人士認為，目前部分開發(fā)商仍沒有降價的動力。

    上海打折幅度較大的25個樓盤，共11個樓盤(逾四成)折后售價高于此前幾個月的成交價。其中一個名為“藝泰安邦[最新消息 價格 戶型 點評]”樓盤，稱購房9.2折優(yōu)惠，報價16500元/平方米，折后15180元/平方米。但此前的實際成交價格為12783元/平方米，單從成交價格看，優(yōu)惠后售價實際上漲高達18%。

    位于浦東新區(qū)的臨港藍色城邦[最新消息 價格 戶型 點評]，其目前給出的優(yōu)惠為“全款每平方米減800元，貸款每平方米減600元”，報價為11000元/平方米，折后價為全款每平方米10200元/平方米，貸款每平方米10400元/平方米。根據(jù)克而瑞對該樓盤此

    前半年成交數(shù)據(jù)的跟蹤監(jiān)測，該樓盤今年8月的成交均價為9376元/平方米，7月的成交均價為9279元/平方米，6月的成交均價為9700元/平方米，5月的成交均價為11680元/平方米，4月的成交均價為9394元/平方米，此前幾個月的成交均價僅為8528元/平方米。比較后發(fā)現(xiàn)，該樓盤目前的折后售價比此前的成交價高出10%。

    其余打折樓盤也出現(xiàn)了類似現(xiàn)象，優(yōu)惠后的售價高出了此前的成交價，優(yōu)惠只是為了博取購房者的眼球。

    另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月上海即將開盤的38個樓盤中，僅有3個樓盤明確開盤時會有優(yōu)惠措施，所占比例不到一成，且優(yōu)惠幅度有限。

    中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，近期上市樓盤中，降價仍具有一定的標志特色，但實際降價力度均有保留。“大華錦繡華城[最新消息 價格 戶型 點評]”和“始尚佳苑”實際交易價格與開盤前報價相比分別有大約10%和15%的落差，但相比早期產品和周邊項目，價格優(yōu)勢大幅縮水。

    類似的情況不僅僅在上海等一線城市。一位長三角縣級城市的業(yè)內資深人士日前告訴本報，該市近期新開一個別墅樓盤，報價15000元/平方米，創(chuàng)下了該市商品房歷史新高，但依然出現(xiàn)一房難求的局面，而一年前該市同類產品的市場單價不足萬元。

    金九銀十見分曉？

    近期，限購、限貸等聲音不斷，調控持續(xù)收緊之勢在進入下半年未見絲毫改變，但市場的表現(xiàn)，卻與調控趨向并不完全吻合，調控與市場的博弈關系“微妙”。

    上海中原研究咨詢部監(jiān)測報告顯示，7月豪宅市場在新增供應的帶動下，交易總量出現(xiàn)小幅增長，8月的新增供應量將繼續(xù)盤活整個豪宅市場。部分高端大盤“逆市熱銷”，如8月華潤·中央公園在首次別墅開盤中，當天推出的12套270平米起的千萬級城市小獨棟產品全部售罄。

    從目前優(yōu)惠樓盤的實際成交價格來看，上海等多個城市樓市實質性的打折降價的局面似乎尚未真正出現(xiàn)。

    更有甚者，有不少業(yè)內人士據(jù)此力挺樓市。華東師范大學房地產系主任華偉認為，樓市拐點不會到來，只會出現(xiàn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的拐點，房價漲幅放緩就已經(jīng)是相對降價了。開發(fā)商宣傳給出多少優(yōu)惠并不重要，優(yōu)惠后的實際價格才最重要。

    華偉指出，在目前的樓市大環(huán)境下，多數(shù)開發(fā)商沒有降價的動力。開發(fā)商資金鏈緊張其實最主要的原因在于拿地以獲得后續(xù)開發(fā)的需要，但目前由于市場前景不明朗，多數(shù)開發(fā)商放棄了拿地計劃。沒有投資需求，就沒有了缺錢的緊迫感，房子可以慢慢賣，給出的優(yōu)惠更多的是營銷噱頭，吸引購房者的眼球。

    不少開發(fā)商最后的信心，就來自上述分析邏輯，但交易量的表現(xiàn)，或許才是樓市真實走向的前兆。

    宋會雍坦言，從上海等城市不少促銷項目現(xiàn)場交易情況來看，當前程度的價格讓步仍能夠形成一定的吸引力，但具體效果遠不如前，有不少項目百余套房源開盤去化率不足兩成。

    各地成交數(shù)據(jù)顯示，在購買能力被嚴重限制的情況下，一手、二手住宅成交均明顯下降，市場成交再度受阻。深圳更是顯露出與2008年市場深度低迷時相似的跡象。近幾周來，北京、上海等一線城市供過于求的態(tài)勢愈加顯著，一二手房價全面松動或許就在眼前。中原地產分析師直言，未來2月內，在嚴厲的限購及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應的持續(xù)增加，價格下跌將是大勢所趨。

    8月以來，高端樓盤的二手房東心態(tài)出現(xiàn)松動。根據(jù)21世紀不動產上海區(qū)域市場中心近期的抽樣調查顯示，在浦東陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端業(yè)主普遍可接受5%-15%的議價，原因是樓市調控政策趨嚴，高端物業(yè)的市場需求受到極大抑制，預期獲利空間縮小。不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)，抽身離市或套現(xiàn)轉投其他市場。

    上海某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月19日統(tǒng)計，2011年9-10月上海市場預計將有69個住宅項目開盤(其中公寓項目56個，別墅項目12個，混合盤1個)，月均開盤量為35個，環(huán)比8月份的33個(截至8月19日統(tǒng)計)上升6.1%；同比2010年9-10月最終91個的開盤量減少24.2%。此外，8月預計上市的33盤截至19日只有8個如約推出，預計余下的25盤中將有一定比例延期到9月或10月。

    在供應放量面前，“假摔”成為房價博弈的最后一道分水嶺，隨著“金九銀十”供應放量沖破“假摔”，房價真正的拐點為時不遠。