今年以來(lái)，募集資金純粹用于保障房建設(shè)的保障房信托發(fā)行寥寥，保障房建設(shè)綁捆商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托產(chǎn)品則“產(chǎn)銷(xiāo)兩旺”。
用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月發(fā)行的20款保障房概念信托里，信托產(chǎn)品名中出現(xiàn)“棚戶區(qū)改造”和“舊城改造”的就有13款，占比65%。“這些棚戶區(qū)改造信托產(chǎn)品多采取的是保障性質(zhì)的還遷房+商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，且后者占了整個(gè)項(xiàng)目的大部分土地和資金。”用益信托工作室分析師岳婷稱(chēng)。
記者發(fā)現(xiàn)，前述20款產(chǎn)品中，信托產(chǎn)品說(shuō)明中稱(chēng)募集資金完全投向保障房的不超過(guò)6款。
純粹的保障房信托產(chǎn)品融資困難，而大規(guī)模融資的棚戶區(qū)改造類(lèi)信托產(chǎn)品，所融資金又很大部分用在了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)上——保障房信托融資，似乎呈現(xiàn)出了一種悖論。
“保障房+商業(yè)開(kāi)發(fā)模式”
翻看有著諸如“棚戶區(qū)改造”、“舊城改造”、“城中區(qū)改造”頭銜的保障房信托說(shuō)明書(shū)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中絕大部分產(chǎn)品，或者沒(méi)有具體說(shuō)明資金如何用于棚戶區(qū)建設(shè)，或者棚戶區(qū)改造項(xiàng)目后跟著一長(zhǎng)串商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹。
“‘保障房+商品房’模式，在棚戶區(qū)改造信托中采用的很多。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示。
用益工作室周報(bào)告顯示，今年發(fā)行的多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目信托產(chǎn)品捆綁了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其中真正投資到保障房、經(jīng)適房建設(shè)的資金并不多。
中融信托于5月10日成立的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”即是一例。
該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得鄂爾多斯伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)中心三塊毛地，是當(dāng)?shù)氐呐飸魠^(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總凈用地面積為213，828平方米，拿地時(shí)規(guī)劃容積率為1.6，與當(dāng)?shù)卣块T(mén)溝通后可提高到2.3，規(guī)劃總建筑面積598，270平米。其中棚戶區(qū)改造還遷房面積141，984 平米，剩余456，286 平米為商品房建設(shè)。保障性質(zhì)的還遷房建設(shè)用地只不到商業(yè)開(kāi)發(fā)的四分之一。
中融信托推出的“合肥包河石橋保障房項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”是另一個(gè)案例。該項(xiàng)目分為兩期，一期占地約62.7畝，建筑面積14.78萬(wàn)平米，為保障房建設(shè)；二期占地約94.8畝，建筑面積約22.91 萬(wàn)平米。一期為保障房項(xiàng)目無(wú)土地成本，二期為住宅及商業(yè)用地，政策支持土地成本較低。
此外，中融信托5月5日開(kāi)始推介的“中融-瑞信棚戶區(qū)改造項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”稱(chēng)，資金專(zhuān)門(mén)用于成都大邑縣晉原鎮(zhèn)桃園新城西區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。
然而，僅從產(chǎn)品名稱(chēng)中很難看出這幾款產(chǎn)品的區(qū)別。5月25日記者致電中融信托客服時(shí)，她表示中融信托鄂爾多斯項(xiàng)目產(chǎn)品是綜合商業(yè)開(kāi)發(fā)，而瑞信項(xiàng)目則為純粹棚戶區(qū)改造。但被問(wèn)及為何兩者名稱(chēng)均為“棚戶區(qū)改造”時(shí)，她語(yǔ)焉不詳。
投入保障房建設(shè)資金寥寥
與棚戶區(qū)改造+商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托產(chǎn)品熱銷(xiāo)對(duì)應(yīng)的，是真正意義上的保障房信托市場(chǎng)的慘淡。
岳婷列舉了5月的數(shù)據(jù)，截至目前已發(fā)行的4款保障房相關(guān)信托產(chǎn)品，2款是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，1款舊城改造項(xiàng)目，1款是保障房基金。
據(jù)記者觀察，未包裝商業(yè)地產(chǎn)的保障房信托計(jì)劃年化收益多在7%-8.5%。
持同樣觀點(diǎn)的還有中糧信托的一位信托經(jīng)理。今年1月，中糧發(fā)行了一款保障房信托產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率7.5%。“這融資成本較高，現(xiàn)在地方建設(shè)保障房的開(kāi)發(fā)商在觀望，如果可以通過(guò)發(fā)債、貸款等方式，就不用信托，因?yàn)樾磐匈Y金成本較高。”他透露，中糧信托現(xiàn)在北京有幾個(gè)項(xiàng)目還在談，這是一個(gè)博弈的過(guò)程。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，真正的保障房信托融資會(huì)受到限制，融資成本偏高是重要原因。
“在收益低的情況下，前期的現(xiàn)金流無(wú)法滿足兌現(xiàn)收益要求，必要時(shí)地方政府需要補(bǔ)貼。政府也不樂(lè)意做。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與
理財(cái)研究所趙楊說(shuō)。
由此，對(duì)信托公司、地產(chǎn)公司、地方政府而言，保障房信托融資似乎都不是最優(yōu)選擇。這也進(jìn)一步催化了“保障房+商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”信托產(chǎn)品的誕生。
“用棚戶區(qū)改造這種保障房概念，確實(shí)可以吸引不少個(gè)人投資者。”中信銀行深圳分行私人銀行一客戶經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，“用保障房信托的名義，通常會(huì)給投資者安全的印象。只要收益率還好，一般都比較暢銷(xiāo)。”
而上述的中融信托的客戶經(jīng)理也表示，他們棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一般賣(mài)的很快，300萬(wàn)以下的已經(jīng)銷(xiāo)售一空(5月底才推介截止)，之前做的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的信托銷(xiāo)售得更快。
前述中糧信托一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，雖然回遷房算是政策房，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的信托也容易討巧市場(chǎng)，但大部分資金都被“挪”到商品房的建設(shè)上。真正的保障房信托很少人愿意發(fā)行，各方熱衷參與的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之類(lèi)的信托產(chǎn)品，募集資金卻大部分進(jìn)入了商業(yè)開(kāi)發(fā)，這一悖論待解。
