仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁(Jane Murray)博士表示：“2011年第一季度，樂(lè)觀的商業(yè)氛圍和強(qiáng)勁的企業(yè)招聘需求支撐了亞太地區(qū)辦公樓租賃市場(chǎng)。由于企業(yè)對(duì)辦公空間需求在多數(shù)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，租用率總體有所提升。值得關(guān)注的一個(gè)例外為日本，3月的大地震導(dǎo)致東京地區(qū)企業(yè)擴(kuò)張活動(dòng)減少，一些企業(yè)開(kāi)始重新評(píng)估擴(kuò)張選址的策略。亞太地區(qū)大多數(shù)市場(chǎng)正朝著有利于業(yè)主的方向發(fā)展，辦公樓租金也維持升勢(shì)。2011年第一季度，投資活動(dòng)持續(xù)強(qiáng)勁，我們預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)交易量和資本價(jià)值都將繼續(xù)增長(zhǎng)。”

    大多數(shù)市場(chǎng)租金上漲

　辦公樓

    2011年第一季度，亞太一線城市新交付的甲級(jí)辦公樓面積為150萬(wàn)平方米，其中超過(guò)80%在中國(guó)和印度。辦公樓空間總凈吸納量達(dá)到140萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)30%。在各大金融中心之中，香港和新加坡的凈吸納量均創(chuàng)出新高，其主要推動(dòng)因素是金融企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的遷址及擴(kuò)張活動(dòng)。在中國(guó)和印度的一線城市，跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求大量增加。不過(guò)，北亞和東南亞一些新興市場(chǎng)租戶(hù)的需求依舊主要是整合辦公空間及重新選址。

    2011年第一季度，亞太地區(qū)大多數(shù)辦公樓市場(chǎng)租金繼續(xù)走高。在租賃活動(dòng)明顯增加以及空置率下降的背景下，印尼首都雅加達(dá)的凈有效租金增幅最大，與上一季度相比增幅達(dá)到9.5%。辦公樓租金增幅強(qiáng)勁的還有香港(中環(huán)地區(qū)季度環(huán)比增幅為9.2%)和新加坡(來(lái)福士廣場(chǎng)季度環(huán)比增幅為7.9%)。在跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)強(qiáng)勁需求的推升下，上海和北京辦公樓租金均較上一季度增長(zhǎng)6-7%。然而，在地震及核泄露危機(jī)之后，東京的租金持續(xù)下跌，而免租期卻保持不變，致使凈有效租金下降了1.5%。在租戶(hù)需求依然疲軟的其他幾個(gè)市場(chǎng)，部分城市租金保持平穩(wěn)(如臺(tái)北)，另一些則繼續(xù)看跌(如首爾和曼谷)。

　 展望未來(lái)，新加坡、上海和香港的租金增幅與2010年的飆升相比會(huì)略有放緩，但印度市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)將會(huì)比去年更為強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)香港的租金增幅最大，有望高達(dá)30%。但另一方面，受地震和海嘯的影響，東京辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇將進(jìn)一步放緩，在首爾和吉隆坡等其他幾個(gè)市場(chǎng)，由于需求疲軟以及供應(yīng)過(guò)剩，我們預(yù)計(jì)租金會(huì)繼續(xù)下跌。

　商鋪

　 勞動(dòng)力市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁及消費(fèi)者信心增強(qiáng)，支撐著亞太地區(qū)多數(shù)市場(chǎng)的商鋪需求。2011年第一季度，大中華地區(qū)的租賃需求尤其旺盛。印度及其他一些東南亞市場(chǎng)的零售業(yè)者則顯得較為謹(jǐn)慎，而澳大利亞的需求依然保持平穩(wěn)。第一季度，亞太地區(qū)多數(shù)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鸨３址€(wěn)定或是有所上漲，其中香港、北京、雅加達(dá)、馬尼拉以及吉隆坡漲幅最大，季度環(huán)比增幅在2-3%。未來(lái)幾個(gè)季度里，預(yù)計(jì)大多數(shù)市場(chǎng)的租金會(huì)持續(xù)上漲。然而，由于供需失衡較大，印度大多數(shù)商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)相對(duì)落后。

  住宅

　 2011年第一季度，中國(guó)和東南亞的豪宅以及高端住宅市場(chǎng)租賃活動(dòng)大體保持平穩(wěn)。其中，香港的需求較為強(qiáng)勁，部分原因是由于日本地震及核危機(jī)導(dǎo)致一些公司臨時(shí)由日本遷往香港，造成短期租賃增加。 第一季度，中國(guó)一線城市和新加坡的豪宅租金基本保持不變，而香港、馬尼拉和雅加達(dá)的豪宅租金則上漲了2-3%。

　工業(yè)地產(chǎn)

　 2011年第一季度，在出口和零售基本面保持強(qiáng)勁的背景下，亞太地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)向好。其中，大中華地區(qū)和澳大利亞的工業(yè)地產(chǎn)租金繼續(xù)上漲，而新加坡與傳統(tǒng)行業(yè)及與高新科技行業(yè)相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)租金雙雙創(chuàng)下增幅新高。

　資本價(jià)值上漲 投資活動(dòng)增強(qiáng)

　 2011年第一季度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面和信貸條件改善的支撐下，亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)投資額繼續(xù)保持增長(zhǎng)，總額達(dá)到270億美元，環(huán)比增長(zhǎng)了11%，同比增長(zhǎng)了14%。第一季度，日本領(lǐng)跑亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，主要由于日本房地產(chǎn)信托投資基金(J-REITs)和私募股權(quán)基金在震前曾有過(guò)大舉收購(gòu)的舉動(dòng)。與上一季度相比，新加坡的交易額激增60%。但與此同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資額卻出現(xiàn)了下跌，這很可能是由于監(jiān)管政策收緊以及資本值快速上升所致。另一個(gè)投資額出現(xiàn)下跌的國(guó)家是澳大利亞，原因在于市場(chǎng)上缺乏可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。盡管人們普遍預(yù)計(jì)，近期日本投資額減少或?qū)?duì)亞太地區(qū)的總體交易額造成影響，但是2011年亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資額預(yù)計(jì)仍將會(huì)達(dá)到1000億美元，較2010年增加15-20%。

　 2011年第一季度，除北亞地區(qū)，其余亞太地區(qū)幾乎所有主要城市的辦公樓資產(chǎn)價(jià)值均保持平穩(wěn)或者有所上漲。其中表現(xiàn)最為突出的是香港和雅加達(dá)，其季度環(huán)比增幅分別達(dá)到13.1%和11.1%。緊隨其后的則是中國(guó)大陸地區(qū)的上海、北京和廣州等一線城市，其季度環(huán)比增幅在7%-8.5%之間。由于租金狀況和投資者信心持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2011全年北亞地區(qū)以外所有市場(chǎng)的辦公樓資產(chǎn)價(jià)值都將上漲，全年增幅介于10 - 25%之間，其中表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)包括香港、新加坡以及中國(guó)大陸的一線城市。

　 艾麗菁博士還表示：“盡管全球及亞太地區(qū)仍存在各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但我們相信，在亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)以及結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)的推動(dòng)下，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面將持續(xù)向好。預(yù)計(jì)2011年全年，租戶(hù)和投資者的市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)進(jìn)一步活躍，眾多市場(chǎng)的租金會(huì)加速上揚(yáng)，相對(duì)落后市場(chǎng)的增長(zhǎng)在2012年之后也會(huì)有所加快。物業(yè)的資本價(jià)值預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升，短期內(nèi)會(huì)與租金保持一致，但多數(shù)市場(chǎng)的住宅價(jià)格仍面臨著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。”