8月24日下午，由DTZ戴德梁行主辦、安徽商報協(xié)辦的“戴德梁行2010商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”在合肥元一希爾頓酒店圓滿落幕。會上，戴德梁行華東區(qū)寫字樓部方一星做“從產(chǎn)業(yè)升級看合肥寫字樓市場的未來趨勢”的主題演講。

　　方一星：其實從我們每個人的個人的消費角度來講，大家已經(jīng)關注住宅的市場很久了，其實從2008年的金融危機之后，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及我們個人的投資，都已經(jīng)開始關注到商業(yè)地產(chǎn)項目當中來。隨著我們城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及我們產(chǎn)業(yè)的升級，對于整個一二線城市的寫字樓的市場，帶來了很多的變化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥產(chǎn)業(yè)的升級對合肥寫字樓帶來哪些變化，以及我們從戴德梁行的角度對未來預期的展望。

　　在“十一五”期間，合肥就強化了工業(yè)立市這樣一個戰(zhàn)略，走高附加值、集約型的道路作為一個主線，在省會城市當中合肥的地位是第一位的，連續(xù)六年GDP的增長超過17%，與它距離最近的兩個城市，南京和武漢的絕對值來比，我們其實也看得到，它其實還是有一些距離的，在這個距離當中，我們是可以分析一下我們是不是還是有一些繼續(xù)上揚持續(xù)發(fā)展的動力。其實它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢非常的明顯，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步形成了產(chǎn)業(yè)的集群，大家也很清楚，我們家電四大件的產(chǎn)業(yè)是基于城市首位的，汽車車型的系列也是居于第一，另外我們可以從剛才我們同事也講到，高鐵對于整個長三角的地產(chǎn)市場的帶動，其實看得到，在合肥省內(nèi)基本上未來的規(guī)劃是要形成以上海、南京、杭州、合肥這樣為核心的一到兩小時的交通圈，從這些角度，我們也提到了一些我們是科教城市，提供了最大的科教優(yōu)勢，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我們判斷我們未來是有很多發(fā)展的動力的。

　　方一星：其實從我們每個人的個人的消費角度來講，大家已經(jīng)關注住宅的市場很久了，其實從2008年的金融危機之后，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及我們個人的投資，都已經(jīng)開始關注到商業(yè)地產(chǎn)項目當中來。隨著我們城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及我們產(chǎn)業(yè)的升級，對于整個一二線城市的寫字樓的市場，帶來了很多的變化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥產(chǎn)業(yè)的升級對合肥寫字樓帶來哪些變化，以及我們從戴德梁行的角度對未來預期的展望。

　　在“十一五”期間，合肥就強化了工業(yè)立市這樣一個戰(zhàn)略，走高附加值、集約型的道路作為一個主線，在省會城市當中合肥的地位是第一位的，連續(xù)六年GDP的增長超過17%，與它距離最近的兩個城市，南京和武漢的絕對值來比，我們其實也看得到，它其實還是有一些距離的，在這個距離當中，我們是可以分析一下我們是不是還是有一些繼續(xù)上揚持續(xù)發(fā)展的動力。其實它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢非常的明顯，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步形成了產(chǎn)業(yè)的集群，大家也很清楚，我們家電四大件的產(chǎn)業(yè)是基于城市首位的，汽車車型的系列也是居于第一，另外我們可以從剛才我們同事也講到，高鐵對于整個長三角的地產(chǎn)市場的帶動，其實看得到，在合肥省內(nèi)基本上未來的規(guī)劃是要形成以上海、南京、杭州、合肥這樣為核心的一到兩小時的交通圈，從這些角度，我們也提到了一些我們是科教城市，提供了最大的科教優(yōu)勢，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我們判斷我們未來是有很多發(fā)展的動力的。

　　整個辦公樓的物業(yè)從經(jīng)營方面來講，還是以銷售為主，前幾年我們以小戶型銷售，現(xiàn)在市場上已經(jīng)出現(xiàn)有些前期的主力客戶的定制銷售，但是還沒有出現(xiàn)純租賃市場化的辦公樓。其實我們在產(chǎn)業(yè)發(fā)展將來趨勢里，越來越多的外資企業(yè)入住到合肥，他們對于我們辦公樓的產(chǎn)權是會非常的關注，首先它不希望我們樓是純銷售的，它希望我們是整個大樓市一個大業(yè)主，這樣對物業(yè)管理有一個保障，他也希望入駐辦公樓的希望，希望他的鄰居跟他的形象是相匹配的。純租賃的辦公樓可能對于我們將來未來的外資的金融業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)的入駐會有極大的吸引力，目前我們純銷售的寫字樓還是針對比較成熟的這些中資的國營企業(yè)，還有一些民營企業(yè)。

　　另外，從2005年以后，我們可以看到整個辦公樓的品質(zhì)有一個不斷的提升和變化的，我個人也認為，我們的新城國際，包括我們的財富這一塊，算我們合肥市第一代的寫字樓，以前我們傳統(tǒng)的國有的這種自建型辦公樓的市場開始，但是一直到今年，過去了五六年的時間，其實可以看得到，從一些角度上，產(chǎn)品的品質(zhì)是不斷的提升。首先我們來看一下整個項目外形，比如說到今天的，包括我們代理的東亞，它對于整個的外立面，對于我們大堂以及公共區(qū)域的裝修比以前的項目有了很大的改進，同時這兩年也在接觸到大有的金融類的企業(yè)，包括銀行和證券這些公司，在前期不斷的溝通，也是對供應方提出了更高的要求。當然我們不會走到頂端，這也是跟我們當?shù)氐氖袌鲇幸粋€融合。

　　從我們項目的概念角度來看，其實很多的樓宇沒有去注重辦公樓，是有語言的，他和我們很多的商業(yè)和住宅這些產(chǎn)品一樣，你可以通過你的語言，設備打造，去告訴人家，告訴我入主的企業(yè)，我是一種什么類型的辦公樓，比如現(xiàn)在市場上還是比較關注低碳環(huán)保類的，我們不并倡導一定要拿一個什么證書，但是從我們打造一個甲級辦公樓，為未來更高端的企業(yè)引入準備的時候，其實這些概念的引入和實際上我們對于項目后期運營當中物業(yè)管理費的降低，節(jié)能環(huán)保的概念是非常容易的。

　　還有一個就是我們在人性化的設計方面，前面是對一些明確的硬件方面的，人人性化的幫助是從產(chǎn)品的細節(jié)，從我們的設計階段需要去引入它。越來越多的企業(yè)進來會體現(xiàn)企業(yè)文化的體現(xiàn)，我們現(xiàn)在也是在樓宇里考慮到可拆卸的樓板，多層的客戶去營造整個獨立的辦公空間，以及降低我們整個大樓的豎向交通。第二個我們可以看到我們現(xiàn)在的空調(diào)系統(tǒng)，心里目前市場上要做到分布計量，有一些系統(tǒng)是可以做的，有一些難度，成本會增加。我們?nèi)绾卧诒ＷC空調(diào)系統(tǒng)的品質(zhì)和舒適度的前提下實現(xiàn)我分戶計量和部分的分戶計量。我們在探討當中，在我們的地下室為我們未來的入駐企業(yè)的員工有一個更衣的設備，他們汽車、跑步、走路這樣去上班，但是這樣到公司之后需要淋浴，那么很多好的寫字樓已經(jīng)在設置這個系統(tǒng)，如果拿認證的資質(zhì)也是非常愿意去推動的亮點之一。另外我們對員工吸煙的處理，這也是人性化的處理，如何讓他們在一個安全的空間里面去吸煙，并且不破壞我整個大樓空氣的質(zhì)量，等等很多這些細節(jié)，在每個設計過程當中，有長達幾個月的時間，我很樂意的和設計師去溝通細節(jié)，一個項目的打造，我覺得是融入到我們項目的策劃、設計、施工整個全過程中的，希望我們所有參與的人員朝一個方向去走，才能把硬件品質(zhì)達到客戶所希望的。

　　為了我的金融類的企業(yè)或者是IT類企業(yè)，他的機房需要設置24小時的冷卻系統(tǒng)，其實也預告過一些IT，比方說做鉆石的，這樣的客戶我們是不是在局部給它提供超大喝彩的區(qū)域，這樣的區(qū)域在整個樓宇里面只需要幾處，而且不是非常大的面積，往往擴大了整個項目客戶群的面，并且對于我整個項目也擴大了它的亮點。我們目前在這些概念之下，也逐漸的跟合肥的項目進行接軌，希望能夠把前沿的一些東西，能夠逐步的慢慢的引用到我們的市場當中，希望未來的兩三年當中樹立起來的項目，都能夠做到滿足客戶的需求，并且它的形象又好，同時又是節(jié)能環(huán)保，成本降低的。