我認(rèn)為，近期商辦項(xiàng)目的熱銷主要得益于兩點(diǎn)：

　其一，抗通脹。一直以來不動(dòng)產(chǎn)都是最優(yōu)質(zhì)的保值及投資產(chǎn)品之一，但今年以來，隨著限購、限貸及加息陸續(xù)展開，政府抑制高房?jī)r(jià)的決心顯露無遺，未來一段時(shí)間內(nèi)通過投資住宅來抵御通脹將面臨巨大的樓市政策風(fēng)險(xiǎn)，而商辦市場(chǎng)由于投資門檻較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，且進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的投資投機(jī)客遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于住宅，所以政府對(duì)這塊的管控遠(yuǎn)不如住宅嚴(yán)格。故在當(dāng)前國(guó)內(nèi)通脹壓力逐漸擴(kuò)張的背景下，投資商辦項(xiàng)目就成為資金保值的最佳途徑之一。

　其二，規(guī)避住宅限購令。限購令作為此輪樓市調(diào)控的最大利器，目前已在十多個(gè)大中型城市落實(shí)，未來也還將會(huì)有更多城市會(huì)加入到限購的隊(duì)伍中來，但這部分被限購政策從住宅市場(chǎng)中擠壓出來的資金卻依然有強(qiáng)烈的投資意愿；另外，過去兩年內(nèi)我國(guó)一直執(zhí)行寬松的貨幣政策使當(dāng)前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過剩，加上境外熱錢的持續(xù)進(jìn)入，這些資金也都需要有一個(gè)保值的平臺(tái)。而由于目前國(guó)內(nèi)除樓市和股市之外，其他的投資渠道依然相對(duì)匱乏，在投資住宅受限后，同樣具備不動(dòng)產(chǎn)保值功能、卻不受限購令制約的商辦物業(yè)就成為了這些資金的最佳去處。

　需要注意的是，雖然同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但投資住宅和投資商辦的盈利模式卻截然不同，住宅投資注重買賣差價(jià)所帶來的資本利得，商鋪投資則更多的考慮實(shí)實(shí)在在的租金回報(bào)率，而造成這樣差異的根本原因在于商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高額稅費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)按利潤(rùn)率的高低對(duì)凈利潤(rùn)部分征30-60%的土地增值稅和20%的營(yíng)業(yè)稅，加上其他各類小稅種，通常上家賣出商辦項(xiàng)目需要繳納的稅費(fèi)占其買賣差價(jià)所得利潤(rùn)55%以上，因此，絕大多數(shù)商辦項(xiàng)目的投資者會(huì)選擇長(zhǎng)期持有，通過租金回報(bào)來獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式存在根本區(qū)別。