8月16日，有消息稱，住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前，上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)：一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

    本報(bào)記者調(diào)查顯示，北京、深圳等限購(gòu)嚴(yán)厲的城市，1-7月樓市成交明顯萎縮，供應(yīng)量上升，價(jià)格也出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。隨著二三線城市的限購(gòu)升級(jí)，更多房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市將受到抑制，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)可能加速到來(lái)。

    一線城市成交大幅萎縮

    限購(gòu)一年多來(lái)，北京等樓市調(diào)整跡象明顯。

    “外地需求及投資需求已經(jīng)明顯萎縮，”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，目前，北京89.6%購(gòu)房為首次置業(yè)，本地戶籍購(gòu)房也占到了91%，相比之前都超過(guò)了40個(gè)百分點(diǎn)以上。投機(jī)投資需求明顯被擠壓出市場(chǎng)。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京樓市成交極度萎縮，半年總簽約量不足10萬(wàn)套，創(chuàng)造近3年最低，同比跌幅達(dá)到近六成。上海7月以來(lái)已呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的跡象。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，深圳第四季度還有30～40個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，供應(yīng)壓力比較大。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)也顯示限購(gòu)效果初現(xiàn)。其關(guān)注的14個(gè)主要城市用批售比(市場(chǎng)某一個(gè)時(shí)間的銷(xiāo)售面積除以批準(zhǔn)預(yù)售面積)，今年6月份降到0.61，比2008年的同期的0.64還要低。14個(gè)主要城市每個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的面積，比2010年有明顯增加。

    但樓市成交價(jià)格卻并未出現(xiàn)明顯降幅。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽約數(shù)據(jù)顯示，上半年成交均價(jià)為21788元/平方米，環(huán)比之前半年均價(jià)下調(diào)0.8%，而同比去年依然上漲3.7%。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前北京推出特價(jià)房促銷(xiāo)的樓盤(pán)僅占在售樓盤(pán)數(shù)量的不足5%，且多數(shù)屬于尾盤(pán)，降價(jià)仍屬于點(diǎn)降階段，還未步入普降期。

    爭(zhēng)議限購(gòu)：副作用顯現(xiàn)

    中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉指出，房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策已使一線城市的成交量放緩，限購(gòu)效果初具成效，但依靠強(qiáng)制性政策進(jìn)行壓制只是暫時(shí)性的，并伴隨一定的“副作用”——未限購(gòu)的二三線城市成交量驟增，房?jī)r(jià)開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)。

   北京中原近日針對(duì)50個(gè)非限購(gòu)二三線城市的調(diào)查顯示，上半年無(wú)一城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。其中37個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，其余13個(gè)城市的價(jià)格則基本持平。

    這些城市絕大部分受到其周邊大城市限購(gòu)的影響，如由于廈門(mén)出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市；由于北京出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分外地打工者無(wú)法在北京買(mǎi)房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地，推高了這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。

    另一方面，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)在全國(guó)35個(gè)大中城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與政府政策設(shè)計(jì)初衷恰好相反，嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸政策首先打擊的是無(wú)房者和首次置業(yè)者的信心。無(wú)房者和首次置業(yè)者的信心指數(shù)均低于52，而多次置業(yè)者和投資型置業(yè)者的信心指數(shù)均超過(guò)60。從另一個(gè)角度看，一旦限購(gòu)政策有所弱化，這兩個(gè)群體將成為市場(chǎng)反彈的推動(dòng)力。

    中投顧問(wèn)研究總監(jiān)張硯霖因此指出，當(dāng)前正是限購(gòu)令逐漸發(fā)揮功效的關(guān)鍵時(shí)刻，倘若在保障性住房建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模前放松限購(gòu)令，購(gòu)房需求或迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。

    “限購(gòu)措施是行政手段而非市場(chǎng)法制手段，未來(lái)還需建立起市場(chǎng)化的治本機(jī)制，將房地產(chǎn)調(diào)控納入市場(chǎng)和法治軌道上來(lái)。”住建部政策研究中心副主任王玨林表示。

    上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭則直言限購(gòu)是“走邪路”，并建議以稅收等調(diào)控手段來(lái)代替。8月10日，北京西城區(qū)開(kāi)始對(duì)二手房按差額20%征收個(gè)人所得稅，無(wú)論滿5年否。但林蕾等對(duì)這種在流通環(huán)節(jié)加重征稅的做法表示質(zhì)疑，認(rèn)為除加重購(gòu)房人負(fù)擔(dān)外，并無(wú)助于抑制投