投資中有一個(gè)“反周期理論”，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貪婪被激發(fā)，刺激經(jīng)濟(jì)泡沫擴(kuò)大；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，恐懼被放大，反過(guò)來(lái)讓經(jīng)濟(jì)更壓抑。以這樣的觀點(diǎn)來(lái)看，前兩年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都處于貪婪被激發(fā)的階段，而目前整個(gè)市場(chǎng)則被恐懼充斥。現(xiàn)在的問(wèn)題是，被恐懼充斥中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何做？

    這讓我想起一個(gè)電視采訪，采訪對(duì)象是一個(gè)走鋼絲的雜技演員。記者問(wèn)，你不害怕嗎？回答是開(kāi)始的時(shí)候很害怕，但練習(xí)多了，找到平衡訣竅之后，就與平常走路差不多。

    這個(gè)回答揭示了一個(gè)非常重要的道理，那就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是不同的人對(duì)同一件事的不同看法，萬(wàn)事萬(wàn)物都有其規(guī)律，遵循規(guī)律按規(guī)律行動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)便成為正常，而不遵循規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)便無(wú)處不在。人的身體在細(xì)細(xì)的鋼絲之上不摔倒，這是有其平衡規(guī)律的，反復(fù)練習(xí)，風(fēng)險(xiǎn)就消失了，而做到這一點(diǎn)的人，我們稱之為“專業(yè)選手”，以區(qū)別于那些在鋼絲上無(wú)法應(yīng)對(duì)自如的“業(yè)余選手”。

    房地產(chǎn)公司在前兩年的貪婪，其實(shí)是由于很多“業(yè)余選手”進(jìn)入市場(chǎng)，不但沒(méi)有從鋼絲上摔下來(lái)，反而走得很瀟灑。結(jié)果便刺激了“專業(yè)選手”也開(kāi)始相信，鋼絲正在變成大馬路，貪婪就成為正常，狂妄就成了普遍。反過(guò)來(lái)，在目前的調(diào)控時(shí)期，很多“業(yè)余選手”站不穩(wěn)，摔了下來(lái)，恐懼就產(chǎn)生了，這種恐懼讓很多公司把希望寄托在政策的松綁上，或者干脆退縮，等待春天來(lái)時(shí)再出山。

    昨天過(guò)分貪婪，今天卻又過(guò)分恐懼，至少說(shuō)明兩個(gè)道理：從宏觀上講,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)規(guī)律的基礎(chǔ)性研究不夠，對(duì)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)認(rèn)識(shí)不深，缺乏科學(xué)常識(shí)與理性思考，從而容易產(chǎn)生貪婪或恐懼。從微觀上講,房地產(chǎn)公司對(duì)自己的愿景、使命、核心價(jià)值觀缺乏深刻認(rèn)識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)鏈規(guī)劃以及客戶價(jià)值缺乏真正的理解與定位，碰到問(wèn)題時(shí)不是從原點(diǎn)、從目標(biāo)出發(fā)，導(dǎo)致在誘惑面前不懂節(jié)制，在選擇面前不愿放棄。

    現(xiàn)在的情況是，一、二線城市限購(gòu)，三、四線城市成為房地產(chǎn)公司的主戰(zhàn)場(chǎng)。我覺(jué)得應(yīng)當(dāng)感謝這次調(diào)控，使得中國(guó)三、四線城市的房地產(chǎn)是在恐懼中而不是貪婪中進(jìn)入主戰(zhàn)場(chǎng)。在整個(gè)行業(yè)充斥恐懼的時(shí)候，有戰(zhàn)略的公司就可以通過(guò)研究行業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的追求，通過(guò)再次明確公司的愿景、使命、價(jià)值觀，通過(guò)業(yè)務(wù)鏈與客戶價(jià)值的明確定位，來(lái)找到突破之路。在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在恐懼中彷徨的時(shí)候，有戰(zhàn)略的公司已經(jīng)在進(jìn)行反周期的戰(zhàn)略擴(kuò)張了。

     那么，在三、四線城市的反周期戰(zhàn)略擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)從哪兒入手呢？我覺(jué)得首先應(yīng)當(dāng)搞清楚一件事，那就是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。1949年美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)“每一個(gè)美國(guó)人都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)有尊嚴(yán)的家與合適而舒適的生活環(huán)境”，直到現(xiàn)在，幾乎所有美國(guó)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商都仍然把這個(gè)目標(biāo)當(dāng)成自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，標(biāo)桿企業(yè)帕爾迪在虧損之中，仍然在堅(jiān)持這個(gè)目標(biāo)。有人譏諷萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，說(shuō)美國(guó)榜樣虧損了，萬(wàn)科只能把商業(yè)地產(chǎn)做救命稻草。我想，這樣的人不懂得經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)馬拉松，只有目標(biāo)才能說(shuō)明每一個(gè)腳步的意義，任何偏離目標(biāo)的快速不僅沒(méi)有意義，而且是對(duì)自己生命的浪費(fèi)。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目標(biāo)是什么？這是每一家公司都必須回答的問(wèn)題。中國(guó)與美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)基本差不多，只是作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家、一個(gè)有著獨(dú)特文化的國(guó)家，我們的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)要關(guān)注文化屬性與社會(huì)和諧。從消費(fèi)者層面來(lái)說(shuō)，每一個(gè)中國(guó)人都應(yīng)當(dāng)有權(quán)擁有一個(gè)“有歸宿的家”與“和諧的居住環(huán)境”，這是基本的職業(yè)良知；從住宅公司層面來(lái)說(shuō)，每一次建造都應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)責(zé)任的統(tǒng)一；而從住宅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，住宅應(yīng)當(dāng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的支柱。

    在這樣的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)下，三、四線房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略立足點(diǎn)就找到了。過(guò)去二十年房地產(chǎn)公司在一、二線城市很多行為是背離產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的，這也是政府要調(diào)控房地產(chǎn)的重要原因之一，而我們現(xiàn)在要做的，就是按照產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，在三、四線城市做新格局，而不是簡(jiǎn)單模仿一、二線城市。在這方面，我們嘗試提煉出三大新戰(zhàn)略：

    第一，改變拿地方式的新經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略。中國(guó)三、四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)有機(jī)組成部分，所以，要站在全球化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下看區(qū)域產(chǎn)業(yè)城市圈的定位與趨勢(shì)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司要站在地方政府的高度，去研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的定位與布局，從中找到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置。應(yīng)當(dāng)有一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的追求，那就是與三、四線城市共同成長(zhǎng)，這種成長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)有基于以下幾個(gè)目標(biāo)：城市的國(guó)際化目標(biāo)、城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、城市的形象目標(biāo)、城市的文化發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)有一種思考問(wèn)題的高度，那就是房地產(chǎn)的空間價(jià)值是由城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合價(jià)值決定的，只有創(chuàng)造城市價(jià)值，房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品與服務(wù)才有價(jià)值，有這樣的追求與高度，地方政府才會(huì)歡迎你。

    第二，改變經(jīng)營(yíng)方式的產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略。房地產(chǎn)公司是整合性的公司，是把很多不同的公司整合起來(lái)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。所以，房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)有兩種形態(tài)，在正常經(jīng)濟(jì)周期下通過(guò)產(chǎn)品價(jià)值鏈獲得突破，而在經(jīng)濟(jì)下行周期中，則要通過(guò)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈獲得突破。所謂產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，是不同公司為了共同目標(biāo)而形成的融合。房地產(chǎn)公司是這根鏈條上的整合者，就應(yīng)當(dāng)把這種整合上升到戰(zhàn)略聯(lián)盟的高度，不要去打壓供應(yīng)商，更不要去打壓合作者，而是為了共同的目標(biāo)結(jié)成共同體，降低交易成本。在這方面，中國(guó)的房地產(chǎn)公司，無(wú)論是大到千億級(jí)別，還是小到一兩億的小項(xiàng)目公司，做得很不夠。結(jié)果是，到處是浪費(fèi)和相互算計(jì)，這種脆弱的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菬o(wú)法抗衡產(chǎn)業(yè)危機(jī)的。

    第三，改變?nèi)谫Y方式的商業(yè)模式戰(zhàn)略。中國(guó)未來(lái)的城市化進(jìn)程，遵循的是城市圈發(fā)展思想，這就意味著房地產(chǎn)老板應(yīng)當(dāng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)者，而不是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果的分享者。這種定位決定了項(xiàng)目融資的價(jià)值首先是建立在區(qū)域定位的價(jià)值上。其次，資本追求回報(bào)率，而回報(bào)率是與安全感成反比的，所以，項(xiàng)目回報(bào)率并不僅僅建立在本身的回報(bào)上，更建立在公司管理過(guò)程的透明化與消費(fèi)者品牌之上。目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不缺錢，房地產(chǎn)公司也不應(yīng)當(dāng)缺錢，缺的是讓資本安全的管理體系與品牌體系，缺的是對(duì)區(qū)域發(fā)展負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略高度，這才是房地產(chǎn)公司“缺錢”的真相！

    最后，對(duì)房地產(chǎn)公司管理層的建議是，在三、四線城市的發(fā)展問(wèn)題上，真正的敵人并不是業(yè)績(jī)，而是我們的思維方式。在戰(zhàn)略思維的層面上最大的陷阱是貪婪與恐懼，而領(lǐng)軍人在戰(zhàn)略上犯的最大錯(cuò)誤是財(cái)務(wù)導(dǎo)向，管理層在戰(zhàn)略選擇上最大的問(wèn)題是成功經(jīng)驗(yàn)擋住了對(duì)行業(yè)的洞察力，員工在戰(zhàn)略執(zhí)行上最大的問(wèn)題是利益與使命脫鉤。