最近一段時(shí)間，全國各地土地“流標(biāo)”、“流拍”的聲音不絕于耳，且大量地塊以底價(jià)成交。國土部日前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長242%，其中7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊，相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。

　　在土地流拍率持續(xù)攀升的同時(shí)，溢價(jià)率卻在不斷下降。“土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”陽光100常務(wù)副總裁范小沖告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　限購城市流拍率大增

　　8月10日和11日，沈陽土地儲(chǔ)備交易中心公開拍賣7塊土地，其中4塊土地因無人競(jìng)買而流拍，其余3塊土地則低價(jià)成交。沈陽于今年3月出臺(tái)限購令之后，土地頻頻流拍流標(biāo)，7月更是成為全國土地流拍最多的城市。

　　在此前的7月25日，東莞樟木頭生態(tài)城首批5幅用地全部流拍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)對(duì)東莞可能會(huì)進(jìn)入新一輪限購名單的反應(yīng)。

　　實(shí)際上，從6月份開始，全國范圍內(nèi)土地流拍流標(biāo)數(shù)量開始大增。據(jù)國信證券統(tǒng)計(jì)，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗數(shù)僅為31宗。而從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數(shù)就高達(dá)37宗。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部人士表示，被限購的城市住宅土地流標(biāo)明顯。在全國土地流標(biāo)前十沈陽、濟(jì)南、大連、東莞、北京、成都、太原、臺(tái)州、溫州、武漢的城市中，除東莞和臺(tái)州之外，其余8個(gè)城市均已實(shí)行執(zhí)行限購政策。

　　“后市走勢(shì)不明朗是開發(fā)商拿地積極性減弱的重要原因。同時(shí)，隨著市場(chǎng)不斷下行，開發(fā)商的資金壓力進(jìn)一步加大，在拿地上趨于謹(jǐn)慎，這使得最近兩個(gè)月土地流拍流標(biāo)大幅增加。”某研究院分析師王亮向記者表示。

　　其中，長三角區(qū)域?qū)嵭邢拶彽亩€城市是土地流拍的重災(zāi)區(qū)之一。以蘇州為例，在6月底舉辦限購后的首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上，共有34宗地塊入市，超過20%的土地流拍。

　　蘇州新滄浪房地產(chǎn)公司董事長史建華告訴記者，由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為蘇州的限購政策比較嚴(yán)厲，對(duì)后市普遍擔(dān)憂，不少當(dāng)?shù)亻_發(fā)商今年都沒有買地。

　　顯然，對(duì)一些資金鏈趨緊的開發(fā)商而言，“占有”土地資源已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。

　　國土部數(shù)據(jù)顯示，上半年主要城市地價(jià)環(huán)比增速也在趨緩。“在經(jīng)濟(jì)軟著陸的要求下，貨幣緊縮政策將會(huì)維持一段時(shí)間，受此影響，諸如土地這類的資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)處于下行的通道中，土地的溢價(jià)率繼續(xù)走低，土地市場(chǎng)下行的趨勢(shì)在中長期內(nèi)難以改變。”西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍告訴記者。

　　王亮則認(rèn)為，由于今年上半年全國僅完成供地計(jì)劃的25%，下半年的土地供應(yīng)力度將加大。“流拍流標(biāo)現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)更加嚴(yán)重。”

　　“地方政府坐不住了”

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，目前的政策如持續(xù)下去，最先坐不住的不是開發(fā)商，而是地方政府。

　　一位開發(fā)商告訴本報(bào)記者，以前都是開發(fā)商急著買地，如今一些地方政府則放下身段，主動(dòng)上門向開發(fā)商推銷土地。SOHO中國董事長潘石屹的觀點(diǎn)證實(shí)了上述開發(fā)商的說法。他曾公開表示，今年一個(gè)月內(nèi)接待了三個(gè)推銷土地的地方政府，這是地方政府過于依賴土地財(cái)政的表現(xiàn)。

　　“讓我們深有感觸的是，過去，每次參加土地拍賣都不知道會(huì)遇到多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是否能最終拿到土地，而現(xiàn)在開發(fā)商追漲土地的現(xiàn)象已經(jīng)越來越少，獲得土地的可能性越來越大。”上述開發(fā)商說。

　　范小沖則認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)如果要發(fā)展，就必須有土地儲(chǔ)備，因此一些全國性的大開發(fā)企業(yè)仍進(jìn)行正常的土地儲(chǔ)備。而一些中小企業(yè)則由于資金鏈問題選擇觀望。

　　“必須重視今年地方債對(duì)于地方政府出讓土地的影響，現(xiàn)在地方政府的財(cái)政形勢(shì)嚴(yán)峻，地方投資又急需用錢，出讓土地的心情十分迫切。”范小沖向記者表示。

　　國家審計(jì)署統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2010年底，地方負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。而地方債的解決已經(jīng)成為備受關(guān)注的問題。

　　盡管多年來土地財(cái)政廣受詬病，但在事權(quán)、財(cái)權(quán)倒掛的分稅制稅收體系未得到根本改變，以及地方債務(wù)高企的前提下，土地批租收入仍將是地方財(cái)政收入的最重要來源之一。不管是土地流拍，還是地價(jià)下跌，都將對(duì)地方政府的財(cái)政收入造成沖擊。如果土地市場(chǎng)延續(xù)目前的走勢(shì)，地方政府主動(dòng)上門推銷土地的情況恐將愈演愈烈。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場(chǎng)下行將是未來一段時(shí)間的趨勢(shì)。而地價(jià)與房價(jià)緊密相連，土地市場(chǎng)的低迷，或?qū)㈩A(yù)示著房價(jià)將進(jìn)一步調(diào)整。