調(diào)控升級(jí)將斷房企后路

　　此前曾有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因,并據(jù)此草擬新一輪的限購城市名單。中華房商合作聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)賈臥龍直言，“二三線城市限購直接切斷樓市的‘退路’”。一些企業(yè)期望憑借二三線城市銷售實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)猛漲的預(yù)想也變得不現(xiàn)實(shí)。

 

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元,同比增長(zhǎng)32.9%。其中,住宅投資18641億元,增長(zhǎng)36.1%。在調(diào)控的重壓之下,房地產(chǎn)投資依舊保持著高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。眾多品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借大規(guī)模進(jìn)駐二三線城市取得銷量，上半年已然取得“斐然”的銷售業(yè)績(jī)。

 

　　今年以來，各大房企取得的銷售業(yè)績(jī)大部分都出自二三線城市。從萬科剛剛公布的中年報(bào)顯示，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米,銷售金額656.5億元,同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%。而上半年萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市的成交面積上升了1%，金額上升了8%，但北京、上海、廣州、深圳和杭州五個(gè)一線城市，萬科與去年同比有小幅下降，與2009年相比有非常大幅的下降，與2007年同期相比有50%的下降。事實(shí)證明，萬科上半年取得的業(yè)績(jī)，二三線城市功不可沒。

 

　　此外，恒大、保利、遠(yuǎn)洋等企業(yè)今年以來更是將進(jìn)軍二三線城市作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，如果真的在二三線城市展開限購，擁有全國(guó)布局的大型房企很可能將直接受到打擊，這對(duì)市場(chǎng)的影響絕對(duì)不可小覷，這些管理層不會(huì)不考慮。

　

    限購只為警告地方政府

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來僅有少數(shù)三線城市有可能加入限購陣營(yíng)，數(shù)量絕不會(huì)超過20個(gè)，甚至有可能不了了之。另外，在歐債危機(jī)升級(jí)和標(biāo)普調(diào)降美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)形勢(shì)下，全球資本市場(chǎng)一片低迷，全球經(jīng)濟(jì)將受到負(fù)面影響，這也會(huì)促使中國(guó)貨幣政策提前出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)屆時(shí)房地產(chǎn)政策也會(huì)局部松動(dòng)。在整體經(jīng)濟(jì)狀況尚不明朗的形勢(shì)下，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”還有可能困擾著當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，此前國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，提出升級(jí)限購主要目的是警告地方政府不要放松調(diào)控，是對(duì)“國(guó)八條” 的重申和強(qiáng)調(diào)，并非新一輪調(diào)控的開始。更多是表現(xiàn)對(duì)地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力而不滿。

 

　　限與不限都考驗(yàn)決策層

　　事實(shí)上，部分二三線城市房?jī)r(jià)的較快上漲,一方面來自城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，另一方面也包括一線城市限購后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推。其實(shí)最不能讓中央政府容忍的是，一些地方政府對(duì)政策的“軟執(zhí)行”，在土地出讓金下滑和保障房資金短缺的壓力下，部分地方政府已經(jīng)開始或者正準(zhǔn)備下半年暗中放松調(diào)控。

 

　　日前，廊坊市建議新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元/平方米；廊坊作為在中央發(fā)出限購升級(jí)預(yù)期后首個(gè)主動(dòng)限價(jià)城市，其“限價(jià)令”也被指有規(guī)避“限購令”的嫌疑。

 

　　也有人士指出，如果對(duì)二三線城市限購升級(jí)，就應(yīng)宜早不宜遲。9-11月是銷售旺季，面對(duì)許多城市搶搭末班車的恐慌搶購，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)即將限購城市又暫未限購前出現(xiàn)的因搶購引起的爆發(fā)性上漲。

 

　　業(yè)內(nèi)分析，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)價(jià)格漲幅趨緩、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見，因此目前判斷高層釋放限購升級(jí)的目標(biāo)，警告的成分多于實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，更大規(guī)模調(diào)控升級(jí)的可能不大。