最近一段時間，濟(jì)南市民發(fā)現(xiàn)一個耐人尋味的現(xiàn)象：連續(xù)有多個新樓盤開盤即以低價、讓利等優(yōu)惠措施促銷，不少原本的冷眼旁觀者也開始摩拳擦掌，躍躍欲試。這給人一種感覺：房價開始出現(xiàn)松動了。事實(shí)果真如此嗎?
均價小降后緩慢攀升 “限購令”效果漸顯
記者從濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，2011年1-6月份，省城商品住宅交易數(shù)量為25036套，其中第一季度價格變化比較明顯，2月份降幅明顯，而3月份又迅速攀升。專家稱，2月份由于對限購預(yù)期加大，樓市出現(xiàn)了異常的火爆，在均價小幅下降的同時銷售套數(shù)暴漲28.74%，而同一項數(shù)據(jù)在3月份則下降了85.40%。3月初，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委主任田莊在接受記者采訪時表示，限購令對濟(jì)南樓市產(chǎn)生的消極影響暫時來看還不明顯。但從3月份開始，省城樓市進(jìn)入了一個穩(wěn)步增量期：總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有升。業(yè)內(nèi)人士分析稱，伴隨著濟(jì)南剛性需求的依然旺盛以及漸次發(fā)酵的“限購令”，兩者的博弈造成了省城樓市的一段平穩(wěn)期。
另一方面，從數(shù)據(jù)上來看，似乎房屋均價并非高不可及，但在實(shí)際的生活中，不少省城市民感覺房價并不會這么低。對此，記者了解到，該統(tǒng)計數(shù)據(jù)為綜合了歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清及高新區(qū)等7個區(qū)的平均價格。以3月份濟(jì)南商品住宅的均價7615.49元/平方米為例，長清區(qū)3月份的網(wǎng)簽均價為5722元/平方米，而同期市中區(qū)的網(wǎng)簽均價為8709元/平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，市民一般概念中的房價多指省城二環(huán)內(nèi)的房價，但因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)內(nèi)含有周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房價，所以在整體上拉低了均價。
開發(fā)商 只是搞活動 并非是降價
近日，記者走訪了省城多家樓盤，發(fā)現(xiàn)不少都推出了“折上折”、“特價房”等各種手段的促銷活動，各家樓盤的銷售人員針對記者“這是否是降價了?”的提問，均給出了否定的答案，“這只是暫時的活動，以后有沒有還不知道。”
在省城南部一新樓盤將開盤，價格略有下降，而且還推出了均價明顯低于周邊價格的特價房，“每平方米原來8000多元，現(xiàn)在價格回落到7000多元，是不是算是降價了?”當(dāng)記者詢問銷售人員，對方卻予以否定，“這也不能說是降價，而是新放的房子，就是開盤當(dāng)天搞的活動。”
與此類似，省城北部一樓盤，拿出了部分住宅當(dāng)作特價房銷售，一套百余平米的房子能便宜三四萬元，銷售人員告訴記者，目前這個活動受到消費(fèi)者青睞，房子賣的不錯，“至于這部分特價房售罄之后是否還有其它活動，還要等上面的通知。”記者采訪了分布在省城東西南北的10家樓盤，都或多或少地給予了消費(fèi)者優(yōu)惠，而且優(yōu)惠活動都有這樣或者那樣的理由，但是對于降價一說，要么明確否認(rèn)，要么不正面回答，“主要還是回饋消費(fèi)者吧。”
市民感覺價要降 選擇再觀望
記者采訪途中，有的哥看到記者手中拿著的樓盤宣傳頁，立即表示：“您是買房啊?都說現(xiàn)在房價開始降了，買房可以再等等。”的哥的話，其實(shí)代表了不少市民的心聲。
記者采訪的市民中，認(rèn)為房價會降的人不在少數(shù)，“我們也知道買房的人多，需求量從這里擺著，房價繼續(xù)攀升的可能性是有的，但是現(xiàn)在不少樓盤開始推出優(yōu)惠，可能是一個信號。”這部分市民認(rèn)為，“要是一兩家搞活動說明不了什么，但是這么多樓盤推出活動，應(yīng)該是有深層原因的，濟(jì)南的房價是不是還會再降呢，應(yīng)該是可以期待的。”
正因為不少市民持有這樣的觀點(diǎn)，而且買房也是市民心中的大事和日常談?wù)摰臒狳c(diǎn)，市民的這種觀點(diǎn)逐漸口耳相傳，就讓更多人對樓市降價產(chǎn)生了期待，于是選擇持幣觀望的人也多了起來。
房產(chǎn)專家：房屋不像蘿卜白菜 越是降價越?jīng)]人買
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李鐵崗在接受本報記者采訪時表示，受限購限貸等政策及影響，購房者對未來房價下降的預(yù)期越來越高。同時，因為央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施的實(shí)施，企業(yè)貸款愈發(fā)困難，樓價下行壓力越來越大。
“央行的措施實(shí)施后，流通市場上的現(xiàn)金少了，大部分企業(yè)，特別是一些中小型企業(yè)為了保證資金鏈不出現(xiàn)問題，就不得不拿回原本投資用的剩余的‘閑錢’用于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。而原本這些中小企業(yè)的老板們就是房產(chǎn)投資大軍中重要的一員，他們從投資市場的撤出會直接影響到房產(chǎn)市場。”李鐵崗說。他表示，此次國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較嚴(yán)，加上保障性住房的建設(shè)，未來房地產(chǎn)市場的增長趨勢不太會有了，因為“過快增長的動力越來越少，房價下行的壓力越來越大”。
在談到預(yù)計下半年濟(jì)南樓市的走勢時，李鐵崗表示，今年上半年的情況將持續(xù)下去，加上下半年保障性住房的交房等因素影響，省城房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)“流動性黑洞”。李鐵崗說：“房地產(chǎn)與蘿卜、白菜不同，如果房地產(chǎn)作為一種商品出現(xiàn)降價，不會吸引更多買方的出現(xiàn)，相反，它會加速出現(xiàn)更多的賣方，甚至出現(xiàn)整個市場只有賣方?jīng)]有買方的情況。即通常我們所說的，房價持續(xù)下降之后，購房者更不愿出手了，希望買到更便宜的;賣房者則唯恐房子賣的更賤，只想趕緊出手。”
針對房產(chǎn)商及房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)對濟(jì)南剛需不減、房價難降的判斷，李鐵崗認(rèn)為，由于房產(chǎn)商將自己的感情寄于市場之中，因此對于自己的愿望就需要尋找理由進(jìn)行支撐。“套用預(yù)期經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，賣家是在驅(qū)動房地產(chǎn)市場的。比方說現(xiàn)在是降價期，我明天想去買房子，不買就感覺吃虧，大家都這么想的時候，房價就會增加上去。即供給并沒有出現(xiàn)缺口，因為預(yù)期的增長致價格增長，這也是房地產(chǎn)市場長期存在的一種情況。但現(xiàn)在市民的降價預(yù)期超過漲價預(yù)期，這是一個較好的信號，房地產(chǎn)價格可能因此而下行。”李鐵崗說。
