被征收的房屋到底由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？ 24日，記者從相關(guān)部門(mén)獲悉，《臨沂市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》已經(jīng)印發(fā)，這個(gè)新規(guī)就百姓關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題作出了詳細(xì)規(guī)定。
房屋征收先評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)新規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。此外，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
評(píng)估內(nèi)容包括是否符合公共利益的需要、符合大多數(shù)群眾的利益；評(píng)估時(shí)要考慮地方財(cái)政保障能力和大多數(shù)被征收人的意愿，是否符合臨沂市現(xiàn)行的征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，是否會(huì)引發(fā)其他征收項(xiàng)目被征收人的攀比，是否具備了實(shí)施的時(shí)機(jī)和條件等。
同時(shí)，評(píng)估還包括了是否落實(shí)了補(bǔ)償資金、調(diào)換房源，是否落實(shí)了低收入、住房困難家庭的保障措施等。
多數(shù)人不同意改建就要召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)
新規(guī)明確，由征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)同級(jí)人民政府。政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不少于30天。
因舊城區(qū)改建，多數(shù)被征收人不同意的，政府要組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，就項(xiàng)目的可行性舉行聽(tīng)證。縣(區(qū))人民政府發(fā)布征收決定，應(yīng)同時(shí)公布征收補(bǔ)償安置方案，告知被征收人行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。
積極搬遷最高獎(jiǎng)2萬(wàn) 市區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)期限為15天
新規(guī)明確，對(duì)在規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并騰空房屋的，給予被征收人獎(jiǎng)勵(lì)。市區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)期限為15天，各項(xiàng)目可根據(jù)情況制定具體的獎(jiǎng)勵(lì)操作辦法，最高獎(jiǎng)勵(lì)不超過(guò)每戶(hù)2萬(wàn)元。
同時(shí)，實(shí)行高層安置優(yōu)惠。原則上安置房屋套內(nèi)面積不低于被征收房屋的套內(nèi)面積，滿(mǎn)足原套內(nèi)面積所增加的公攤面積按建安成本價(jià)計(jì)算，再增加的建筑面積按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算；套內(nèi)面積部分按貨幣補(bǔ)償價(jià)格找回差價(jià)。
只有一套不足45㎡住房的按45㎡給予補(bǔ)償
根據(jù)規(guī)定，征收補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。
貨幣補(bǔ)償?shù)?，由按?guī)定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45㎡的，按45㎡給予補(bǔ)償，但不得再享受購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或租住廉租房的住房保障政策。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)應(yīng)合法產(chǎn)權(quán)面積予以還建。被征收人與征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被征收人所有。
被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45㎡的，選擇多層住宅的，按45㎡進(jìn)行安置；選擇高層住宅的，按47㎡進(jìn)行安置。
5萬(wàn)平米以上新建房產(chǎn)項(xiàng)目至少配建5%面積的公租房
以后，在臨沂市開(kāi)工的新建住房項(xiàng)目都要按比例配建公租房。這是記者從臨沂市政府日前下發(fā)的《關(guān)于在新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建公共租賃住房的意見(jiàn)》中獲悉的。
根據(jù)意見(jiàn)規(guī)定，凡在市規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)招、拍、掛等方式取得出讓土地，其住宅建筑總量在5萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及所有經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由開(kāi)發(fā)企業(yè)配建不少于住宅總面積5%的公共租賃住房。
配建的成套公共租賃住房，套型建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以?xún)?nèi)，應(yīng)按棟或者單元集中安排。同時(shí)，保障性住房竣工驗(yàn)收后，公共租賃住房產(chǎn)權(quán)及租金收入歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，配租對(duì)象由市房產(chǎn)和住房保障局根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。
據(jù)了解，開(kāi)發(fā)企業(yè)配建的保障性住房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，并與新建住房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步配套、同步驗(yàn)收。分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，配建的保障性住房應(yīng)當(dāng)先期建設(shè)。配建的保障性住房交付使用后，日常物業(yè)管理工作納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)配建的保障性住房承擔(dān)保修、維護(hù)等義務(wù)。
根據(jù)意見(jiàn)，未按規(guī)定實(shí)施配建或者建設(shè)進(jìn)度遲緩的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將不能辦理《商品房預(yù)售許可證》。
隨著城市人口增多，公共租賃房作為城市保障性住房，一直受到廣泛關(guān)注。臨沂市出臺(tái)這一政策，旨在多渠道增加保障性住房供給，有效解決全市中等偏下收入家庭、新職工以及外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題。
這些問(wèn)題，新規(guī)均有解答
1.房地產(chǎn)價(jià)格誰(shuí)來(lái)評(píng)估？
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收房屋所在單位、街道、居委會(huì)組織被征收人協(xié)商選擇。如果15日內(nèi)協(xié)商不成，可以通過(guò)投票、抽簽、搖號(hào)等形式，按體現(xiàn)大多數(shù)被征收人意愿或者隨機(jī)選定的方式確定。評(píng)估結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)公示，公示期不少于7天。
2.臨時(shí)安置費(fèi)如何補(bǔ)償？
新規(guī)明確了搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，即市區(qū)每戶(hù)600元。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋同地段月平均租金水平確定。多層安置房過(guò)渡期為18個(gè)月，高層安置房過(guò)渡期為30個(gè)月。超過(guò)過(guò)渡期的，增加一倍的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按月發(fā)放，不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)發(fā)?！?/div>
3.房屋價(jià)值如何補(bǔ)償？
被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，要根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)屬性質(zhì)、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等評(píng)估確定。
而根據(jù)新規(guī)，貨幣補(bǔ)償?shù)?，由按?guī)定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
4.裝飾裝修如何補(bǔ)償？
被征收房屋裝飾裝修的補(bǔ)償。各項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際制定操作辦法。一般由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，也可確定一個(gè)基本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商不成或不認(rèn)可基本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
5.宅基地院落如何補(bǔ)償？
依法以宅基地方式獲得的院落補(bǔ)償，按房屋建筑的容積率計(jì)算，容積率1.0(含)以上的，不予補(bǔ)償；不足1.0的，宅基地面積減去應(yīng)補(bǔ)償建筑面積部分，按基準(zhǔn)地價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。
6.停產(chǎn)停業(yè)損失如何補(bǔ)償？
因征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，整體被征收的單位，對(duì)職工一次性發(fā)放3個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按勞動(dòng)部門(mén)公布的上年度最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。補(bǔ)助人數(shù)按繳納職工養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的人數(shù)確定。事實(shí)已停業(yè)、停產(chǎn)的，不發(fā)放從業(yè)人員停業(yè)補(bǔ)助。
機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，按合法建筑面積計(jì)算，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為8元/㎡。特殊設(shè)備的搬遷費(fèi)用，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
因征收造成停產(chǎn)、停業(yè)的，一次性發(fā)放3個(gè)月的停產(chǎn)、停業(yè)損失。按合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)暫定為100元/㎡/月。國(guó)家和省里出臺(tái)明確規(guī)定后，按國(guó)家和省里規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
7.“住改非”房屋如何補(bǔ)償？
有工商登記和納稅記錄的“住改非”房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過(guò)40%。
8.未確權(quán)房屋如何補(bǔ)償？
未確權(quán)房屋的補(bǔ)償由產(chǎn)權(quán)認(rèn)定組進(jìn)行合法性認(rèn)定。1990年《規(guī)劃法》出臺(tái)以前建設(shè)的，按合法產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償。各項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況制定具體的認(rèn)定辦法。
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