群租房鄰居不堪其擾，群租客安全無(wú)法保障，租金“跳漲”租客很受傷……針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的種種亂象，昨天北京市政府公布實(shí)施新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新規(guī)”）。新規(guī)首次明確，在租賃市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化時(shí)，政府可采取臨時(shí)干預(yù)措施。

　　針對(duì)去年北京租賃市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)的中介大肆哄抬租金的情況，新規(guī)從穩(wěn)定租賃市場(chǎng)方面作出了規(guī)定，并明確出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。此外，對(duì)于居民關(guān)注的群租現(xiàn)象，此前修訂草案中擬增加的“租房人均面積不少于10平米”已被刪除，并未納入立法。政府部門(mén)解釋?zhuān)鲎夥课莸淖畹兔娣e將授權(quán)有關(guān)部門(mén)制定。

　　>>租金

　　政府可臨時(shí)干預(yù)穩(wěn)定市場(chǎng)

　　新規(guī)：本市鼓勵(lì)、支持出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期居住租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)（房屋）等行政部門(mén)采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

　　解讀：北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，租賃規(guī)定中首次提及政府干預(yù)措施，而且鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期居住租賃合同，這顯示了政府調(diào)控租賃市場(chǎng)的決心。但房屋租賃市場(chǎng)在出租登記方面一直做得不好，雖然新規(guī)里再次強(qiáng)調(diào)房屋租賃應(yīng)進(jìn)行出租登記，可是并無(wú)懲罰內(nèi)容，因此政府直接的干預(yù)措施實(shí)施起來(lái)非常不易。他預(yù)計(jì)，政府可能通過(guò)提供房源、提供社會(huì)租賃房、加大公租房供給等措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但具體用什么手段干預(yù)，還值得仔細(xì)研究。

　　租期內(nèi)不得擅漲房租

　　新規(guī)：租賃房屋的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。

　　解讀：張大偉說(shuō)，這一規(guī)定目的在于保護(hù)承租人，但這一條文與合同法是有抵觸的。“合同法規(guī)定漲租金是可以的，只要你承擔(dān)違約責(zé)任。”張大偉說(shuō)，目前的租賃合同規(guī)定，出現(xiàn)違約需賠付一個(gè)月租金，而最近一兩年的租金漲幅大于違約金，這是毀約漲租的根源所在。

　　張大偉認(rèn)為，政府在制定此規(guī)定中并沒(méi)有相應(yīng)的罰則，新規(guī)依然不能避免租期內(nèi)漲租金?？梢哉J(rèn)為出租人不得擅自漲租金屬于倡導(dǎo)性的條文，對(duì)出租人的威懾力度也較小。他建議，增加違約金額可以限制出租方違約。

　　>>群租

　　客廳用途暫未明確

　　新規(guī)：出租房屋人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室出租供人員居住。

　　解讀：新規(guī)取消人均租房建筑面積不少于10平米的要求，也未明確人均面積。張大偉說(shuō)，比如，同樣的人均10平米的話(huà)，一般兩居室的公房都在50平米左右，很多自住家庭都可以視為“群租”；商品房?jī)删觿t大部分在100平米左右，可以住10個(gè)人，失去防止群租的目的。

　　新規(guī)還明確，不得將廚衛(wèi)等非居住房屋出租住人，這是一大亮點(diǎn)，但同樣可能造成執(zhí)行漏洞。比如，新規(guī)中沒(méi)有提到客廳區(qū)域，另外，在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)各種房源如何出租，會(huì)不會(huì)改房屋結(jié)構(gòu)，會(huì)不會(huì)修改面積等等，這些詳細(xì)的規(guī)定還要寄希望于其他配套措施的出臺(tái)。

　　不安全監(jiān)管可罰10萬(wàn)

　　新規(guī)：出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的，要建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。單位承租房屋作為集體宿舍，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定履行安全管理職責(zé)。對(duì)于出租人、單位未落實(shí)安全管理責(zé)任的，新規(guī)要求責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處3萬(wàn)以上10萬(wàn)以下罰款。

　　解讀：張大偉說(shuō)，這是本次規(guī)定中新增加的內(nèi)容之一。針對(duì)15人以上集體租賃，處罰的目的可以促使房東在出租房屋后，建立相應(yīng)的管理制度，明確專(zhuān)門(mén)的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道。此舉將大大降低此類(lèi)房屋可能出現(xiàn)的隱患。