住宅庫(kù)存量正在上升，北京、南京、杭州等多數(shù)城市將維持供過(guò)于求局面，開(kāi)發(fā)商銷售壓力大增。21日，記者從多方了解到，全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量持續(xù)上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售策略或產(chǎn)生直接影響。

    多數(shù)城市住宅供大于求

　　根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，上周末11大重點(diǎn)城市的存貨總量突破60萬(wàn)套，環(huán)比上漲1.4%，連續(xù)14周上漲。

　　“北京商品房庫(kù)存量已經(jīng)越來(lái)越高了。”北京中原地產(chǎn)張大偉向記者表示，這給市場(chǎng)的壓力也越來(lái)越大。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京商品房期房住宅庫(kù)存再次回到了7萬(wàn)套以上，達(dá)到了71163套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存為35917套，總庫(kù)存達(dá)到了107080套，相比第三輪調(diào)控后2月17日的庫(kù)存期房住宅62536套、現(xiàn)房30364套，總量上漲了近1.5萬(wàn)套。

　　而且，開(kāi)發(fā)商有加快推盤(pán)的跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份北京已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目合計(jì)為19個(gè)，提供的商品房期房住宅為6536套，相比5月份的10個(gè)項(xiàng)目3029套商品房期房住宅，供應(yīng)量已經(jīng)上漲了115.8%。

　　不僅僅是北京，包括南京、杭州等多個(gè)城市均是如此。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，南京可售商品房已達(dá)到了35125套，較今年2月同期增加了17.3%。并且，業(yè)內(nèi)人士指出，今年下半年南京即將上市的純新盤(pán)會(huì)達(dá)到52個(gè)。房源蜂擁上市，開(kāi)發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不言而喻。

　　杭州同樣如此。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，截至今年6月6日，杭州主城區(qū)住宅庫(kù)存高達(dá)28000套。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，2008年下半年杭州樓市的大降價(jià)，曾經(jīng)引起轟動(dòng)。當(dāng)時(shí)杭州主城區(qū)的住宅庫(kù)存量為12523套，總庫(kù)存為21227套。對(duì)比可見(jiàn)，此次杭州的住宅庫(kù)存量，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2008年樓市時(shí)的庫(kù)存。

　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行(微博)DTZ最新研究報(bào)告指出，從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙這十大樣本城市住宅庫(kù)存量分析，短期內(nèi)多數(shù)城市將維持供大于求局面。

　　其中，“武漢及廈門(mén)(特別是島外項(xiàng)目)的庫(kù)存過(guò)剩狀態(tài)因持續(xù)放量的市場(chǎng)供應(yīng)再度深化，去庫(kù)存時(shí)間(截至2011年4月末)升至近年來(lái)高位，分別為18.3個(gè)月及9.1個(gè)月；而長(zhǎng)沙及上海的負(fù)庫(kù)存狀態(tài)改善趨勢(shì)明朗，庫(kù)存補(bǔ)足時(shí)間分別降至1.7及0.3個(gè)月。” 戴德梁行DTZ研報(bào)中如此表述。

　　開(kāi)發(fā)商銷售壓力驟增

　　值得關(guān)注的是，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性使得房地產(chǎn)成交量不會(huì)過(guò)快反彈，各地住宅庫(kù)存化的周期正在拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商銷售壓力驟增。

　　“在被監(jiān)測(cè)的33個(gè)城市中，上周‘單周去化率’為64%，較前兩周50%的去化率有一定程度的提升，但仍遠(yuǎn)低于2010年90%以上的平均去化率。”廣發(fā)證券研報(bào)分析指出，截至上周末，被監(jiān)測(cè)城市的存銷比為8.7月，連續(xù)19周上漲。其中，存銷比超過(guò)12個(gè)月警戒線的城市有大連、杭州和北京，供應(yīng)的放量使得大連和杭州的存銷比迅速提升。

　　對(duì)此，高華證券研報(bào)對(duì)14個(gè)城市過(guò)去12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算后也注意到，目前，寧波、杭州、廈門(mén)、深圳、東莞和北京的庫(kù)存月數(shù)高于12個(gè)月；而青島、長(zhǎng)春、南京、福州和重慶的庫(kù)存月數(shù)在6—12個(gè)月之間，僅上海、廣州和蘇州的庫(kù)存月數(shù)低于6個(gè)月。

　　但即使是上海，其商品住宅庫(kù)存量也不再如去年持續(xù)穩(wěn)定在約500萬(wàn)平方米，而正以驚人速度激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月初，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬(wàn)平方米，1個(gè)多月前，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬(wàn)平方米。

　　“由于今年以來(lái)北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，給房企的流動(dòng)資金和期房項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)造成了巨大的壓力，不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃。”北京鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)峦茰y(cè)，在銀根繼續(xù)收緊之下，下半年開(kāi)發(fā)商不得不加快出貨，由此房?jī)r(jià)松動(dòng)的可能性將大大增加。