6月14日，中國人民銀行決定，從6月20日起，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　而同日，國家統(tǒng)計(jì)局公布宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340 億元，同比增長18.5%。其中，利用外資266 億元，大幅增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%。

　　“外資正在快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，同時(shí)企業(yè)也被迫使用更多的自籌資金，其中定金及預(yù)收款比重小幅上升，房產(chǎn)信托和PE也是自籌資金增長重要來源。”14日發(fā)布的最新易居6月房產(chǎn)研究報(bào)告稱。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，“此次上調(diào)仍然是從收回整體流動性著手，對前期過度寬松的貨幣政策的繼續(xù)修正。它必然進(jìn)一步壓縮了銀行信貸投放的空間。房企對外資和自籌資金的倚重可能加大。”

　　合成債受青睞

　　1-5月份，在國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對房企融資收緊的背景下，越來越多的公司將融資的觸角延伸至海外市場。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)向記者提供的數(shù)據(jù)也顯示，5月份，多家房地產(chǎn)公司發(fā)行美元債券，僅遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。

　　“海外融資的優(yōu)勢，很大程度上是利率低，資金成本低，一般說來海外融資都有這個(gè)特點(diǎn)”普益財(cái)富的研究員范杰認(rèn)為除了國內(nèi)不斷趨緊的流動性情況，籌資成本低是房企海外融資的另一個(gè)原因。

　　CRIC研究報(bào)告也認(rèn)為，從國外投資者來看，美國的量化寬松貨幣政策和低利率為投資者提供了充裕的資金和較高的利息差收益。

　　而根據(jù)CRIC觀察，房產(chǎn)企業(yè)主觀上也更加傾向于發(fā)行以外幣結(jié)算的債券，也即所謂的人民幣合成債券(以人民幣標(biāo)價(jià)，但以美元結(jié)算)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)商之所以樂意用合成債券，是因?yàn)橹袊木惩馊嗣駧呕亓鳈C(jī)制尚不完善。

　　事實(shí)上，中國金融監(jiān)管政策實(shí)際上將境外人民幣視作“外幣”，企業(yè)想要把這些資金帶回內(nèi)地，需要外管局及央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)以“個(gè)案”方式進(jìn)行審核。其間要2-3個(gè)月左右。而這段時(shí)間企業(yè)仍需為債券支付利息，提升了成本。

　　而通過合成債，房企從境外融得美元資金，然后以外商直接投資的方式進(jìn)入境內(nèi)，這一通道一直是暢通的。

　　同時(shí)，CRIC指出，在人民幣升值的預(yù)期下，房企發(fā)行合成債也有以匯率差來平衡利率上浮帶來成本上升考慮。

　　記者也發(fā)現(xiàn)，1-5月在香港等海外市場融得資金的房產(chǎn)企業(yè)，大多是品牌房產(chǎn)企業(yè)，特別以在香港上市的房企居多。

　　“這類房企資金方面的數(shù)據(jù)則顯示了市場對這類開發(fā)企業(yè)仍顯積極的資金回饋。”宋會雍表示。大型品牌房企更容易通過海外進(jìn)行融資。

　　房企“結(jié)構(gòu)性”差錢

　　房企資金來源整體環(huán)比增長背后，大型房企和中小房企資金來源松緊程度分歧或加大。

　　中小房企很難像大型上市房企一樣去海外融資，自籌資金大幅增長背后也可能隱藏著大小房企懸殊的境遇。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究報(bào)告，1-5月企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2 月份的34.4%上升到38.6%，其中自籌資金的一個(gè)來源，定金及預(yù)收款比重小幅上升。

　　但是小幅上升的定金和預(yù)付款，可能并不能反映中小房企情況。

　　一位中糧信托人士此前對記者表示，在樓市低迷期，中小房企房子會變得越發(fā)難買，大型房企的情況則相對會好很多。根據(jù)陸續(xù)公布的上市房企公告，八成上市房企5月銷售取得增長。“而不少小房企項(xiàng)目比較單一，資金鏈緊可能就推遲項(xiàng)目進(jìn)度，也就別說什么銷售定金和預(yù)付款了。”

　　同時(shí)，作為自籌資金另一個(gè)主要來源的房產(chǎn)信托，也很難成為一些中小房企的補(bǔ)血良方。

　　范杰不太贊同現(xiàn)在以中小房企通過信托補(bǔ)血為主，他認(rèn)為這種說法其實(shí)不完全正確，“應(yīng)該說，能通過信托融資的房企還是有一定規(guī)模的。小房企目前很難通過信托獲得資金，一般現(xiàn)在都用民間借貸的方式”。

　　據(jù)岳婷介紹，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托的有口味變重的趨向，也即5月份房產(chǎn)信托呈現(xiàn)信托的單款規(guī)模變大，募集期普遍變長，收益率也在升高。這并不利于小型房企來發(fā)行信托融資。

　　同時(shí)根據(jù)用益信托工作室的觀察，這兩個(gè)月(4月、5月)，信托投資者的反應(yīng)趨向冷靜，信托市場發(fā)行方可能出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的變化。風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積的中小房企信托比較難獲得投資者的認(rèn)可，或者信托風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償收益必須進(jìn)一步提高。

　　不少觀點(diǎn)認(rèn)為，民間借貸利率的攀升，銀行貸款增長壓低、定金和預(yù)收款的萎縮，正在造成一批較小的房企“死去”。

　　根據(jù)日前發(fā)布《2011中國房地產(chǎn)上市公司研究成果報(bào)告》，房地產(chǎn)行業(yè)整合的加速尤其明顯。去年中國房地產(chǎn)市場并購案例發(fā)生近90起，其中萬科一年內(nèi)就收購了24家公司。

　　進(jìn)入2011年后，并購案例進(jìn)一步增多，一季度房地產(chǎn)市場并購案例就發(fā)生了32起，并購案例數(shù)與金額均創(chuàng)下單季度歷史新高。