作為國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商的保利地產(chǎn)，與萬(wàn)科、中海5月份的銷售相比，同樣也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。不過，面對(duì)當(dāng)前不確定的市場(chǎng)調(diào)控下，保利則表示，今年將放緩拿地節(jié)奏。
6月9日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，5月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積61.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.71%；實(shí)現(xiàn)簽約金額74.06億元，同比增長(zhǎng)132.09%。
前五月遞減放緩拿地
今年1-5月，保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積243.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.81%；實(shí)現(xiàn)簽約金額281.04億元，同比增長(zhǎng)82.37%。
同一時(shí)間，保利還發(fā)布了5月份的拿地公告。保利地產(chǎn)及2家全資子以7.5億元分別在吉林通化、上海兩個(gè)城市拿下4副地塊，用地面積總計(jì)為36.22萬(wàn)平方米。
雖然5月份保利依舊在增加土地儲(chǔ)備，但有券商日前在保利調(diào)研時(shí)，保利地產(chǎn)表示，“在調(diào)控政策下，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)趨于冷靜，因此公司在2011年也將放緩拿地節(jié)奏。”
保利放緩拿地的表態(tài)，從今年1-5月份保利的拿地資金成本分析，每個(gè)月都出現(xiàn)不斷的遞減，似乎也印證了這一事實(shí)。
相關(guān)資料顯示，1-2月份，保利地產(chǎn)及4家全資子公司共耗資59.4億元分別在上海、青島、成都、慈溪和德陽(yáng)五個(gè)城市拿下7幅地塊，用地面積總計(jì)為84.31萬(wàn)平方米。
3月份，保利地產(chǎn)及3家全資子公司以18.85億元分別在廣州、成都、德陽(yáng)三個(gè)城市拿下3幅地塊，用地面積總計(jì)為33.73萬(wàn)平方米。
4月份，保利地產(chǎn)及控股子公司以9.36億元分別在廣州、包頭兩個(gè)城市拿下2幅地塊，用地面積總計(jì)為24.78萬(wàn)平方米。
對(duì)于放緩拿地的原因，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出市場(chǎng)后的反映情況來決定拿地節(jié)奏，倒沒有具體明確說減少拿地。
不過，胡在新也坦言，當(dāng)前的政策調(diào)控確實(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)和保利來說，都有較大的影響。
商業(yè)、旅游與養(yǎng)老地產(chǎn)
長(zhǎng)期對(duì)保利有關(guān)注的愛建證券分析師左紅英則表示，放緩拿地有可能是在當(dāng)前的調(diào)控影響下，公司暫時(shí)的一種選擇。雖然會(huì)有所減緩，但從最近保利開始大規(guī)模發(fā)力商業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)方面看，有可能保利開始向商業(yè)地產(chǎn)方面調(diào)整，住宅受到打壓，從商業(yè)方面獲取收益也不失為好的選擇。
的確，近一段時(shí)間以來，保利在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)方面都動(dòng)作頻頻。
5月4日，保利地產(chǎn)表示，公司正在嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)方面的創(chuàng)新模式，這種模式主要指新型的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)，為社區(qū)的老人提供旅游、醫(yī)療、健康體驗(yàn)等多方面服務(wù)。
保利為此專門去日本做了這方面的研究，目前已經(jīng)開始在上海、長(zhǎng)沙有兩個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)。
5月26日，保利首個(gè)旅游項(xiàng)目保利銀灘全球發(fā)布會(huì)正式啟動(dòng)，據(jù)了解，保利銀灘位于廣東陽(yáng)江市旅游景區(qū)海陵島，占地3000畝，總投資約60億。規(guī)劃包括4家國(guó)際五星級(jí)酒店，大型體育公園、海景公寓、低密度住宅等多種業(yè)態(tài)。目前包括酒店、體育公園在內(nèi)的項(xiàng)目已全面開工。
5月底，保利地產(chǎn)表示，公司將于6月份在廣州同時(shí)推出6個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總面積超過100萬(wàn)平方米。
據(jù)了解，保利即將推出的6大商業(yè)項(xiàng)目位于廣州新中軸線CBD板塊天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超過100萬(wàn)平方米，包括有只租不售的超甲級(jí)寫字樓、整層出售的高端項(xiàng)目，以及小面積寫字樓和酒店服務(wù)公寓式寫字樓。
6月11日，保利商業(yè)地產(chǎn)房交會(huì)在成都舉辦，據(jù)了解，保利地產(chǎn)將在6月份共有12個(gè)項(xiàng)目150萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，集中在成都入市。
保利一方面減緩拿地，另一方面擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)此，中航地產(chǎn)分析師杜麗虹認(rèn)為，從這兩方面結(jié)合觀察，不難看出，保利在從傳統(tǒng)的擴(kuò)張模式上進(jìn)行著轉(zhuǎn)變。
以前保利靠大規(guī)模的拿地，融資再拿地，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，能獲取巨大收入，而伴隨著調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)趨于理性，再想靠大規(guī)模的拿地、靠融資支持、靠土地增值收益，基本上已經(jīng)很難再像前幾年那樣快速發(fā)展了。
或轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式
“而這個(gè)時(shí)候，保利要逐漸轉(zhuǎn)為一種”輕資產(chǎn)“模式發(fā)展，不單單靠快速開發(fā)周轉(zhuǎn)，還需要靠?jī)糁甸_發(fā)，物業(yè)增值，商業(yè)服務(wù)，地產(chǎn)基金等獲取衍生收益，它是一整套的模式，簡(jiǎn)單來說，輕資產(chǎn)是指不是獲取”資產(chǎn)“的收益。”杜麗虹表示。
杜麗虹續(xù)稱，過去5年，保利地產(chǎn)每年的存貨增速都在50%以上，5年平均的存貨增速達(dá)到78%，但始終沒有突破負(fù)債上限，一直處于安全范圍內(nèi)，即使現(xiàn)在，持續(xù)調(diào)控中公司也僅有相當(dāng)于總資產(chǎn)1%的資金缺口；但是，在持續(xù)調(diào)控的背景下，保利地產(chǎn)也終將到達(dá)負(fù)債上限。
杜麗虹認(rèn)為，保利目前的凈借貸資本內(nèi)比為110%，略高于財(cái)務(wù)安全底線，2011年，如果保利的開發(fā)資產(chǎn)增速超過35%，公司將面臨資金缺口的壓力。
“如果保利繼續(xù)擴(kuò)張拿地的話，將面臨資金缺口，而目前保利的財(cái)務(wù)情況還是能夠承受調(diào)控的影響。從保利減緩拿地的表態(tài)，以及商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，可以看到，它開始逐漸在轉(zhuǎn)變調(diào)整了，但現(xiàn)在還不能確定是短期的態(tài)勢(shì)，或者長(zhǎng)期的策略。”杜麗虹談到。
杜麗虹還稱，現(xiàn)在不能確定保利轉(zhuǎn)變的原因是，保利是持有商業(yè)地產(chǎn)，還是進(jìn)行出售，如果是持有商業(yè)地產(chǎn)的話，有可能就是長(zhǎng)期策略的轉(zhuǎn)變，如果只是銷售的話，可能是屬于權(quán)宜之計(jì)，能賣什么就先賣什么。
關(guān)于保利在商業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方面的一些策略，保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書岳勇堅(jiān)向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，公司認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個(gè)未來關(guān)注重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中國(guó)馬上進(jìn)入老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)有很好的前景。
“商業(yè)地產(chǎn)，與住宅地產(chǎn)一樣，相當(dāng)于兩條腿走路，在公司的戰(zhàn)略中，將重點(diǎn)培育發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。”岳勇堅(jiān)稱。
岳勇堅(jiān)還認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，會(huì)有它們的一席之地。
對(duì)于外界所擔(dān)憂的資金壓力方面，岳勇堅(jiān)表示，公司在資金方面是絕對(duì)安全的，負(fù)債率扣掉預(yù)收賬款大概不到70%，公司的預(yù)收賬款有600多億，并且公司會(huì)每個(gè)月做資金壓力測(cè)試，來確保這方面安全。
