聶梅生：女，1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè)，1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)副主任。2001年起出任中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，是我國(guó)少數(shù)幾位專門從事房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的專家之一。

    2007年，國(guó)際金融風(fēng)暴來襲之時(shí)，聶梅生與國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商力挺前景不濟(jì)的地產(chǎn)業(yè)，并與牛刀、時(shí)寒冰等“地產(chǎn)泡沫論”經(jīng)濟(jì)評(píng)論家在各類媒體上唇槍舌戰(zhàn)，名聲大噪。

    “房?jī)r(jià)應(yīng)該與CPI掛鉤”“土地價(jià)格領(lǐng)跑房?jī)r(jià)”“加息刺激樓價(jià)上升”……近日，在太原市房地產(chǎn)商會(huì)成立暨中國(guó)城市發(fā)展高峰論壇上，中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析認(rèn)為，樓市調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，手段已從金融轉(zhuǎn)向行政干預(yù)，如果商品房?jī)r(jià)格還不能恢復(fù)理性，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)措施，商品房市場(chǎng)前景不容樂觀。

    房?jī)r(jià)應(yīng)與CPI掛鉤

    從過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律來看，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)該一直在GDP和CPI兩個(gè)數(shù)據(jù)之間波動(dòng),低于GDP,高于CPI，“房地產(chǎn)確實(shí)有保值作用，必須承認(rèn)它是一種和金融密切結(jié)合的資產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)。”聶梅生說。

    今年1-4月，我國(guó)CPI指數(shù)突破了4%，國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)就是防通脹，各類生活消費(fèi)品價(jià)格的上漲必然會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。作為居民百姓重要的生活支出，房?jī)r(jià)很難脫離CPI指數(shù)而獨(dú)善其身，走出獨(dú)立行情。

    聶梅生認(rèn)為：“今年的CPI控制不住，就很難要求控制住房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲幅若低于CPI漲幅，持有資產(chǎn)和存款的人都將蒙受損失。房?jī)r(jià)應(yīng)該，也一定會(huì)和CPI掛鉤。”

    土地價(jià)格上漲領(lǐng)跑房?jī)r(jià)

    從2007年至今，全國(guó)土地價(jià)格快速上升，“地王”現(xiàn)象風(fēng)起云涌。是房?jī)r(jià)上升抬高了地價(jià)，還是地價(jià)上升帶高了房?jī)r(jià)？業(yè)界對(duì)此爭(zhēng)論不休。

    在會(huì)場(chǎng)上，聶梅生給與會(huì)者展示了一組數(shù)字：2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元，上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國(guó)土地出讓收入約占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房?jī)r(jià)的上升幅度一直低于地價(jià)的上升幅度，兩條數(shù)據(jù)的走勢(shì)線的差距越拉越大。“是地價(jià)領(lǐng)跑了房?jī)r(jià)。”聶梅生稱，在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，地根吸住了銀根，這在2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金，這需要政府的高度重視。

    眼下，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革必須提上日程，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，地價(jià)與房?jī)r(jià)逐步脫鉤。

    樓價(jià)不降，調(diào)控還會(huì)出新招

    “盡管地方出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)都在10%以下，但是今年房?jī)r(jià)的漲幅非常有限，不會(huì)越過去年的水平。”聶梅生認(rèn)為，出臺(tái)限購(gòu)的意圖很明顯：遏制投機(jī)炒房、控制資金進(jìn)入房地產(chǎn)。限購(gòu)令出臺(tái)后，各地的交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于限購(gòu)的力量。

    聶梅生稱，調(diào)控政策的意圖顯示為房?jī)r(jià)不降、限購(gòu)不停。調(diào)控樓市目前已動(dòng)用了行政手段，如果未達(dá)到預(yù)期效果，或許還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲措施。

    加息或?qū)⒅品績(jī)r(jià)

    “加息不是沖著房地產(chǎn)來的，因?yàn)榧酉⒈尘爸饕菓?yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快。”聶梅生解釋，加息同時(shí)也增大了開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商只有通過抬高房?jī)r(jià)來消化高利率。對(duì)百姓而言，當(dāng)存款利率減掉通貨膨脹變成負(fù)值的時(shí)候，沒有人會(huì)愿意把錢存到銀行里不動(dòng)，如果都拿出來買房，房?jī)r(jià)怎么能不上升？

    聶梅生提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)待這次調(diào)控不能掉以輕心，貨幣手段當(dāng)中，最重要的是收縮流動(dòng)性、降低資金杠桿率