資金鏈繃緊，僅夠維持6-13個(gè)月。面對(duì)嚴(yán)峻的形式，房企為求自保，悄然之間打響了一場(chǎng)以爭(zhēng)奪現(xiàn)金、保護(hù)資金鏈為目的的‘保衛(wèi)戰(zhàn)’。

　　面對(duì)達(dá)到萬億金額的存貨重壓，促開發(fā)商降價(jià)的壓力增加；開發(fā)商正在積極推盤和促銷；部分中小房企不得不出讓項(xiàng)目或土地，割肉自保。

　　房企內(nèi)憂

　　存貨壓頂 刺激降價(jià)

　　在限購令、保障房、房產(chǎn)稅、信貸收緊、土地監(jiān)管等一系列調(diào)控政策的組合重拳之下，房企即便經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)一年多的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，但是自身并未受到重創(chuàng)，總會(huì)找到某種手段進(jìn)行規(guī)避。

　　不過，致命之處往往來自內(nèi)部。值得注意的是，截至今年一季度，上市房企的存貨驟增。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，136家房企存貨高達(dá)9865.14億元，比去年大幅增加40%。萬億金額的庫存如同一座大山，重重壓在了開發(fā)商身上。

　　“庫存增加說明開發(fā)商手中還沒有賣出的房源增多了，意味著銷售速度變慢了、成交量減少了。”萊坊上海研究部主管楊悅晨強(qiáng)調(diào)，“這直接影響開發(fā)商的現(xiàn)金流，起初是變相降價(jià)，最后直接降價(jià)。”

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長(zhǎng)幅度超過了40%；比2010年報(bào)顯示的合計(jì)數(shù)據(jù)，也增長(zhǎng)了9.07%。

　　其中，萬科、保利、招商、金地2011年一季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1508.52億元、1270.61億元、407.79億元、522.45億元，同比均大幅增長(zhǎng)，四家公司合計(jì)金額占136家房地產(chǎn)上市公司總存貨的37.6%。

　　大智慧證券分析師張杰告訴記者，“存貨高并不一定代表該公司銷售情況不濟(jì)。首先存貨包括原材料也就是土地、在建工程，還包括造好但還沒有拿到預(yù)售批文的房子。這萬億存貨是什么東西，先要搞清楚。是開發(fā)商囤積的土地，是剛開工建設(shè)的項(xiàng)目，還是即將竣工的樓盤，需要區(qū)別對(duì)待。”

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，開發(fā)商囤積的土地，是開發(fā)商的資產(chǎn)，開發(fā)商在市場(chǎng)不好的情況下，更會(huì)囤地。而剛開工建設(shè)的項(xiàng)目，很多開發(fā)商會(huì)選擇停建或者緩建，以緩解資金壓力，一旦樓市回暖的話，就會(huì)加快建設(shè)，增加供應(yīng)。

　　“最有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的就是即將竣工或者已經(jīng)上市的這部分房源了。但是這部分量相對(duì)于萬億金額的存貨可能是九牛一毛，不過由于成交量持續(xù)低迷，而后續(xù)供應(yīng)持續(xù)增加，開發(fā)商的匯款壓力也在日益顯現(xiàn)，那么在政府持續(xù)從緊的政策高壓之下，房?jī)r(jià)下跌也是勢(shì)在必行。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)。

　　刺激市場(chǎng)

　　積極推盤 加速周轉(zhuǎn)

　　面對(duì)回籠資金的急速下滑，開發(fā)商加大推盤力度，并且積極降價(jià)促銷，以求快速出貨。

　　相較前兩個(gè)月大量樓盤延遲開盤，5月，開發(fā)商推盤意向明顯增加。

　　根據(jù)新浪樂居“五一房展會(huì)房企開盤意向調(diào)查”數(shù)據(jù)顯示，近八成房企考慮加大推盤力度，較于前段時(shí)間的“推盤遲”，“紅五月”到來，房企推盤意愿明顯增加。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)策劃智庫總經(jīng)理蔡為民表示：“雖然5月是傳統(tǒng)的銷售旺季，但樓市并未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)促銷。目前市場(chǎng)買賣雙方都處于觀望博弈的狀態(tài)中，還需要一個(gè)突破口，但5到6月大規(guī)模的降價(jià)趨勢(shì)或?qū)⑿纬伞?rdquo;

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在經(jīng)歷了近段時(shí)間樓市低迷期后，作為傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商對(duì)“紅五月”報(bào)有很大期待，或出現(xiàn)局部回暖跡象。

　　世聯(lián)研究則認(rèn)為，政府頻頻放出政策不放松信號(hào)，二季度市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀，從40座重點(diǎn)城市來看，多數(shù)城市從2011年第二季度開始，潛在供應(yīng)面臨放大態(tài)勢(shì)，供大于求的局面將重演，部分供給遠(yuǎn)大于需求的地區(qū)面臨較大的價(jià)格下行壓力。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟強(qiáng)調(diào)：“由于成交量持續(xù)低迷，后續(xù)供應(yīng)將持續(xù)增加。”

　　影響行業(yè)

　　并購涌現(xiàn) 洗牌加速

由于部分資金鏈緊張，大魚吃小魚現(xiàn)象涌現(xiàn)，房企并購加速行業(yè)洗牌。

　　清科研究中心近日發(fā)布的《2011年第一季度中國并購市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2011年第一季度，中國的并購市場(chǎng)呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，并購案例數(shù)和并購金額均創(chuàng)下單季度歷史新高。其中房地產(chǎn)行業(yè)并購成為諸多行業(yè)的第一位，共完成32起并購案例，占比14.1%。

　　此外，來自世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)并購市場(chǎng)共完成并購案例32起，比去年同期增加22起，比上季度減少2起；但并購總額明顯增加，一季度房企并購金額達(dá)83.16億元，同比大幅增長(zhǎng)高達(dá)229.1%，環(huán)比增長(zhǎng)72.6%。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，如果二季度成交量繼續(xù)走低，對(duì)開發(fā)商資金鏈將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，尤其是對(duì)于一些城市布局少的中小開發(fā)商來講，將存在較大的降價(jià)促銷壓力。而考慮到一些資金充裕的大開發(fā)商處于戰(zhàn)略布局的需要，可以預(yù)期未來行業(yè)并購將加速。

　　陸騎麟指出，對(duì)于開發(fā)商而言，存在資金壓力最顯著的表現(xiàn)就是降價(jià)求售，針對(duì)目前的市場(chǎng)而言，暫時(shí)尚未看到開發(fā)商的大規(guī)模的房?jī)r(jià)下跌，我們可以認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商資金尚未緊張。但從近期的成交量來看，無法突破，并且也未到2010年的平均成交水平，再加上近期的并購融資情況，開發(fā)商資金鏈已趨向緊張。

　　業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前促成房地產(chǎn)業(yè)洗牌重組有一個(gè)重要推力，就是房企資金狀況分化嚴(yán)重。一線城市商品住宅的成交量持續(xù)低迷造成不少小型開發(fā)商資金饑渴。在成交不容樂觀的大背景下，隨著信貸收緊以及融資成本的增加，開發(fā)商依靠高資金杠桿滾動(dòng)開發(fā)的模式將難以持續(xù)，負(fù)債率高、經(jīng)營較差的開發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺，將為房地產(chǎn)業(yè)并購繼續(xù)推波助瀾。

　　部分房企

　　截至今年一季度存貨

　　上市公司 存貨

　　萬科 1508.52億元

　　保利 1270.60億元

　　招商 407.79億元

　　金地 522.45億元

　　華僑城 257.96億元

　　中華企業(yè) 165.39億元

　　首開股份 284.26億元

　　大小房企業(yè)績(jī)普遍下滑

　　進(jìn)入4月份，絕大部分上市房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降。除富力和合景泰富出現(xiàn)增幅外，萬科、保利、碧桂園等大型房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑。

　　標(biāo)桿企業(yè)增速放緩

　　萬科4月銷售面積67.8萬平方米，銷售額79億元，分別環(huán)比減少了18.8%和15.33%；金地4月份實(shí)現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米，同比下降16.9%；簽約金額17.7億元，同比下降3.2%；保利4月份實(shí)現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%；實(shí)現(xiàn)簽約金額66.84億元，同比增長(zhǎng)63.41%；碧桂園4月份銷售額為23億元，相比3月份的25億元出現(xiàn)小幅下跌。

　　其實(shí)，今年一季度，房企業(yè)績(jī)便不再如以往那般“亮麗”。

　　一季度報(bào)顯示，“萬保招金”等龍頭企業(yè)雖然仍保持盈利增長(zhǎng)，但增速也出現(xiàn)了放緩。此外，與各大房企今年預(yù)期的全年銷售目標(biāo)相比，一季度完成的比例并不理想，大部分剛剛及格或未及格，有的房企前三個(gè)月僅完成不到10%的全年銷售目標(biāo)，房企業(yè)績(jī)分化呈加劇趨勢(shì)。

　　眾多中小房企預(yù)虧

　　值得注意的是，眾多中小房企不但沒有迎來大幅或小幅的增長(zhǎng)“開門紅”，反而在第一季度業(yè)績(jī)預(yù)告中直接公開地表明業(yè)績(jī)“預(yù)虧”、“預(yù)減”。

　　在4月12日發(fā)布的萊茵置業(yè)首季報(bào)中顯示，一季度公司營業(yè)總收入約為2.6億元，同比下降41%；凈利潤為528.2萬元，同比大幅下跌85%。同日發(fā)布一季度業(yè)績(jī)預(yù)告的綠景地產(chǎn)日子更不好過，公司一季度凈利潤虧損約1900萬元。

　　隨后，又有多家房企發(fā)布今年第一季度業(yè)績(jī)虧損預(yù)告。世紀(jì)星源公布一季度度業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，預(yù)計(jì)凈利潤為-1000萬元至-500萬元；泛海建設(shè)預(yù)計(jì)凈利潤約-3600萬元；高新發(fā)展預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-570萬元。

　　沙河股份預(yù)計(jì)2011年度第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1000萬元至1100萬元；津?yàn)I發(fā)展預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2000萬元至-1500萬元；中航地產(chǎn)預(yù)計(jì)2011年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-600萬元至700萬元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一季度房企業(yè)績(jī)分化明顯，虧損房企大多都是中小公司和區(qū)域性企業(yè)，知名度并不太高、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小、無法實(shí)現(xiàn)全年銷售的平均安排，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)“青黃不接”，可銷售項(xiàng)目少成為大多數(shù)房企報(bào)虧的主要原因。