大限已過(guò)，房?jī)r(jià)目標(biāo)調(diào)控卻再起波瀾。3月下旬，各地密集出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，除北京提出“穩(wěn)中有降”外均以“漲”為主。在住建部發(fā)文示意酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)后，與此前各地普遍以GDP和人均可支配收入漲幅為參照不同，重慶市重新調(diào)整后的房?jī)r(jià)調(diào)控將與收入比掛鉤。“重慶模式”是否將如一張多米諾骨牌，引發(fā)參照物調(diào)整的連鎖反應(yīng)呢？
專(zhuān)家表示，目前來(lái)看，居民收入水平難以劃分和確定在統(tǒng)計(jì)上欠缺一定的可操作性。
但值得注意的是，在這一輪房?jī)r(jià)目標(biāo)調(diào)控中，對(duì)于政策中所涉及到的新建住房的界定、調(diào)控的區(qū)域、參照物數(shù)值本身的科學(xué)性乃至調(diào)控執(zhí)行的時(shí)限等內(nèi)容，仍需要進(jìn)一步理清和明確。
自3月下旬以來(lái)，各地相繼出爐的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)均以GDP和人均可支配收入漲幅為參照，避談居民支付能力，“限漲”成為了“調(diào)漲”，引起了社會(huì)極大的關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部隨即發(fā)出通知，要求各地要聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使確定的年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)取得社會(huì)的認(rèn)同和支持，已經(jīng)公布的城市也要據(jù)此酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍解讀為各地的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)或?qū)⒅匦抡{(diào)整。
近日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，重慶對(duì)商品房房?jī)r(jià)的調(diào)控要把握兩個(gè)指標(biāo)：一是主城區(qū)雙職工家庭平均6—7年收入能買(mǎi)套普通商品房，二是新建住房?jī)r(jià)格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。“這是繼長(zhǎng)春后，全國(guó)第二個(gè)參照房?jī)r(jià)收入比的城市，我相信還會(huì)有第三個(gè)。”上海易 居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示。在此之前，長(zhǎng)春提出了“新建住房房?jī)r(jià)收入比(住房套型標(biāo)準(zhǔn)按60平方米計(jì)算)控制在5.8以內(nèi)”的目標(biāo)，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。
重慶此番提出與收入比掛鉤的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，是否會(huì)成為今后各地重新調(diào)整的參照物呢？“與收入比掛鉤還欠缺可操作性，主要是居民的收入水平在數(shù)據(jù)和指標(biāo)上難以確定，這需要有一個(gè)過(guò)程。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存表示。
但在楊紅旭看來(lái)，衡量居民住房支付能力的最佳指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。“隨著我國(guó)住房信息統(tǒng)計(jì)制度的趨于完善，建議全國(guó)和各地都應(yīng)考慮將房?jī)r(jià)收入比列為衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間，全國(guó)可以設(shè)定為在6-7，不同層級(jí)的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。”
不過(guò)，除了在確定參照物上存有爭(zhēng)議外，專(zhuān)家認(rèn)為各地的調(diào)控政策中還有一些內(nèi)容也容易引發(fā)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，可能影響政策在操作執(zhí)行層面的有效性。
首先，在房?jī)r(jià)目標(biāo)的調(diào)控對(duì)象上，新建普通住房、商品房等概念較為模糊。如北京提出，新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降。“只規(guī)定普通住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、限價(jià)房以及戶型140平方米以下、容積率1以下的普通商品住宅)不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價(jià)格放開(kāi)了。”楊紅旭提出質(zhì)疑。相比于北京，廣州則明確了新建住房是指新建商品住房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。而哈爾濱是指新建保障性住房和社會(huì)商品住房綜合價(jià)格，石家莊則主要是指新建商品住房。
其次，在房?jī)r(jià)調(diào)控的區(qū)域上。如上海等大部分城市規(guī)定調(diào)控的范圍覆蓋全市的新建住房?jī)r(jià)格，但重慶則只是全市主城區(qū)(9個(gè)城區(qū))，宜春主要指中心城區(qū)，煙臺(tái)則包括中心城市和各縣市。
最后，各地在確定的目標(biāo)時(shí)，其參照數(shù)值本身的不確定性。如上海規(guī)定全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，這意味著住房?jī)r(jià)格的漲幅不能超過(guò)8%(今年上海預(yù)期GDP增長(zhǎng)8%)。但實(shí)際上，上海2010年初預(yù)期GDP的增速是8%，但當(dāng)年實(shí)際增幅為10%。廣州與上海調(diào)控目標(biāo)相同，但2010年GDP增速為13%，亦超過(guò)年初預(yù)期10%的目標(biāo)。在各地的經(jīng)濟(jì)增速頻現(xiàn)“超速”的情況下，房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，仍需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
“與限購(gòu)令對(duì)樓市的影響相比，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的出臺(tái)，更多的是穩(wěn)定未來(lái)預(yù)期，隨著政策有可能進(jìn)一步收緊，部分開(kāi)發(fā)商扛不住，房?jī)r(jià)將逐漸松動(dòng)。”陳寶存說(shuō)。
