![[濟(jì)南]樓市降價(jià)無望 開發(fā)商“死扛”到底？](/Public/Images/Home_new/t1.gif)
從去年的“國(guó)十條”到今年的“國(guó)八條”,再到史無前例的大范圍嚴(yán)厲限購,樓市調(diào)控政策越收越緊,許多市民都在企盼著這次房?jī)r(jià)能夠真正出現(xiàn)下降。然而,到目前為止,房?jī)r(jià)依然很堅(jiān)挺,有個(gè)別開發(fā)商即便推出打折促銷的策略,也是遮遮掩掩。開發(fā)商們?cè)?ldquo;死扛”的背后究竟是什么原因?日前,省城一家開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪,坦陳了他不輕言降價(jià)的“六大顧慮”。
奇怪的現(xiàn)象: 購房者說房子賣得好 開發(fā)商卻不愿認(rèn)賬
日前,記者在采訪中看到,近期,省城某樓盤在經(jīng)過前期的“蓄客”后推出了將近百套房源,而且打出了一定的折扣,吸引了眾多購房者前去購房。
“我是9點(diǎn)多到的,應(yīng)該挺早的了,沒想到到了那里后發(fā)現(xiàn)20層以下房源都已經(jīng)被訂出去了,賣得這么好,我也趕緊訂了一套。”省城購房者李先生這樣向記者反映。
趙先生是一家專業(yè)樓市機(jī)構(gòu)的調(diào)查人員,也曾賣過房子,他當(dāng)天也在現(xiàn)場(chǎng)。據(jù)他介紹,從樓盤相關(guān)銷售資料上看,房子的確賣得不錯(cuò)。根據(jù)他對(duì)該樓盤的了解,這部分房子如果將各種折扣都加上,相比前期部分房源,價(jià)格確實(shí)合算。
政策調(diào)控下樓盤有了折扣,然后房子賣得好,是否證明了購房者對(duì)于開發(fā)商打折有了積極的響應(yīng)?為此,記者也采訪了這家開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。
令記者沒有想到的是,開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)此卻表現(xiàn)出了與購房者截然不同的態(tài)度,不僅對(duì)所推房源暢銷的情況含糊其辭,而且對(duì)于其售樓現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際所打折扣不予承認(rèn),表現(xiàn)出了不愿讓更多人知道的姿態(tài)。
房源暢銷,這是開發(fā)商最愿意宣揚(yáng)的事情,甚至僅賣出幾套也宣稱“售罄”,打折也是吸引購房者的重要手段,可為何企業(yè)要對(duì)此“諱莫如深”呢?
糾結(jié)的心態(tài): 為什么我就是不敢公開聲稱降價(jià)?
“這種情況一般人可能看著不正常,但我覺得是很正常的,有時(shí)你率先進(jìn)行降價(jià)可能要承受不少的壓力。”省城某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳先生向記者吐露了其中的“六大顧慮”。
顧慮一
怕被懷疑是“資金鏈出問題”
在目前一步步收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,尤其是部分樓市需求被限制的情況下,樓市的成交量逐步下滑已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。成交量的減少意味著開發(fā)商資金流動(dòng)性面臨挑戰(zhàn),作為對(duì)資金量有著巨大需求的房地產(chǎn)企業(yè),最害怕的就是被人認(rèn)定是“資金鏈出問題”。
“這也是為什么許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是上市房企不愿輕易聲言降價(jià)的原因,一旦你公開宣稱要降價(jià),甚至是一個(gè)樓盤打折促銷,都很可能會(huì)被外界解讀成資金鏈出問題。”該負(fù)責(zé)人說,“一旦被懷疑了,再去澄清也不是件容易事,這個(gè)我有著切身體會(huì)。”
顧慮二
怕前期買房者來“鬧騰”
陳先生說,早早說降價(jià)除了害怕會(huì)被懷疑是企業(yè)資金鏈出問題,還有一個(gè)十分實(shí)際的問題,“現(xiàn)在賣的房子降價(jià),買的人很高興,但前期花較高價(jià)格買你房子的購房者可不是這么想的。”
陳先生說,在業(yè)內(nèi)有個(gè)事情是他們開發(fā)企業(yè)都熟知的,國(guó)內(nèi)某一線開發(fā)商,出于資金等方面的考慮,宣稱自己名下的部分樓盤低折扣促銷,“結(jié)果意想不到的情況出現(xiàn)了,公司樓下的售樓處幾乎都被購房者給砸了,主要就是前期一些購房者覺得自己花高價(jià)買了同樣的房子,利益受到了損害,情緒激動(dòng)下才出了這種事。”
顧慮三
怕當(dāng)“出頭鳥”,同行不愿意
俗話說,槍打出頭鳥,而這一點(diǎn),也成為了開發(fā)商不敢先提降價(jià)的原因之一,害怕自己早降價(jià)要承受同行間的壓力。
“在這個(gè)行里,雖然相互之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈,但也有著相互依存的關(guān)系,在邁出降價(jià)這一步時(shí),還是要衡量同行之間的感受,先降價(jià)的必然會(huì)引來同行和業(yè)內(nèi)的諸多關(guān)注,這也是壓力。”陳先生說,目前他們?cè)谑鄣囊粋€(gè)盤打了點(diǎn)折扣,現(xiàn)在路對(duì)面的一家定位差不多的樓盤已經(jīng)“很有意見”,這都是他們要考慮的,不能在行內(nèi)把自己弄得太孤立,成為“眾矢之的”的滋味也不好受。
顧慮四
怕對(duì)以后推的樓盤有影響
“以我們現(xiàn)在的情況看,我們還要推出一個(gè)樓盤,如果現(xiàn)在這個(gè)在售樓盤價(jià)格太低,那么下一個(gè)樓盤的定價(jià)就成為了問題。”陳先生說,對(duì)于不少開發(fā)商來說,手里有幾個(gè)要依次推出的樓盤,各樓盤之間都有著緊密聯(lián)系,定價(jià)是要通盤考慮的。
因此,在售樓盤如果大打折扣,價(jià)格定低,那么買下一個(gè)樓盤的購房者肯定會(huì)就前一個(gè)樓盤的價(jià)格進(jìn)行比較,會(huì)嫌賣得高了,不利于銷售。
顧慮五
怕降價(jià)了銷量也上不去
陳先生說,據(jù)他了解,開發(fā)商不愿降價(jià)的另一個(gè)原因是覺得降價(jià)不一定就能迅速帶起銷售量。
“有企業(yè)分析說,濟(jì)南的樓市需求量不同于一線城市,由于外來人口相對(duì)較少,剛性需求其實(shí)沒有想象得那么強(qiáng)大。”陳先生說,其實(shí)現(xiàn)在面向剛需客的90平方米以下的房子能很快賣完,主要難賣的是面向改善型需求的90平方米以上的較大戶型需求者。因此有開發(fā)企業(yè)采取的策略是,細(xì)分客戶類型,重點(diǎn)盯住還能夠買房的改善型需求者,通過不斷聯(lián)絡(luò),給出一點(diǎn)優(yōu)惠,爭(zhēng)取這部分人能多付點(diǎn)首付,盡快買下房子,甚至爭(zhēng)取他們一次性付清。
“對(duì)于已經(jīng)受限的客戶,即使房?jī)r(jià)再降,他們依然沒法買。”
顧慮六
怕購房者“買漲不買跌”
陳先生說這是個(gè)老話題,但依然是原因之一。2009年就是一個(gè)典型例子,上半年打折樓盤不少,而且價(jià)格相對(duì)較低,但人們?cè)谟^望,到了下半年,房?jī)r(jià)迅速走高,但人們開始搶購。
“因此開發(fā)商也有顧慮,降了100,購房者期望200。這個(gè)平衡點(diǎn)不好把握。”陳先生說。
其實(shí),陳先生所說的這種情況,目前正在發(fā)生改變,對(duì)于一些有點(diǎn)折扣的高性價(jià)比樓盤,購房者還是能夠果斷出手。因此以前那種簡(jiǎn)單的“買漲不買跌”不會(huì)重演。對(duì)此,陳先生也表示了認(rèn)同。
□記者觀察 “暗降”或首現(xiàn) 樓市價(jià)格戰(zhàn)中
雖然有著降價(jià)的“諸多顧慮”,但記者采訪到的陳先生等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,這次的調(diào)控不同于以往,力度空前,再像以前那樣“硬扛”恐怕也不是辦法。
“這次主要是把需求的口子給扎住了很大一部分,投資房子的人不能買了,再多的策略和辦法都使不上了。”省城一資深地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人這樣向記者形容自己的心情。
回到那個(gè)老話題,樓市調(diào)控下,資金依然是開發(fā)企業(yè)的“命門”所在,沒有了資金流動(dòng),再多的顧慮也成了“浮云”。
省城一家樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,估計(jì)從四月份開始不少開發(fā)企業(yè)會(huì)不同程度地出現(xiàn)資金緊張的問題,“但要想在價(jià)格上有所反映可能還得幾個(gè)月甚至半年的時(shí)間。”
鑒于此種情況,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,最先出現(xiàn)的可能是各種形式的“價(jià)格暗降”,那就是“買房送半年物業(yè)費(fèi)”、“買房送家具”、“買房送陽臺(tái)”……甚至買房墊部分首付等情況也不排除有出現(xiàn)的可能,而這些情況在以前數(shù)次調(diào)控中都曾出現(xiàn)過。
專家也表示,這次調(diào)控力度空前,而且從時(shí)間上判斷會(huì)是長(zhǎng)期的,假以時(shí)日,開發(fā)商紛紛降價(jià)的情況也不是沒有出現(xiàn)的可能。尤其是保障房房源隨之大量上市,開發(fā)商在價(jià)格上“鐵石一塊”已不可能。
