案例回放
宋先生在長(zhǎng)春市工作已經(jīng)幾年了，一直以來也沒有買房。看著房?jī)r(jià)越來越高，并且女朋友家里希望宋先生盡快舉辦婚禮，宋先生開始著手買房了。在長(zhǎng)春市的各大樓盤看了一遍后，宋先生最終在高新區(qū)的一棟花園式小區(qū)內(nèi)購買了一套房屋。宋先生交付了購房訂金2萬元，同時(shí)與開發(fā)商約定在一個(gè)月內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同，并且辦理按揭貸款手續(xù)。
房子定下來后，宋先生就開始籌備婚禮。忙了一陣子后，宋先生在約定的期限內(nèi)來到售樓處簽訂正式的房屋買賣合同，但是開發(fā)商卻稱宋先生看中的房屋已經(jīng)被他人購買了，宋先生很是氣憤。開發(fā)商與宋先生商量，可以在不改變房屋單價(jià)的情況下，讓宋先生在未售樓盤中再挑選一套房屋，或者退還宋先生2萬元錢訂金并支付利息。但是宋先生堅(jiān)決要求開發(fā)商雙倍返還“訂金”，即要求開發(fā)商支付4萬元。
開發(fā)商稱，宋先生交付的是“訂金”，而非“定金”，開發(fā)商不需要雙倍返還，宋先生一聽沒了底氣，想問問律師這種情況是否可以要求雙倍返還。
吉林良智律師事務(wù)所邱剛律師認(rèn)為，“訂金”與“定金”雖然只有一字之差，但是在法律上產(chǎn)生的法律后果是截然不同的：
“定金”是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，定金在買方履行合同后應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。若買方不履行合同，無權(quán)要求返還定金；開發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
“訂金”并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它僅具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。根據(jù)最高院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十八條的規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
根據(jù)司法解釋的規(guī)定，由于宋先生交付的是“訂金”，表面上看宋先生似乎不能要求雙倍返還定金。但是消費(fèi)者交付的是“定金”還是“訂金”不能僅僅看表面意思，還要看交付“訂金”時(shí)雙方義務(wù)的約定。
根據(jù)宋先生交付定金時(shí)雙方的約定，宋先生交付定金后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)該履行的義務(wù)是簽訂正式的買賣合同，并且辦理按揭貸款手續(xù)。同時(shí)開發(fā)商也應(yīng)該遵守約定的義務(wù)，在一個(gè)月內(nèi)與購房者簽訂正式的購房合同。由于雙方對(duì)買賣合同的具體條款尚未約定清楚，所以開發(fā)商和宋先生都可以在一個(gè)月內(nèi)就宋先生所交付“訂金”的那套房屋進(jìn)行合同條款的具體商討，商討后即使合同沒有達(dá)成，雙方也均不構(gòu)成違約且不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果其中一方未在約定的期限內(nèi)與對(duì)方進(jìn)行合同具體條款商談之前，就擅自違反交付“訂金”時(shí)雙方的約定，那么視其違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
宋先生遇到的情況，恰恰屬于后一種，交付“訂金”時(shí)，約定了開發(fā)商要在一個(gè)月內(nèi)就宋先生所訂房屋進(jìn)行合同商談，這也就意味著開發(fā)商應(yīng)該為宋先生保留該房屋在一個(gè)月內(nèi)不予售出。待一個(gè)月期限到期后，如果宋先生與開發(fā)商的合同沒有達(dá)成，開發(fā)商才可另行出售該房屋。
所以宋先生交付的2萬元“訂金”在約束開發(fā)商為其保留該房屋一個(gè)月的條款是符合“定金特性”的，但是開發(fā)商并沒有遵守約定，一個(gè)月內(nèi)即將房屋售予了他人，已經(jīng)構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
律師提醒
邱剛律師在這里提醒廣大消費(fèi)者，在日常的民事合同簽署過程中要注意區(qū)分“定金”和“訂金”的區(qū)別，有些個(gè)人和企業(yè)利用人們對(duì)法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，將定金寫成“訂金”，以逃避法律責(zé)任。因此消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)一定要注意區(qū)分，避免上當(dāng)受騙。
