關(guān)鍵詞一：“被退房”

    核心提示：開發(fā)商收了首付不肯賣房。在遭遇開發(fā)商毀約的情況下，應(yīng)第一時間保全證據(jù)，并向?qū)I(yè)律師咨詢維權(quán)事宜。

    案例回放：6月底，30多戶購房者購買了某三期房源，當(dāng)時該盤通過一家中介公司代理，售價8000多元/平方米。 4個多月后， 30余名購房者被開發(fā)商告知，貸款無法辦理，要視作違約解除合同。在開發(fā)商此次告知函到達(dá)之前，購房者都未曾收到銀行或開發(fā)商方面關(guān)于貸款有問題的提醒或通知。而如今，即便補(bǔ)齊資料、貸款能順利獲批，開發(fā)商方面也表示，不再收款，必須解除合同。

    該樓盤代理公司高層負(fù)責(zé)人表示，遭遇開發(fā)商單方面解約的購房者大概有80多戶。對于開發(fā)商來說，單方面解除合同可謂一舉兩得：一是可以把之前賣得便宜的房源收回來重新高價賣出，另一方面這些收回的房源都可以不算作代理公司的銷售業(yè)績，也就可以不付傭金。

    律師提醒：開發(fā)商單方面退房未必能如愿，相反會因為引發(fā)訴訟而增加銷售成本，并影響信譽(yù)。當(dāng)然，這也提醒購房者，及時簽訂正式的購房合同，并咨詢專業(yè)律師的意見，在遭遇開發(fā)商毀約的情況下，應(yīng)第一時間保全證據(jù)，并向?qū)I(yè)律師咨詢。

    關(guān)鍵詞二： “被拒貸”

     核心提示：在建工程抵押沒有撤銷，購房者不能貸款。

     案例回放： 8月初，王小姐投資了一套小戶型。66平方米，總價36.2萬元，單價約5400元。首期支付14.6萬元房款后，辦理貸款業(yè)務(wù)的建設(shè)銀行遲遲沒有批準(zhǔn)。 

    12月初，王小姐突然接到銀行通知，要她重新辦理貸款手續(xù)。“銀行解釋說由于開發(fā)商辦理了在建工程抵押，之前4個月業(yè)主根本無法貸款。”

    同期購房的幾十名業(yè)主都面臨不能貸款的難題。不少業(yè)主表示，貸款辦不下來，最擔(dān)心開發(fā)商找借口退房?，F(xiàn)在那邊房價已經(jīng)上漲30%，如果退房，業(yè)主利益受損不說，還得賠償違約金。 “如果重新辦理手續(xù)，能不能批下來還不一定。即使批下來了，2010年能否享受7折利率、是否會加息都是未知數(shù)。明明是開發(fā)商的過錯，現(xiàn)在卻成了業(yè)主違約！”

    律師提醒：樓市處于上升通道時，賣方相對強(qiáng)勢，開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位事先擬定好格式條款的 “霸王”做法相當(dāng)普遍。一旦出現(xiàn)問題，購房者損失將非常慘重。無論多么希望買到房子，購房者在簽署合同之前都應(yīng)仔細(xì)查看合同條款，對其中的風(fēng)險做好事先預(yù)防。

    二手房維權(quán)

    關(guān)鍵詞三：賠差價

     核心提示：上家反悔不賣，不能簡單地只賠雙倍定金了事，除雙倍返還定金外，消費者可酌情索賠因房屋上漲后自己損失的差價。

     案例回放：房東與買家張小姐簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。約定由張小姐購買建筑面積為126.63平方米的住房及地下車位一處，房價款450萬元（含車位價格27萬元），同時約定10天內(nèi)再簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在辦理買賣合同公證手續(xù)后，由張小姐分期支付房款。簽約當(dāng)日，房東收下定金5萬元。

    3個月后，市場波動房價大漲，張小姐所買的房子周邊房屋均價漲了3500元/平方米。賣家想返還定金毀約不賣，被張小姐告上法院，除了要求其雙倍返還定金外，還要求支付受漲價因素影響的房屋差價40萬元。近日，法院判決賣家除雙倍返還定金外，另賠償張小姐差價損失20萬元。

    法院說法：雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于預(yù)約合同性質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)約合同未能促成本約，所產(chǎn)生的法律后果為締約過失責(zé)任。賣家主觀上具有過錯，拖延3個月后才發(fā)函毀約，導(dǎo)致張小姐喪失了另行簽訂房屋買賣合同的機(jī)會，因為房價上漲給張小姐造成損失。法院參考了雙方買賣合同簽訂及履行后的預(yù)期利益，考慮到賣家已承擔(dān)了雙倍返還定金責(zé)任，綜合確認(rèn)20萬元這一差價損失。

    關(guān)鍵詞四： “做”房價

    核心提示：為了騙貸或者避稅，房價被肆意 “做高”、 “做低”。因為“做”房價導(dǎo)致貸款被拒，造假方要承擔(dān)違約責(zé)任。

案例回放：去年3月初，王先生看中了番禺路的一套商品房，并與房主張先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋總價145萬元，實際成交價只有103萬元。王先生想拿銀行的錢來投資，因此想出 “做高”房價零首付的主意。沒想到銀行拒貸，合同約定任何一方如因違約導(dǎo)致交易未完成，將以總房款20%的比例向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任。張先生于是把違約的王先生告上法院。法院判決王先生賠償違約金17.6萬元。

法院說法：張先生和王先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。王先生在支付了3萬元定金后，并未按約同張先生辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，構(gòu)成違約，根據(jù)張先生提供的催告函內(nèi)容，其依法行使合同解除權(quán)并無不當(dāng)，法院予以確認(rèn)，所主張的違約金并未超出合同約定，應(yīng)予支持。

    關(guān)鍵詞五：限售房

    核心提示：限售房主要是指動遷安置房，國家規(guī)定5年內(nèi)限制交易，購買這種房子要謹(jǐn)慎。

    案例回放：上海的小周看中一套價格相當(dāng)優(yōu)惠的二手房，經(jīng)了解，這套房子是動遷配套商品房， 5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。由于中介公司保證能幫助雙方辦理過戶，辦不了過戶分文不收。小周與上家張某簽訂了一份《房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)過戶合同》，約定以74萬元的價格購買該房。

    合同簽訂后，中介公司帶著雙方去交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶，小周收到該件收據(jù)后按約支付了購房首付款38萬元。沒想到幾天后，交易中心通知小周不予核準(zhǔn)其產(chǎn)權(quán)登記，理由是：此房屋5年內(nèi)限制交易，申請人遞交的據(jù)以過戶的動遷安置協(xié)議是偽造的。原來中介的所謂辦法，就是偽造動遷協(xié)議將小周也列為被動遷安置人，然后申請分戶將房屋轉(zhuǎn)到自己名下。法院一審判決賣家返還首付款38萬元。

    法院提醒：限售房各地都有明文規(guī)定，應(yīng)細(xì)讀詳則。

    關(guān)鍵詞六：遷戶口

     核心提示：戶籍遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍。二手房買賣只能以尾款及違約金條款進(jìn)行制衡。

    案例回放：李某買了一套二手房，交易過戶后發(fā)現(xiàn)賣家王某的戶口還掛在房子里。李某多次催促王某遷戶口，但王某以目前自己名下沒有房產(chǎn)，戶口無處遷入為由予以拒絕。李某無奈于2008年11月將王某告上法庭，要求判決王某將戶口遷出。盡管最終判決支持了李某要求王某支付違約金的訴訟請求，但如果事先發(fā)現(xiàn)并在尾款及違約金條款進(jìn)行制衡，那會減少很多不必要的麻煩。